深圳，好房子和差房子從此分道揚鑣

深圳終于還是出了救市大招。

前幾天（11月22日）晚上，深圳雙箭齊發，發布了兩大救市政策：一是二套首付降低到四成。二是調整普通住宅標準，取消了原來750萬的限制。

如何看待這兩個政策？當晚淘哥寫過一篇快評，基本思想是：“好房子和差房子，從此分道揚鑣。”

如果說2020年前的十幾年大牛市，是魚目混珠，不管什么房子，只要買了就是躺贏。

2020年至今的房子，則是大熊市，泥沙俱下，覆巢之下無完卵，各種房子都在跌。

那么，二套首付4成的政策，將吹響深圳樓市正常化的號角——好房子漲、差房子跌，兩極分化、分道揚鑣。

淘哥了解到，新政當晚和第二天一早，寶中改善新盤越秀·瑞樾府，就有客戶在現場等著刷單，新政過去才2天，項目建面約144平的大戶型就直接清盤。

淘哥覺得，這才是一個正常的市場應該有的表現，黃金珠寶有黃金珠寶的價格，平價商品有平價商品的價格，不能混為一談。

01.

兩大新政都利于改善物業

調整普通住宅標準這條新政，主要利好二手改善物業。

新政之前，深圳對于普通住宅的認定標準有3條：1、容積率1.0及以上2、套內面積120平及以下，建筑面積144平及以下3、總價750萬以下。

深圳非普住宅是要交“豪宅稅”的，如今，取消了總價750萬的限制，意味著相較于之前，現在購買容積率1.0以上、建面144平以下，但總價高于750萬的房子，可以節省一大筆稅費（增值稅、個稅、契稅等）。

據測算，一套總價約800萬的房子，新政后可以節省約40萬的稅費，這是實實在在降低了買家的購買成本。

所以，此政策主要利好房價較高的深圳核心地段，比如福田CBD、深圳灣、寶中等區域，建面約110-144平，面積不太大、但是總價卻高，比如約750-3000萬的高總價房子。

這種房子其實也是典型的改善物業，是邊緣換中心、小換大、舊換新等置換需求的主要標的。

調整普通住宅標準的新政雖然于市場有利，但和二套首付降低到四成相比，只是小巫見大巫，二套首付比例降低這個政策，是深圳今年以來力度最大的松綁政策。

因為新政之前，深圳二套首付，普通住宅是7成，非普通住宅是8成，如今直接一視同仁降至4成，對改善買家、改善物業而言，是大利好。

舉個例子，假如一套2000萬級的房子，新政之前，二套首付要8成、1600萬，如今降至4成，變成了800萬，首付資金門檻節省了約800萬。

應該說，這次的政策誠意已經非常大了，要知道首套首付最低也就是3成，二套降低到4成已經是極限了。

下一步除非把首套降低到2成，否則二套不會再有下調空間了。所以想買房的，也不用再等進一步降首付政策了，已經沒什么空間了。

另一方面、政策剩下的大牌，最有效的只有取消限購了。不過在淘哥看來，取消限購是雙刃劍，對深圳本身肯定很有用。但是會造成極大的虹吸效應，把其他城市的寶貴樓市購買力搶奪過來，甚至還可能讓純投資的風氣死灰復燃，不到萬不得已，深圳不大可能會全面取消限購，遠郊放松倒是有可能。

所以，淘哥判斷，短期內，目前二套首付4成，暫時應該是最強力的松綁措施，不用等其他大利好了。

02.

