新年半個月猛砸454億元！廣州掀起新一輪舊改熱潮

相比開年首場土拍遇冷，廣州城中村改造卻異常兇猛。

前幾天，白云區(qū)黃邊村更新改造項目完成了招商，中建三局、廣州白云城投集團聯(lián)合競得；在同一天，南沙區(qū)東井村城中村改造項目備案狀態(tài)變更為：辦結(jié)（通過），建設(shè)單位南沙交投集團。

黃邊村總投資達68.17億元、建設(shè)規(guī)模85.32萬㎡，東井村總投資達19.17億元、建設(shè)規(guī)模15.21萬㎡，合計超過87億元、100萬㎡。

放眼當下的廣州，如此大的投資規(guī)模、建設(shè)總量，是比較稀少的。

兩個項目先后取得進展，恰是與當下廣州加快推進城中村改造密切相關(guān)。

往前統(tǒng)計一看，2024年開年至今，廣州一共有7個城中村改造項目（含上述兩個項目）有了新的進展，還有荔灣山村、黃埔廟頭村、旺村（北）等，總投資規(guī)模達454.3億元，總建筑規(guī)模達451.54萬㎡。

毫無疑問，廣州城中村改造又可能迎來一波新的熱潮。

為什么城中村改造又開始形成熱潮？

深究其因，一是、去年4月至今，規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”一步步上升為當下房地產(chǎn)發(fā)展新模式；到了去年10月，住建部開始督促相關(guān)項目推進落地。

二是、金融端開始全力開閘、投入大量資金，比如央行重啟PSL、投放規(guī)模多達3500億元，全國首筆超大特大城市城中村改造項目配套貸款、首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款相繼落地，包括債券市場首單城中村改造企業(yè)債、首單城中村改造ABS成功發(fā)行。

這樣細節(jié)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上：房地產(chǎn)開發(fā)投資收縮，工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資增長快速。

2023年11月廣州經(jīng)濟運行簡況中，1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.5%。工業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資仍處在較快增長中，分別同比增長20.8%、11.2%。

同樣在這些城中村改造項目中，亦能發(fā)現(xiàn)一個明顯的規(guī)律：

改造方向基本是產(chǎn)業(yè)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主。

比如黃邊村本身以廠房密布的工業(yè)園為主，舊改需要按要求引入產(chǎn)業(yè)和目標企業(yè)，建設(shè)方向是廣州設(shè)計之都；荔灣山村里有大量茶葉專業(yè)市場，升級打造為國際花卉、茶葉采購中心高地。

潭村舊改項目，螺涌村、松南村、松北村城中村改造項目，廟頭村城中村改造項目、九佛街五村七片城中村改造項目，除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，產(chǎn)業(yè)引入要求同樣很高。

前兩者處在羅沖圍片區(qū)，是廣州市重大投資項目，目標是建設(shè)為廣州西部產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)高地。后者一個是臨港經(jīng)濟區(qū)和廣州海絲城重要區(qū)域，另一個是以產(chǎn)城融合、生態(tài)保護等建設(shè)目標的新鄉(xiāng)村示范帶。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求高、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多，也意味著：

這次廣州推進城中村改造是完全不一樣的邏輯。

8個項目基本全是廣州國企、區(qū)屬國企，這也是當下金融端資金投入方向決定的，背后也說明未來廣州城中村改造中，民營開發(fā)商可能被踢出局。

這樣說并非空穴來風。先前，合景、奧園、時代、合生、富力、雅居樂、佳兆業(yè)、星河等本土老牌粵系房企陸續(xù)主動退出廣州舊改項目，以及龍湖、升龍等外來房企。

上一篇《廣州2023年首個招商舊改項目至今沒有下家》也提到，民營房企退出后，如果地方國企不進場，就會淪為無人接盤的局面。

不只是黃埔區(qū)永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）上，花都區(qū)田美村、橫潭村（河西村）同樣如此。作為操盤企業(yè)的富力、時代在去年9月想要對外公開引入民間資本，計劃融資規(guī)模為3.4億元、4.71億元，結(jié)果至今仍未完成引入資本方。

兩個項目總資金需求僅僅是8億元出頭，也沒有意愿企業(yè)下場。

資金、市場對于廣州舊村改造、樓盤項目的青睞，其實已十分明顯：退出舊改領(lǐng)域、回流到核心區(qū)。

舊村改造上，因為廣州走向“做地模式”，導(dǎo)致一二級土地聯(lián)動分離，土地絕大部分利潤被七家指定的做地機構(gòu)拿走，留給后繼操盤的房企利潤空間十分有限，退出廣州舊改市場變得理所當然。

2023年廣州土拍市場，成交率僅有67.7%，且往核心區(qū)、近郊地鐵沿線板塊聚集，這一年核心區(qū)土地成交樓面價四次登上廣州TOP10榜單。

過去一年，高去化率十大項目集中海珠、天河、荔灣三個市中心區(qū)域。從化、白云、增城、花都成交均價跌幅為16%、10%、9%、7%，領(lǐng)跌全市。（來源：廣州中原2023年房地產(chǎn)市場報告）

多種因素又進一步說明，2024年外郊區(qū)供地猛增、加上本身庫存積壓、去化周期長等，也會讓城中村改造項目變得更加漫長，甚至很難等到動遷。

而核心片區(qū)、重點建設(shè)項目，盡管有央企、地方國企入場，同樣舉步維艱，因為廣州舊改正在執(zhí)行統(tǒng)一化的征收手段、補償標準，拋開了市場化的拆賠很難被大部分村民同意，就像房票安置一樣，各持己見。

比起之前，現(xiàn)在廣州城中村改造換了一個模式重生，是不是該慶幸呢？