堂主看樓｜當(dāng)我們看到房企代建榜，我們看到了什么？

19日，中指研究院發(fā)布了一個(gè)頗為新鮮的榜單：2023年上半年房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜。更有意思的是，17家企業(yè)中，僅兩三家國企，其余清一色民營房企，不乏著名品牌。

是否可以說，自主開發(fā)領(lǐng)域，民營房企的容身之地已越來越小，轉(zhuǎn)向代建行業(yè)，乃不得已而為之？

這怎么看，都有點(diǎn)像，蘋果、三星、華為、小米，大的小的，頭部腰部，都紛紛自降身段，去攬了富士康的活。可是，掙慣了大錢，忽一天去錙銖必較，能習(xí)慣嗎？

其實(shí)，仔細(xì)看，此榜頗值得玩味。位居榜首的，是綠城管理，早在2010年就開始探索房地產(chǎn)代建，當(dāng)之無愧的代建之父。剛好10年，就一躍成為綠城系又一上市公司，中國代建第一股，至今市場占有率連續(xù)7年超22%，居代建行業(yè)首位。

要知道，2010年，還是中國地產(chǎn)的黃金時(shí)代，綠城豪宅教父的形象，還光芒萬丈，中交當(dāng)然也尚未入局。此時(shí)發(fā)展代建業(yè)務(wù)，算是一大發(fā)明。這里當(dāng)然有宋衛(wèi)平的眼光和智慧。

但真正快速攻城略地，靠的還是品牌、品控和品位，以及能打硬仗、能打勝仗的精兵強(qiáng)將。

所以我們看到，這個(gè)代建簽約榜上，綠城管理遙遙領(lǐng)先第二名，差距上千萬平方。喜感的是，第二名，也是宋衛(wèi)平一手帶出來的藍(lán)城。

除了綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)，原本專注自主開發(fā)的綠城發(fā)展，也赫然位列第六名。

三四五名，則分別由金地、中原建業(yè)、龍湖龍智造占據(jù)。后面列強(qiáng)中，則有碧桂園、新城等頭部房企。熟悉地產(chǎn)的都知道，這都是些狠角色。只要他們愿意，數(shù)據(jù)很快會躥上去。

而頗讓人意外的是，又紅又專的老牌央企中鐵置業(yè)，也努力干著代建，上半年拿下224萬平方。以其鐵打的靠山、牛逼的血脈，完全無需如此賣力。不知是覺悟使然，還是順手為之。

由于信息有限，很難對這些上榜企業(yè)，一一解讀，點(diǎn)評更是不敢。不過， 逆勢之下，無論主動被動，積極謀求轉(zhuǎn)型、探尋新路，都值得點(diǎn)贊。

相對于，TOP房企銷售榜，此榜怎么看都寒磣了點(diǎn)。榜單到17名，就戛然而止，數(shù)據(jù)也是虎頭蛇尾，可見代建航道，遠(yuǎn)未形成百舸爭流。頭部已然形成，腰部和尾部，還大有競爭空間。

盡管沒有更多的數(shù)據(jù)，此榜單傳遞出的信號，至少也有幾點(diǎn)：代建正值風(fēng)口期，代建市場想象空間極大，頭部、知名房企轉(zhuǎn)型代建大有可為。

遠(yuǎn)的不說，說點(diǎn)現(xiàn)成的。

剛剛官宣負(fù)債2.44萬億的中國恒大，旗下800多個(gè)樓盤，轉(zhuǎn)讓出去的，僅80多個(gè)。絕大部分爛在手中的項(xiàng)目，怎么盤活？自主投資，沒錢；融資開發(fā)，沒戲。唯一的辦法，就是被債權(quán)人收取抵債，或者在政府監(jiān)管和主導(dǎo)下，司法拍賣，以序償債。

優(yōu)先債權(quán)人，大多是金融機(jī)構(gòu)；膽敢接盤者，大都是地方平臺公司。術(shù)業(yè)有專攻，他們平常玩的是資源、權(quán)力，如何迅速開發(fā)，變現(xiàn)回籠？最聰明的辦法，就是找靠譜的代建。

于是乎，光恒大項(xiàng)目，就可以催生數(shù)百個(gè)代建項(xiàng)目。出資是新業(yè)主單位，規(guī)劃設(shè)計(jì)大都已通過，有些甚至已在市場上喊過幾嗓子，代建企業(yè)挾品牌之威、品質(zhì)之信，擼擼袖子就可以干起來。

