廣州舊改在悄悄地發生大變數

廣州海珠區@瀝滘舊村改造發布消息稱，瀝滘城中村舊村改造項目7個地塊同時開工啟動，包括3個復建住宅地塊、2個教育配套地塊、1個復建商業地塊，總建筑面積超過100萬㎡，工程造價超30億元。

項目開工并不稀奇，但這場活動卻有著不一樣的意義。一方面，珠光老板朱慶伊罕見出現公開活動，另一方面正式宣告引入新的建筑施工方：

湖南建投建工集團

活動上，海珠區領導稱，瀝滘城中村改造項目此次引進國有企業湖南建投集團旗下湖南建工集團有限公司與廣東揚邁建設工程有限公司組成的聯合體來承接項目7個地塊工程建設。

這是一家成立于2022年7月的湖南國企，由原湖南建工集團與湖南交通水利建設集團合并組建而成；原湖南建工集團在上世紀八十年代已成立，注冊資本200億元。

湖南建工現主營業務涉及工業民用建筑施工、路橋市政建設施工、水利水電水務水運港口碼頭建設施工、房地產、工程建筑勘察設計咨詢等，總資產達到2200億元，凈資產約660億元，年施工能力超過3000億元，擁有7家特級、多家一級總承包資質子公司。

瀝滘村舊改改造范圍總用地面積151.42公頃，改造后的建設總量436.27萬㎡，總投資約300億元。

對于湖南建工而言，這個項目建設任務并不困難。但對于珠光來說，引入新的施工方，是：

市場必需，也是自身需求

2023年，廣州市推進中心城區127個城中村改造、17個重點項目。其中，瀝滘村舊改被視為廣州舊改調整新政之后的標桿性項目，成為了重點推進對象，甚至可以說沒有之一，需要加快速度。從這次活動的出席嘉賓也能看出來。

瀝滘村舊改完成了首批復建房的搖珠分房，實際上，拆除進度很久沒有傳來新的消息。這次7宗地塊集體動工，是對外宣布項目還在穩步推進，也是告訴大家廣州舊改市場依然向好。

反觀珠光集團，在下行市場中，也難以保全全身，核心收益大幅度下滑。2023年中期，收入跌27.6%至9.67億港元、毛利跌30.42%至7.45億港元，虧損、歸母虧損較上年同期都有所收窄。

同時，珠光有息負債總額147.83億港元，一年內到期占比為54.1%，現金及銀行結余僅有6.5億港元，現金短債比是多少就不用計算了。

珠光集團專注于舊改領域，也走在流動性危機的邊緣

之前，珠光集團也傳出退出廣州舊改項目。城市更新聯席總裁祁偉雄在接受《廣州日報》采訪時回應了這個傳聞表示，“公司推出的是一些不符合公司舊改要求的項目，也是前期研究中尚未成為合作企業的項目，這些項目多處在外圍區域”。

可以推測，珠光集團想集中力量推進海珠城區兩個舊改項目：瀝滘村、五鳳（泰寧、沙溪、五村）。其中，泰寧社在今年5月重啟房屋基礎數據測量。

為了加快回籠資金，瀝滘村舊改項目從2022年7月開盤時售價7.5萬元一平，降價到現在的5.8萬元一平，從宣傳圖片來看，優惠總額超過了百萬。

陽光家緣數據顯示，目前出售501套、仍有1096套未售。

瀝滘村舊改處有著一線江景，但江景房大部分優先用來建造復建房，位置偏，且公共交通、教育、醫療、商業這些都存在很大的短板，加上改造項目本身體量大，短時間無法開發完成。

目前的形勢，理性的購房群體選擇謹慎為主。

引進湖南大型建筑國企救場，也是想加快推進速度，率先補齊教育、商業的缺口。

翻閱工商信息，初步發現，湖南建工與廣東揚邁建設的聯合體公司尚未注冊成立。不過，湖南建工救場的不只有瀝滘村舊改這一個項目。

去年10月份，湖南建工以6.35億元代價拿下了回爐的荔灣陸居路AF020211地塊。初步了解，這是湖南建工首次進入廣州市場。

借著陸居路地塊的時機，湖南建工進一步延伸到荔灣舊改領域；今年9月份，中標了荔灣區標桿舊改項目聚龍灣片區啟動區，負責范圍內地鐵11號線芳村大道東站風亭以及周邊改造涉及管線遷改服務。

聚龍灣片區舊改，也是荔灣區舊改的標桿項目

這個舊改項目的操盤方珠江實業。為什么連有著1300億元資產規模、僅300億元收入的廣州國企也要引入資產規模更大的施工方進場？

這背后恰是廣州舊改當下面臨的一大難題，因為不只珠江實業，黃埔區屬國企操盤的個別舊改項目也在面臨抉擇。這部分變化正在統計數據，后續展開來聊下。

瀝滘舊村改造的大變數，也是一個標志性轉折。