渝商聯智庫重倉抄底動作頻頻！李氏資本回歸內地是樓市企穩征兆？

最近，李嘉誠所創立的長實集團，預接手內地房企龍光、合景的香港“凱明”項目102億元債權的消息引發關注。

有媒體將其理解為“圍獵”內地房企，也有媒體把李嘉誠說成最后的“白衣騎士”。不管對此事如何定性，單傳聞就足以讓龍光、合景，像熱鍋上的螞蟻。因為身陷爆雷的兩企業，境外債權能否順利重組，最大籌碼就是凱明項目，該項目總建面7萬多平米，估值高達300億元。

凱明項目是海景盤，位于香港仔及鴨脷洲利南道66號，背山靠海，屬于長實集團青睞的板塊。事實上，該項目是龍光、合景從長實手中搶得的一塊“肉”。說他是“肉”，指其在市場上有價；加雙引號是指有價無市。況且，龍光、合景操盤很遭，售價高達50萬港元/平米，今年1月首開到現在只賣了3套，合計賣了5.32億港元。

以長實的財力，2017年與龍光、合景硬扳手腕奪地，誰是贏家，一目了然。過去不搶，現在來爭，長實此舉意欲何為？

去年下半年以來，長實資本重回中國內地和香港的跡象明顯。

去年10月5日，長實集團以46億港元拿下一宗位于新界屯門的地塊，12月15日，長實集團又中標皇后大道西/賢居里項目。接著不到一周的時間，也就是12月21日，長實集團再出手，拿下香港啟德地塊，這可是單季最大規模的地塊。

很明顯，頻頻買地，開始顯露李氏資本熟悉的“抄底套路”。這次長實拿下的啟德地塊，市場原本預期售價介于130億～149億港幣之間，李嘉誠最終是以87億港幣拿下，中標價低于市場估值30％，換句話說，以7折的價格買走了估值近150億元的地塊，這當然就是抄底。

同樣，去年以來，李氏資本也試圖在內地開展抄底，不過僅限于粵港澳大灣區，從動作不難看出，李家對國內地產形勢依舊謹慎小心。

去年5月5日，廣州第一輪集中土拍，長實旗下的和記黃埔罕見現身，現場盡是觀摩意味，現場和記黃埔僅參與了一次競價，最后地塊被中海拿下。一個月后，和記黃埔團隊又現身東莞看地。

當年眾多媒體唱空李氏資本，緣于李嘉誠清空幾乎所有中國內地的地產項目并重倉英國。現在看來，李氏資本顯然是聰明的資本。

有句話說得好，投資跟著首富走。可有太多的房企更愿意相信自己，錯失解套時機，李氏資本可以說有著鷹級的嗅覺。

李氏資本起家香港，深諳中英兩國體制，有很廣的國際視野。此時選擇強勢回歸，很顯然中長期看好中國形勢和粵港澳大灣區對香港的戰略加持。究其原因，不外乎有二：

一是現在香港的發展乃舉國扶持。兼顧到粵港澳大灣區的發展，國家頒布了很多政策，例如香港青年到內地工作，有每月高達15000元補貼等等。

二是英國進入利空周期。李氏資本非創業型資本，而是投資型資本，進入英國市場都是電力、水務、天然氣、石油等公共事業性投資，占有英國30%的天然氣市場，5%的自來水市場，25%的電力市場。

據BBC報道，李嘉誠旗下的長江實業集團是英國最大的海外投資企業，累計投資總額超過2555億人民幣。李氏資本選擇進入英國市場，緣于2008年次貸危機下英國重振經濟的需要，以及執政的約翰遜等保守黨人支持私營企業的政治主張。

隨著英國脫歐事件的發酵，其它政黨抵制呼聲的加大，加上疫情的發展，李氏資本只有重回亞太。

年近94歲的李嘉誠，早在2019年退休。目前接手李氏家族最大資產的，是李嘉誠的長子李澤楷。最近的熱搜是，其95后孫女李思德也逐步走到臺前，但是李氏資本已得李嘉誠真傳，步伐愈發的穩健和有預見性。

