花語和岸爆了，白鵝潭榮登廣州頭部板塊？

我是紫沐，這是我第360篇日記。

花語和岸昨天開盤，價(jià)格很實(shí)惠。

單價(jià)最低4.55萬，總價(jià)最低390萬就能上車。

400萬不到的預(yù)算，買一個(gè)靠近白鵝潭的新盤，戶型實(shí)用率還高，確實(shí)吸引人。

難怪認(rèn)籌現(xiàn)場人山人海，小面積走量很快。

所以花語和岸的火爆，是否能說明白鵝潭正式獲得買家認(rèn)可。

又能否說明，新荔灣正一步步奪回昔日的輝煌？

說句實(shí)話，我不這么認(rèn)為。

荔灣現(xiàn)在的發(fā)展是有問題的，太過分散。

白鵝潭、花地灣、聚龍灣、廣船、醫(yī)藥港..每一個(gè)的規(guī)劃都不小，每一個(gè)都在說馬上要兌現(xiàn)。

但最后很可能全起不來。

荔灣是有前科的，十幾年前想搞白鵝潭，財(cái)政實(shí)力不足，失敗了。

最后只能想出先搞廣鋼，靠廣鋼賣地輸血，回籠資金再搞白鵝潭的迂回路線。

那問題來了。

現(xiàn)在荔灣的財(cái)力和過去比沒什么變化，規(guī)劃要打造的板塊卻比以前還要多。

站在買家角度，你會(huì)覺得荔灣在畫餅，還是覺得荔灣藏著飛速兌現(xiàn)的秘密武器？

我想大部分人都會(huì)選前者，對(duì)吧。

所以荔灣選擇走這條路，很不明智，容易丟信用。

信用是很值錢的，特別現(xiàn)在大環(huán)境不好，信用在這種逆風(fēng)局會(huì)更值錢。

要是荔灣這次再讓買家失望，那未來想翻身就沒可能了。

等于自己親手?jǐn)嗨蜐摲嗄甑葋淼倪@么一個(gè)翻身機(jī)會(huì)。

01

我覺得荔灣要想翻身，真正需要做的，是抓緊打造一件作品。

不是一堆規(guī)劃和圖紙，而是一件真正看得見，能讓買家親身感受到的作品。

荔灣能在短期內(nèi)打造出來的作品有兩個(gè)：

一個(gè)是廣鋼，一個(gè)是白鵝潭。

廣鋼是生活配套和氛圍很成熟了，繼續(xù)打磨其實(shí)花不了幾個(gè)錢。

加快中央公園的建設(shè)，進(jìn)一步提高廣鋼的居住舒適度。

徹底成熟的廣鋼，就可以作為荔灣有能力打造優(yōu)質(zhì)睡城的作品。

但把廣鋼當(dāng)作品，最多只能保本。

荔灣想翻身，還得靠白鵝潭。

通過財(cái)政和資源的大幅傾斜，打造出一個(gè)真正有產(chǎn)業(yè)、有高端商配、有稀缺環(huán)境資源、有靚麗的城市界面、有優(yōu)質(zhì)教育資源，一個(gè)廣州名片級(jí)的作品。