再說了，眼看肉爛在流氓鍋里，拿過來又成炭丸，好不容易能盤活，隨行就市折價(jià)賣，也就在情理之中。如此，代建企業(yè)流量、品牌、利潤“大豐收”，不在話下。一簍玉米土豆花生，撐得飽飽的。

這兩年，一雷聲起萬雷應(yīng)，前赴后繼的暴雷房企，不知為代建企業(yè)，預(yù)設(shè)了多少業(yè)務(wù)清單。排雷、埋坑的事，自然有人去做。代建企業(yè)，只管做好自己的事。也許比干干凈凈開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，會多些未知的麻煩，但相對于賺錢賺吆喝，無疑是一本萬利。

從這個(gè)意義上講，東方不亮西方亮，當(dāng)下民營房企調(diào)頭做代建，實(shí)是明智之舉。只要一不怕苦，二不怕丟人，一切都是妥妥的。

有理由相信，明年此時(shí)，我們看到的榜單，則可能是代建企業(yè)TOP30，甚至TOP50。很多知名房企，定會榜上有名。

或許正因?yàn)榇耍覀兛吹剑ò裆希辛嗣灰娊?jīng)傳的房企。

原本以為，只有江湖大佬才能坐的桌子，突然來了兩位素人，盡管其吃得小心翼翼，但終歸讓這一餐，有了別樣的意味。

代建模式發(fā)展了十多年，至少遇到了三大機(jī)遇：一是地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展七八年，二是中國舍我其誰的大基建，三是全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)轉(zhuǎn)移。由此，代建企業(yè)，除了擅長的房地產(chǎn)開發(fā)，還有城市配套、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

所以，中指研究院此番發(fā)布榜單，對今年上半年房地產(chǎn)代建企業(yè)的總新簽規(guī)模、政府代建新簽規(guī)模、特色項(xiàng)目等均進(jìn)行了研究。代建絕不局限于地產(chǎn)開發(fā)，更多的機(jī)會，還在于后者。

這其實(shí)是一種，非常良性、科學(xué)的專業(yè)分工。專業(yè)的人做專業(yè)的事，這是每個(gè)有點(diǎn)小手藝的人，都會說的話。

多年前的某個(gè)清晨，天蒙蒙亮，就有一個(gè)蓬頭垢面的泥水工，潛入我家花園，敲得噼啪響。他當(dāng)時(shí)就告誡過我，千萬別管他的姿勢帥不帥，他有他的能耐。

當(dāng)我乍一眼，看到這代建榜，腦子里就又浮現(xiàn)當(dāng)年的情景。我相信泥水工砌磚比我專業(yè)，我理當(dāng)叫他”磚家”。但他該不該一大早就來擾民，卻關(guān)涉另一個(gè)職業(yè)素養(yǎng)了。

倘若蓋過幾天房子的房產(chǎn)商，忽一日，見家里揭不開鍋，員工食堂沒幾個(gè)人，也趕緊背著挎包，去談搭建，那我不止為他難過，更為他擔(dān)心。

其實(shí)，明白人都知道，代建行業(yè)的專業(yè)要求，比房企自主開發(fā)更高。很簡單，別人看重的，是你的品牌、品控、成控、過往業(yè)績、成熟團(tuán)隊(duì)，以及管理優(yōu)勢、采購優(yōu)勢、融資優(yōu)勢。這些，你都有嗎？

小時(shí)候見殺豬匠、石匠、篾匠、鉆瓦匠、漆匠，路過家門，總是背著一大簍工具。心里油然而生敬意：多么專業(yè)啊！事實(shí)是，多兩刷子，總能更吃香。

武俠小說里，偶有高手，算盤、筷子，飛花摘葉，皆可殺人于無形。據(jù)說這樣的高手，早已羞愧而死。在馬國保流量滾滾，卻賣不出去一個(gè)屁之后，這樣的假大師，已經(jīng)無處遁形。

代建行業(yè)，縱然尚不成熟，代建市場，縱然天寬地闊，也不是開發(fā)界失敗者、落魄者的，天然容身之地。

很多年前，建設(shè)銀行有個(gè)莫名的廣告詞，“善建者行”；現(xiàn)在，我們要說：代建者，我看行，未必行！

— 完 —