上世紀50、60年代，英管下的香港樓市炒地皮，可不是什么違反道德的大忌，反而是能力的體現。都知道李嘉誠第一桶金是塑料花的生產，由于擴產的需要和當年左派暴動、港人脫港潮的形成，導致土地大幅跌價，李嘉誠購買了大量廉價土地，變賣獲利，鞏固和提升了其財富地位。李嘉誠涉足地產業后，并非完全的土地炒家，而是以打造核心商場及寫字樓、稀缺豪宅，囤積新區土地、坐吃周期紅利等多元手段，不斷走強。

李嘉誠有著穩準狠的周期把握能力。1978年改革開放，國家領導人非常歡迎港資參與祖國的建設，有著肥水不流外人田的深層目的。彼時的李嘉誠、霍英東等港資富商，受邀參加了國慶閱兵儀式，高規格的政治待遇，讓眾多港資富商很快開始轉投內地，唯獨李嘉誠不為所動。直到1992年，李嘉誠才正式進入內地。長達14年的觀望，足以證明李嘉誠對宏觀周期的把握能力，那段時間李嘉誠除了為家鄉捐助醫院、學校，就是在等待合適的時機。李嘉誠不盲目進入內地是有道理的，一是90年代前住宅市場未取消分配制度，二是那時中國經濟還未進入騰飛階段。

1992年，李嘉誠開始重倉中國內地，重倉資本超過了其身家的一半。他特別情鐘于人口密集的城市，一線如北京、上海、廣州和二線重慶等城市。由于李氏資本有著很強的“囤地”基因，加上國家對港資企業的偏愛，李氏資本得以特殊照顧，所以吃了國內城市建設最大的紅利。

多年來，除了核心區商業，只要是李嘉誠拿下的住宅項目，捂盤惜售是常規動作。

北京順義中央別墅區的譽天下項目，耗時25年才全部完工，地皮已從1993年的2000元/平米漲到2008年的40000元平米，直接翻了20倍。

1999年，和記黃埔拿下東莞厚街案名為海逸豪庭的項目，面積高達7000畝。但和記在拿地后閑置長達95個月的時間，直到2014年，這個項目進度才剛剛過半。通過數據查詢，當時海逸豪庭的均價已超3萬元/平米。

2004年，和黃中標上海世紀匯廣場地塊，樓面價為1.2萬元/平方米，土地成本在32億元左右，總建筑面積達36萬平方米。和記也是照例捂盤，7年后才正式開工。

大多數政府選擇默認，畢竟港資比內地房企待遇要從優，是改開以來的習慣。但是也有地方政府，坐不住開始制裁的，例如成都市政府。

2004年，和記黃埔進入成都市場，并先后競得天府新城南地王項目、溫江新城區光華大道項目兩地塊，當時的地價總額為21.35億元，但樓面價僅為1030元每平方米，總土地面積為1036畝。李嘉誠撤退的時候，把成都南城都匯項目股權轉讓給了禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司（二者各占50%），作價約78.47億港元，預期出售及融資安排后錄得約38.11億港元。

成都政府就和記黃埔的捂盤行為，要求成都高新區財政金融局向區內各金融機構下發通知，禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其重大資產重組提供幫助。

事實上，李氏資本對許多內地城市是有貢獻的。舉李嘉誠進入重慶的例子，香港未回歸，和黃就殺入重慶，第一個項目就是解放碑的大都會項目，自持式商場、酒店、寫字樓，一下提升了重慶的商業、商務檔次。

盡管隨后的珊瑚水目、比華利豪園兩項目，有捂盤的情況，但重慶樓市當時本身也是有風險的，房價起伏不定，和黃的經營風格比較老套，求穩是其第一原則。所幸的是，和黃在重慶未被封殺。

其實，財務穩健是李氏資本的一貫風格。2015年以來，長實集團的資產負債率一直維持在30%左右；2022年年末，該集團資產負債率只有23.53%。國內再優秀的房企，資產負債率都遠超此標準，難道不值得反思嗎？

渝商聯智庫認為，李嘉誠之所以能50年屢戰屢勝，關鍵在于其周期把握能力。李氏資本的投資風向標價值，未來會成為眾多企業研判宏觀周期的重要參考。

種種跡象表明，李氏資本大概率會回歸內地。或許世界上最為聰明的華人資本，已經看準了內地樓市企穩的信號。

道其短不如取其長。跟著首富去抄底，不失為一種選擇。

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