新政一定有用

改善需求被二套8成壓抑多年

想一下，過去幾年，深圳二套首付7-8成，買一套福田、南山的改善大戶型，首付動輒要七八百萬、上千萬起步，還不算各種稅費。

很多上市公司現金都沒有幾千萬，結果在深圳買套改善型大一點的房子，首付就要上千萬，這合理嗎？這里面被壓抑了多少改善需求？

最近幾年二手市場很差，房子賣不出去，無法通過“賣一買一”騰挪首付，所以很多人只能守著現有的舊房子，淘哥身邊的很多改善買家，就是被超級高的首付勸退了。

可以說，深圳這幾年的改善買家是極度痛苦和壓抑的，如今，二套首付放開到4成，首付少了幾百萬上千萬，肯定是有用的。

而且，二套首付降至4成，相比之前認房不認貸（家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套）的好處在于，不用購房者賣掉現有房子，可以直接低資金門檻買第二套房，因此效果比“認房不認貸”會更快。

此外，還需要注意“政策連續性刺激下成效倍數放大”的現象。一項一項看起來效果不大的松綁疊加，量變最終引發質變，可能最終有超預期的效果。

今年4月份，深圳打響救市第一槍，放開指導價 至今，除了這幾天的二套首付降低、調整豪宅線標準之外，深圳還出臺了認房不認貸、離婚不追溯、存量房雙證合一等多項救市措施。

深圳的救市大招們雖然遲到，但是一個都沒有缺席，都來了。

這說明，深圳樓市政策還是有可預測性的，最終還是要講科學、講規律、講常識，而不是取決于人的主觀意識。

尊重規律、尊重常識、可預測性，這是我們分析市場走勢的基礎。這方面的意義，我覺得比具體降低了幾成首付，更重要。

既然講市場，而現在救市的趨勢也非常明顯，那就可以確定，一定會接連不斷的出臺松綁措施，直到樓市恢復正常。

而在連續松綁過程中，一個個看似微小的措施不斷疊加，總會在某天爆發出人意料的威力。

現在市場冰凍、悲觀者眾多，很多人不覺得救市政策會有作用，但滴水穿石，在經年累月的連續作用下、在連續政策的長久刺激下，深圳樓市恢復正常只是時間問題，而且我覺得很快。

而現在二套首付降至4成已經是非常有可能扭轉市場風向的重磅政策，有買房計劃的朋友可以考慮進場了，現在真的是出手好時機。

03.

未來是結構性行情

深圳核心優質資產才有機會

不過需要注意的是，雖然本次救市一定有用，但是大家絕不能期望所有房子普漲的大牛市重來。

未來深圳樓市可能還有牛市，但一定是結構性的。

說白了，普漲的房地產黃金時代，已經是“無可奈何花落去”，一去不復返了。

淘哥的觀點一直都沒變過：未來只有好房子，也就是稀缺、優質的改善型物業，再具體一點，就是深圳核心區域（福田、南山、前海、寶中等），擁有好地段、好配套、好學區、好產品的房子，才有機會。

注意，這個判斷考慮到了今天二套首付降低的情況，但是并不僅僅依賴于這個政策。

為什么？因為大家要記住兩個樓市最重要的規律：

1、一線城市的優質物業，中長期本質上是一種貨幣現象和通脹現象，和M2高度正相關（不依賴于短期的調控）。

未來不管經濟、樓市如何演變，M2持續增發避無可避，甚至經濟越差越需要M2，那么，優質資產上漲就只是時間問題。

2、要特別注意，只有稀缺、優質資產才能受益于通脹。這里的關鍵詞是稀缺+優質。

回望過去，2015年，M2余額只有139萬億，截止到今年9月末，M2余額289.67萬億元，同比增長10.3%，這已經是M2連續18個月份、保持兩位數以上的貨幣供應量。今年預計我國的M2余額會突破300萬億。

但是，2015年至今，雖然流動性翻倍，但這個期間的 深圳樓市，并不是全都漲了，而是呈現一定的分化特征。

比如恒二、悅府一期、半三等在2015-2016上半年發售的深圳灣豪宅，開盤價在8-12萬/平，如今二手房價在18-30萬/平。 但是個別羅湖、東部的豪宅，如今虧錢還賣不出去。

