渝商聯智庫｜樓市不振引發通縮擔憂，房企該如何應對？

“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是仍然用過去的邏輯做事。”彼得·德魯克的高論，正好可以表述當下房企的各種不安與彷徨。

房企面臨的挑戰，是界定下一個周期性質。經濟發生畸變，要么通脹，要么通縮，關于國內通縮周期是否來臨，官民爭論不休。

當前，官方基本否定中國經濟短期會出現通縮，理由是M2和GDP在增長，3月末廣義貨幣M2增長12.7%，上半年GDP同比增長5.5%。另一個核心指標是CPI，一季度居民消費價格同比上漲1.3%，保持溫和上漲。

按照官方數據，國內經濟并未通縮。但民間聲音，幾乎還是一邊倒，出現對中國經濟通縮的擔憂。為何會出現這種反差？

關于宏觀數據的描述，指標已經多樣化，除了GDP和CPI，還有PPI（工業類出廠價格）和IPI（工業類購買價格）。國家統計局公布數據：2023年6月份，CPI同比持平，環比下降0.2%；PPI同比下降5.4%，環比下降0.8%；IPI同比下降6.5%，環比下降1.1%。很明顯，GDP和CPI在扛大旗，而其他指標卻能觸發擔憂。

來自可能通縮的另一個主要特征，就是房價持續下跌而未出現增長趨勢。中國式樓市背后有一雙大手在支撐：限價經營。但是這雙大手，愈發難以控制房價的下跌趨勢。

有數據顯示，全國主要城市房價歷史峰值和當下的比較，榜單是清一色的跌落。只有北京、上海和三亞稍微好點，下跌幅度分別為0.5%、0.9%、1.6%。大幅最大的城市溫州，房價峰值與現價比下跌36.7%，排在榜首。石家莊、鄭州、青島、天津、貴陽和太原房價，下跌幅度均超20%。

擔憂并非毫無道理。改革開放45年，中國社會階層逐步形成富人、中產和低收入三類群體。國內有4億群體，被定義為中產階層。有專家結合人均 GDP、城鎮人均收入等指標，定義中產階層：人均收入在10萬元以上，個人凈資產在70萬元以上。這部分人群，占比總人口25%。他們中大部分人，正在承受失業或失業憂患，他們的資產價值特別是不動產不升反降，引發通縮擔憂，中產集體返貧趨勢越發明顯。

當下的經濟是通脹后的急縮，引發了各路專家“哥德巴赫式猜想”：房地產是否遭遇了硬著陸。當富人盼通脹，窮人盼通縮， 中產盼就業越發急迫時，經濟蕭條將不可避免地到來。

房企老板可以代表富人，他們集體爆雷后，為何大多數一蹶不振？原因只有一個：他們的資產價值被持續看低，他們過去的資產價值邏輯在當下行不通，因此無法順利重組。

關于中產階層，更為悲催。他們在通脹時期，絕大部分進行了不動產配置以此抵抗通脹，結果失業潮的到來觸發家庭經濟危機，這就是所謂的中等收入陷阱。況且這部分人群，大多數并未在失業統計里。

有數據顯示，今年4月，全國城鎮調查失業率為5.2%，比上月下降0.1個百分點。其中，16-24歲勞動調查失業率為20.4%，比上月上升0.8個百分點，不僅破了20%，而且創了2018年有該項統計數據以來的新高。

關于中產階層的失業率沒有數據，不過你們看，近兩年企業動不動就50%的裁員，可想而知，情況并不比年輕群體好到哪去。

有人說，解決失業率的辦法，是政策從保民生到保企業的轉變。渝商聯智庫的看法是，此類辦法可以緩解失業率持續下滑但無法根除矛盾。即便大量企業獲得救助，也會引來另一個沉重的話題：資產負債表的持續衰退。

當房企獲得救助了，房企最大的反思應當是過去錢借多了。讓他們想辦法大規模舉債發展，顯然不可能，沒有發展就沒有用人，失業率也不會有很大的改善。

以史為鑒，方知興衰。中國與日本，除了國情不一樣，面對的經濟規律是一樣的。上世紀90年代，日本通脹后急縮問題及應對經驗值得借鑒。日本通縮后的經濟修復周期是30年，被稱為日本失去的30年。在這過程中，經濟衰退留下最大的后遺癥，是社會資產負債大幅減少，即資產負債表的持續衰退。

這么大規模的蕭條，除了日本，就是美國上世紀30年代的經濟衰退。兩者時間長隔60年，準確來說，當年的日本并沒有借鑒對象，對資產負債表的持續衰退毫無概念，否則蕭條周期不會這么長。

日本蕭條時期，留下的全是負債創傷。盡管政府借貸利息持續調低，也無法阻止企業對負債規模的持續調低，因為企業發生困難的時候，被逼還債的經歷實在太糟糕。

這點與國內很像，這兩年排隊爆雷的房企，如果他們中有企業若能挺過難關，之前舉債沖刺的模式已留下陰影和創傷，修復資產負債表會是他們的心頭之急。這也是國內地產持續走弱的另一主因：房企不愿借錢，而形成投資規模大幅衰退。

需要注意的是，有時候GDP的增長代表不了什么。當年蕭條的日本GDP一直在增長，這是為什么？這是政府對沖社會所形成的“虛假繁榮”。

日本政府在蕭條時期，通過巨額赤字的投資，來對沖企業和民眾不借錢反而存錢的行為，把超額儲蓄劃為政府的收入范疇，通過政府來花出去，這就是日本 GDP 在整個泡沫破裂后，仍能保持增長的原因。

事實上，社會資產負債表的持續衰退，意味著經濟正面臨通貨緊縮壓力。你將看到的是，家庭在存錢，企業不借錢，政府在鼓勵借錢。如果出現這樣的長周期，房企將如何應對？

易宏地產研究院的陳旭認為，房企需要重點研究結構性投資行為和新型消費行為。調整負債方向，如果能夠獲取安全的現金流，房企就敢持續借錢。例如，當自持可持續經營的不動產，比預售房產更能劃算時，自持模式將是房企調整的重心。

新周期下的消費特征，以低欲望化為主流。當追求奢華、高價，不再是主流需求，高奢產品很難有生存空間，產品為王的時代，會向追求性價比的時代過渡。

重慶渝長嘉地產新房業務負責人陳總則認為，地產持續縮量會出現新業態和跨地域發展機會。最近，他頻頻出走柬埔寨等東南亞周邊小國，發現當地的地產水平是國內10年前的水平，有增量趨勢。同時他認為，國內會出現商業裂變和業態分化趨勢，他堅信地產的未來投資機會在于新型商業——即主題化的體驗性社區商街。

渝商聯智庫綜合各方觀點，提出建議如下：

1、關乎經濟形勢，不能盲目過早定性。國內正處于疫情后的恢復階段，關于周期屬性的定性，需要更長的時間來觀察。

2、政府應該做根源式反思，主動調低地價，通過財政調節，刺激房企的投資欲望。

3、房企做好自我評判，無論收縮戰線、跨地域拓展，還是積極轉型，都要從實際情況出發，切勿盲目跟風。

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