有這么一件看得見的作品，你和買家講故事。

講醫(yī)藥港、聚龍灣、花地灣、廣船，以后都會(huì)像白鵝潭這么牛逼，買家才會(huì)信。

才能吸引那些，有能量的高凈值人群進(jìn)來。

但你沒作品齋吹，就很虛。

拉回來的都是覺得你這里便宜，著重性價(jià)比的客群。

圈層明顯不一樣。

所以荔灣就應(yīng)該把錢都砸白鵝潭上面，就算財(cái)政撐不住，一步一步來也行。

先把白鵝潭沿江核心區(qū)打造好，做成小產(chǎn)品。

再依靠小產(chǎn)品招商引資，加速整個(gè)白鵝潭打產(chǎn)品的兌現(xiàn)。

白鵝潭起來了，荔灣就真的翻身了。

02

但過去這幾年荔灣干了啥呢？

光知道做規(guī)劃圖，賣地，建住宅，建寫字樓去了。

花地灣一堆住宅、廣船醫(yī)藥港一堆住宅，加上白鵝潭那兩個(gè)，活生生搞出了天量住宅供應(yīng)。

但你產(chǎn)業(yè)沒起來，配套沒起來，這么搞除了短期撈一波錢，后面全是負(fù)面作用。

因?yàn)?strong>新荔灣不缺房子，缺的是產(chǎn)業(yè)、缺人。

靠賣地推新，讓開發(fā)商砸錢買流量曝光，營造出來的繁榮是短暫的。

等新荔灣重歸存量市場，房子沒稀缺性，就容易引發(fā)內(nèi)部競爭，就難保值。

你說寫字樓蓋了幾棟，有產(chǎn)業(yè)。

但光蓋樓沒用啊。

你得招商引資，得有企業(yè)肯入駐才行。

不然蓋好后沒企業(yè)進(jìn)來，和爛尾樓一樣，那就是個(gè)笑話。

我覺得荔灣這幾年，步子邁太大了。

像天河、海珠這樣的強(qiáng)區(qū)，重心只在一個(gè)板塊，把金融城和琶洲搞起來，都需要不少時(shí)間。

荔灣這種財(cái)力和人家沒法比的地方，還要一次兌現(xiàn)幾個(gè)板塊的規(guī)劃圖紙。

你要買家相信，真的很難。

還不如像之前發(fā)展廣鋼的時(shí)候，一步一個(gè)腳印，一個(gè)板塊一個(gè)板塊去打，反而還有翻身的轉(zhuǎn)機(jī)。

所以花語和岸開盤火爆這事，表面看是荔灣王者歸來。

但我覺得更多是虛火，流于表面。

荔灣現(xiàn)在就知道搞住宅，花語和岸靠的是產(chǎn)品出圈，未來就一定會(huì)被更新的產(chǎn)品打敗。

不控制新房供應(yīng)，不加快產(chǎn)業(yè)布局，就沒法給內(nèi)部房子營造稀缺性。

以后荔灣重新回到存量市場，沒有開發(fā)商砸錢買流量曝光，那就是價(jià)格踩踏的時(shí)候。

03

而且還有一點(diǎn)，荔灣現(xiàn)在賣得好的，全是強(qiáng)調(diào)性價(jià)比的產(chǎn)品。

花語和岸，從吹風(fēng)到開盤，單價(jià)差不多降了1萬。

其他去化比較好的，花地灣那幾個(gè)盤，也都是定位偏剛需，幾百萬就能上車的產(chǎn)品。

中海和保利在花地灣的新盤，同樣走這套路，走剛需線，80平給三房，卷性價(jià)比。

但一個(gè)板塊，如果給人的印象就是卷性價(jià)比。

那肯定是買入時(shí)候輕松，賣出時(shí)候痛苦。

因?yàn)槟阒脫Q賣房的時(shí)候，也得內(nèi)部卷性價(jià)比。

一個(gè)真正成功的板塊，應(yīng)該是營造豪宅基因。

卷產(chǎn)業(yè)、卷配套、卷教育、卷環(huán)境資源，讓內(nèi)部的產(chǎn)品連片高端化，營造高凈值人才圈層。

這樣的板塊，才真的有長持價(jià)值。

或許買入的時(shí)候，門檻沒那么輕松。

但賣出的時(shí)候，一定是開心愉快的。

但你看荔灣，不管是廣船還是醫(yī)藥港的幸福灣，都賣得很差。

核心C位的白鵝潭悅府，也只能說賣得一般般。

市場上的買家，根本就不認(rèn)可荔灣有豪宅基因，這是很危險(xiǎn)的信號(hào)。

如果荔灣再不做轉(zhuǎn)變，那現(xiàn)在新盤流量下的高光時(shí)刻，就是荔灣最后的高光時(shí)刻。