也就是說，在2015-2022大放水的背景下，深圳樓市大部分資產沒漲，只有稀缺+優質資產漲了。

所以，中長期來看，深圳樓市的未來非常清晰——

好房子和差房子，分道揚鑣。

一方面沒有大牛市了，整體可能回不到前期高點，很多樓盤因為同質供應太多，不稀缺，老化等原因，漲不回去了。

另一方面，深圳核心區域的稀缺優質改善物業，受益于通脹、稀缺，會再創新高。

這類物業首先有非常堅實的價值支撐，現在是 首付降低+稅費降低+利率降低+房價調整到位，受益很大。

其次未來供應稀缺，不像剛需房、本身商品房供應已經很多，還有數以萬計的保障房人才房安居房競爭。

所以，可以預計，接下來幾個月，深圳的好房子——福田、南山、前海、寶中，滿足中心地段+配套豐盛+教育資源強勢+產品出色等條件的優質改善新盤，成交會明顯活躍起來，如果有意向購買這一類房子的朋友，要抓緊行動起來了。

因為市場的反應遠比很多人預計的迅速，淘哥今天和業內人士交流得知，位于寶中核心的改善住宅新盤越秀·瑞樾府，在二套首付降至4成的利好刺激下，這兩天成交大漲，嘩啦啦開單。

周四晚上新政一經發布，當天晚上和第二天一早，就有客戶到越秀·瑞樾府營銷現場等著刷單，很多之前徘徊、猶豫的客戶，都在果斷出手。

項目成交有多火呢？建面約144平的4+1房，新政后2天就賣了7套，直接絕版清盤了。

為什么新政對越秀·瑞樾府的影響如此明顯？淘哥研究了一下，發現越秀·瑞樾府是寶中目前唯一的在售新盤，地段、配套、教育資源、產品都非常優質。

熟悉深圳的朋友都知道，自從2013年被規劃為與前海平起平坐的城市雙中心之一后，寶中 就開啟了屬于自己的“黃金時代”，城市建設日新月異。

如今，寶中的城市建面、公建設施、配套資源，都是深圳的天花板級別，房價一度突破20萬/平，是媲美深圳灣、華僑城、香蜜湖的龍頭區域，代表著深圳的未來。

而越秀·瑞樾府就位于寶安中軸沿線，約800米就是1號線寶體站（數據源自高德地圖）， 步行 即達寶安體育場，借助“濱海綠廳”的慢行系統和濱海廊橋，能便捷到達 歡樂港灣、深圳書城灣區城（建設中）、濱海廊橋、寶安公共文化藝術中心（建設中）、青少年宮、圖書館、寶安體育場等眾多國際級配套。

項目位置示意圖 僅供參考

同時，項目周邊還匯聚了很多優質學校，寶安第一批省一級學校寶安小學、海韻學校、新安中學（集團）第一實驗學校、中英公學、前海哈羅國際學校等。

如此國際、豐盛、嶄新，又所見即所得的城市配套，像是南山+福田的合體，現實居住價值很高。

此外，項目產品打造也非常出色，純改善戶型，使用率超80%，加上贈送面積的使用率高達94%，目前僅剩建面約109平的4房，樓王單位、東南朝向、花園景觀，總價約950萬起。

按照最新的二套首付4成政策計算，置換買家首付僅約380萬就能拿下。

建面約109平戶型示意圖

淘哥提醒，這種建面約109平就做4房，實用面積比深圳核心區大部分新房高出約20%，格局、朝向、采光、空間都很舒適的產品，非常稀缺，預計很快也會賣空。

可以發現，越秀·瑞樾府地段核心、配套豐盛、產品出色，是深圳核心區非常稀缺的好房子，自然非常受益于本次新政。

而且市場往往是最聰敏的，項目在新政刺激下成交快速拉升的現狀，也說明了這種核心區域稀缺的優質改善新房，正是前景非常樂觀的好房子的典型代表。