精裝房質量不過關可以拒收嗎？裝修材料低檔能退差價嗎？一次講清！

董晶看法

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近年來，精裝房成為房地產行業發展的趨勢，但在交付過程中，也陸續暴露一些問題：裝修標準“縮水”，怎么辦？裝修質量不過關，可以拒絕收房嗎？裝修材料不合格，能否要求退一賠三？別急，答案都在這篇文章里。

可否以裝修標準縮水為由主張差價損失

區分情形

1. 商品房買賣合同中對裝修所用主要材料的品牌、型號、數量進行明確約定，或開發商提供了裝修樣板房的情形。此情形下，因買受人實際掌握了裝修所用材料的品牌、型號、數量，可以據此判斷裝修的價值。

2. 商品房買賣合同中僅約定裝修標準，而未約定具體品牌、型號、數量，且開發商未提供樣板房的情形。此情形下，買受人無從判斷裝修的價值，即其在作出意思表示時，無法預測裝修的結果。

確定標準

對第一種情形，應采主觀價值論，司法不干涉當事人的意思自治，除能舉證證明開發商所使用的材料的品牌、型號、數量與約定不符的情形外，買受人主張裝修標準縮水的，應當駁回其請求。

對第二種情形，則應采取客觀價值論，以鑒定的方式來判斷裝修是否縮水。對于極少數合同中未列明具體品牌、型號、數量的情形，考慮到這類糾紛的涉眾型，而開發商通常會在一個樓盤中提供有限幾種不同的裝修方案，因此可采取類型化處理的方式，即對每種裝修方案作出一個司法鑒定，其他同類型房屋參照上述鑒定是結論來處理。

可否以裝修質量問題為由拒絕收房

全裝修住宅實現了商品住宅一步裝修到位，其與商品房本身共同構成了開發商應交付的標的物。

合同法第一百四十八條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔?！?/p>

因此，如果裝修質量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，或者裝修不符合約定的交付條件時，買受人有權拒收。具體情形有：

裝修不符合約定的交付條件

商品房買賣合同，一般會對交付條件進行約定，全裝修商品房預售合同中，則還會同時約定裝修的交付條件，如《浙江省商品房買賣合同（預售）示范文本》第十一條商品房相關設施設備交付條件就約定了廚房和衛生間于交付時可以正常使用作為交付條件，同時約定在約定交付日未達到交付上述條件的，出賣人按照本合同第十三條的約定承擔逾期交付責任。若約定的交付條件未能達到，則買受人有權拒收，并要求出賣人承擔逾期交房的違約責任。

裝修質量問題影響房屋居住使用功能的實現

全裝修商品房預售合同中，開發商交付給買受人的是經過裝修的成品房，買受人購買商品房的目的，是為了居住使用。倘若因裝修質量問題導致房屋居住、使用的某項功能無法實現，即使合同中未約定為交付條件，買受人也可依據合同法第一百四十八條之規定拒絕受領房屋。

如為了增加房屋居住的舒適性，合同約定了鋪設地暖或安裝中央空調，若因質量問題，地暖不能制熱，或者中央空調不能制冷，則買受人有權拒絕收房，并要求出賣人承擔逾期交房的違約責任。

裝修風格與約定不符

實踐中，有些開發商為買受人提供了多種裝修樣板以供選擇，倘若買受人選擇了美式鄉村風格的裝修，實際交付時因開發商之錯誤裝修為日韓簡約風格，則買受人有權選擇拒收。 其原因是，房屋價值巨大，裝修也通常耗資不菲，家裝風格通常影響買受人的居住體驗，以至影響合同目的的實現。

但是，因裝修已經完成，并不存在質量問題，拆除后重新裝修損耗過大，應認定為經濟上履行不能，買受人可拒收房屋并解除合同，但其拒收房屋后要求出賣人承擔逾期交房責任，則不應支持（逾期交房以交付房屋義務仍具履行可能性為前提）。當然，該情形下買受人也可受領房屋，同時要求出賣人承擔不完全履行的違約責任。

除上述情形外，對于一般的質量瑕疵，買受人無權拒收房屋，但因出賣人未完全履行合同義務，買受人可要求出賣人承擔維修責任，對于維修期間的所產生的房屋無法使用的損失，可要求出賣人賠償。

可否就裝修的某項材料依據消費者權益保護法要求開發商承擔退一賠三的責任

不可以。

消費者權益保護法不適用商品房買賣合同糾紛。全裝修住宅中涉及裝修的材料，尤其是一些電器設備，比如空調、冰箱、抽油煙機等設備也不適用。

出賣人交付的是一個經過裝修的房屋，而非房屋與裝修材料，全裝修住宅是房屋與裝修合體。正如房屋建材質量缺陷而形成的問題只能通過房屋質量問題提出請求，而不能通過建材質量問題提出請求。對裝修中使用的材料，只能通過對裝修提出請求，而不能對材料提出請求。所以，消費者權益保護法不適用商品房買賣合同糾紛，也不適用全裝修商品房買賣合同。

來源：人民法院報

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