一勺言｜反擊「次新房沖擊波」

今年8月初，萬科在北京以27.4億拿下一幅通州地塊，溢價率 10%，按指導均價6.5萬/平米計，加上車位，貨值55億上下。

九十天后，案名官宣，售樓處開放，這個定位于首置首改的萬科東廬項目，讓北萬第一次在北京樓市獲得了如此特別的曝光烈度。

原因很唏噓。??????

距離萬科北京上次成功拿地開盤，時鐘已過了四年有余。

和平年代，萬科一年要拿一百多塊地，北京起碼五六塊。

但是，過去四年，北京萬科受限于嚴苛的拿地條件，風險意識爆表，靠庫存與尾盤過了四年緊日子。??????????????????

有的人關注這個項目，其實是在觀察萬科在北京的重啟。

有的人關注它，其實是在看，沉默四年后，北萬的開發手感還在不在線。????

最近看了實地，探了樣板房，也跟市場、客研與設計聊了聊，談十點感想。?????????????????????????????????

1，如今的房企自證「正常」，有三個核心的行為密碼，分別是：交房，還錢，拿地。

拿地就是最硬的那張牌，不怒自威。?

2，搖號模式下，萬科今年已經至少五次參拍，但無一中獎。

這塊宅地，沒有激活搖號就成交了，跟它的通州戶籍高度有關。

全國最嚴的雙限購模式下，萬科雖拿地成功，但重啟的是高難度模式。

3，指導均價6.5萬、不足8萬方，貨值不會超過55億的萬科東廬，絕對不足以是萬科北京「全村的希望」。

但它是一個有力量的開始。

通過它，萬科在北京爬出了長達四年的拿地空窗期。

而且，它的成敗也會深刻影響萬科總部對地方城市市場的判斷，哪怕它是公認安全墊極高的北京。????

4，拿地的影響，首先會在北萬人的心理層面發生，然后才是需求側。

沒有在隧道里爬行甚久的人，無法理解陽光的珍貴。?????????????????????

所以，這是一個必須成功的項目，沒有第二個可能性。

沒有人可以再承受第二個四年。??????????

5，四年零拿地，手感在哪里？

第一眼看萬科東廬，會覺得，攥了四年勁的萬科人有用力過猛的畫面感。

比如：他們在歸家的大堂動線那里，規劃了兩個社區盒子，地下超過 1500 平米，地上有100平米，規劃烘培、咖啡等十余種業態，以及一個能坐下來的中庭。

煙火氣管夠，但是，也很慷慨大氣——為了地上歸家動線上的店鋪，讓出一套房的面積——業內人都知道，損失容積率是一條開發「死罪」。?????????????????

再比如：就這樣一個總建面不到8萬方的小區，萬科規劃了超過16個樓棟。

甚至文字都不足以形容這種「錯落感」，直接上圖。?????

錯落的設計背后，一條100米的景觀中軸與兩條超150米的南北軸線清晰地呈現出來，改變了市面上被「點式布局」的樓棟切碎社區景觀的通行做法，堪稱功力。?????????

以上兩個小細節，過去四年的北京樓市，幾乎沒有人是這么玩的。??????????????????????????????

但是細細品嘗，這才是那個熟悉的、敢挑戰的萬科。

6，剛需首改市場，是北京樓市當下的噩夢。

有三個特征可以用來刻畫這個噩夢：????????

A，去品牌化。不管大品牌小品牌，來了北京，客觀或主觀，都失去了溢價能力。????????????

B，審美嚴重疲勞。從外觀到戶型，從顏色到用材，高度雷同。??

C，幾乎每個板塊都深陷價格戰泥潭。?????????

剛亮相的萬科東廬，就處在這個困難模式的象限里。???????????

所以，它創新也好，用力過猛也好，都有不得不為之的外部誘因。

據說，這個項目在北萬被定義為：

「北京不曾有，北萬不曾有，今后大概率也不會再有」。

7，騷操作得有人兜底。

萬科的客研系統給出了明確的客戶畫像：對交通和產品細節高度敏感的青年人。?

他們發現，2023年上半年，北京六環內、套總價1000萬以內的城市首置和剛性改善產品，成交套數增加至占市場六成，同比增長60%。???????????

結論是，城市剛需類產品正在經歷供應節奏和價格體系的變化，依然存在市場機會。

比如，北京五六環間，剛需品類的供應，從2019年限競房時期的1.5萬套，縮減至2022 年的8500套，年度成交，從1.6萬套縮減至7210套，但均價抬升到6萬+，同板塊價格上漲了5000元+。同時，小三居產品減少了。?

萬科的設計也給出了針對性的匹配方案。

萬科東廬的戶型面積區間被設定在65—120平米，項目高度只有33米，平均樓層8.7層。?

在刻意控制的低總價里，把基礎設施和智能家電設備配齊，從中央空調、掃地機器人、洗碗機到全屋調溫光源，同時保留了傳統的收納功夫，做了整整18 組收納柜。

我的評語則是，從區域到北京，精英盡出，謀事在人，成事在天。

8，北京樓市，二手是大哥，新房是小弟。

而大哥與小弟的關系，在改善與剛需層面，呈現不同的邏輯鏈。

改善的邏輯是，賣掉是敢買的前提，同時產品須有獨特爆款點，只談均好的產品，分分鐘被教育做人。

剛需的邏輯是，首次上岸買房，心情忐忑，再加上帝都房票珍貴+首次購房利率紅利+換房成本高，因此產品則是「既要又要還要」，十分矯情。

對的，你沒有看錯。新房賽道，北京剛需比改善還卷。?????

對很多人來說，這可能是第一套房，但在今天的形勢下也可能是人生最后一套房。?????????

9，次新房沖擊是第二道難關。

購房人對開發商的態度曲線，從 2021 年開始就發生了逆轉。

最早在長三角市場發生，到了2022年中，購買新房傾向的下降曲線，在貝殼研究院監測的50個城市里都出現了。而數據推演，明年還可能出現，二手房交易對新房交易的大幅度替代。???????

另一位開發商朋友對我說，他們公司內部的調研顯示，從2022年開始，全國主要的二線城市絕大部分第一次出現了二手房交易超越新房交易的現象。?????

其中，交房房齡在5-6 年的次新房成為成交的主力，次新房沖擊波，已經蔓延全國核心城市。新房的競爭對手，不僅是同行競品，還包含自己交付不久的次新房。

首置首改則是目前次新房沖擊的重災區。新房如何破解「次新房沖擊波」，已經正式成為今天地產人的嚴肅命題。??????

所以，圍觀東廬，其實也是在看北萬的市場解法。

10，產品端的軍備競賽，符合行業底層利益。??????????????????

它好過規模軍備競賽，也好過過去兩年國央企的獨角戲。

大家都知道限價年代沒有好產品，其實，獨角戲里也不可能有真正好的產品誕生。

北京就是最肉眼可見的例子。???????

一個小小的北萬新項目入市，居然被賦予如此意義，后面不過是反抗的情緒而已。

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