渝商聯(lián)智庫|年前大招頻發(fā)，重慶樓市開年或逆轉(zhuǎn)

開局不利，新年樓市慘不忍睹。2024 年 1 月，重慶中心城區(qū)成交商品房 59.1 萬㎡，同比下降 40.8% 。商品住宅成交 31.9 萬㎡，同比降幅 31.5% 。價格方面，商品住宅成交均價 12973 元 / ㎡。

去年重慶樓市，有先挫后揚(yáng)之勢，讓眾多行業(yè)人士對今年有回暖預(yù)判。而1月實際成交，無異于當(dāng)頭一棒。今年走勢究竟如何，出臺政策效果是否能解開樓市癥結(jié)，渝商聯(lián)智庫綜合多方觀點，在此予以解讀。

從大環(huán)境看，全行業(yè)不景氣的當(dāng)下，作為國家級戰(zhàn)略城市，重慶正在實施一輪超大規(guī)模的城市革新。

重慶2023年GDP公布，以3.01萬億元總量，超過成都的2.27萬億元，穩(wěn)居中國第四！大盤效應(yīng)突出。

結(jié)合去年1.4萬億元的招商成績，今年開年，重慶發(fā)力勢必更為迅猛。以下幾條，構(gòu)成了重慶經(jīng)濟(jì)的基本盤。

投資加速。2023年一季度重點制造業(yè)項目開工，110個項目總投資1155億元，工業(yè)重鎮(zhèn)影響日益增強(qiáng)。

經(jīng)濟(jì)活躍?？偼顿Y1556億元的52個重大項目對外發(fā)布，為各行各業(yè)創(chuàng)造機(jī)會。

網(wǎng)紅效應(yīng)突出。重慶國際曝光度位居西部第一、全國第五，成為無數(shù)外國人必來的中國城市。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，春節(jié)國內(nèi)游十大熱門目的地，重慶全國排名第二。前不久，白居寺大橋“星際穿越”火遍全網(wǎng)，重慶再添網(wǎng)紅熱地?？梢灶A(yù)計，今年春節(jié)，涌入重慶的旅游人數(shù)，仍將高居全國前列。

科研力量強(qiáng)。全球科研城市榜出爐，重慶排名36，首次進(jìn)入全球前50強(qiáng)。科創(chuàng)綜合水平更一舉位居全國第八、西部第一。重慶吸引高素質(zhì)人才的基本面毋庸置疑。

以上幾條，推動重慶經(jīng)濟(jì)回暖，重慶樓市也有了向好而行的基礎(chǔ)條件。

市場流動性特別重要，先看一則關(guān)于補(bǔ)充流動性的政策消息。央行2月5日，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(降準(zhǔn))，向市場提供長期流動性約1萬億元。上月25號，央行下調(diào)了支農(nóng)支小再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點(降息)，從2%下調(diào)到1.75%。

這是近三年來降準(zhǔn)幅度最大，出臺最快的政策。近兩年每年兩次降準(zhǔn)，幅度均0.25百分點，每次向市場提供約5000億元的資金，而今年幅度一來就是0.5百分點，經(jīng)濟(jì)的提振信號極其明顯。

易宏地產(chǎn)研究院總裁陳旭認(rèn)為，開年這樣規(guī)模的降準(zhǔn)，不排除今年會超量超頻的降準(zhǔn)，直到樓市能產(chǎn)生向上反應(yīng)。

過去兩年，政策向市場提供流動性收效甚微，主要是流動性的走向問題，需要補(bǔ)充的對象沒有條件申請補(bǔ)充，優(yōu)質(zhì)企業(yè)不愿意過多貸款。今年這一現(xiàn)象將得到有效改善，最近的房企白名單制度是個積極信號，今年1月底前，第一批城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制項目“白名單”已落地。目前，多地政府已經(jīng)向所在地的金融機(jī)構(gòu)推送了房地產(chǎn)項目“白名單”，開始落地執(zhí)行住建部的要求。

近日，網(wǎng)傳重慶也有龍湖、金科等企業(yè)的項目，被列入“白名單”。這種精準(zhǔn)施策的保護(hù)措施，對樓市各方都有提振意義。

要刺激樓市直至成交恢復(fù)，購房源頭的政策工具必須精準(zhǔn)。如同挖礦，要找對礦源，才能產(chǎn)礦。公認(rèn)的源頭，則是購房能力和購房信心需要修復(fù)。政策工具圍繞信心修復(fù)展開，必然要推動降息和提振收入。

2023年四次降息，是頻次最大的政策調(diào)息。而根據(jù)金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年三季度末商業(yè)銀行凈息差為1.73%，創(chuàng)2010年以來新低。降息意味著貸款利率會隨之下降，在市場未得到企穩(wěn)的當(dāng)下，降息依舊會是主旋律。

龍湖云河頌

易宏地產(chǎn)研究院總裁陳旭認(rèn)為，降低貸款成本是刺激購房的核心手段，目前還是4字頭的利率水平，未來有望進(jìn)入3字頭的利率水平，跟國際水平接軌。跟過去6字頭的成本對比，下降一半，會讓閑錢持續(xù)進(jìn)入樓市。

除了降準(zhǔn)降息，把購房門檻降低也極其重要。近日，重慶多角度推出利好，重慶是已實施房產(chǎn)稅為數(shù)不多的城市之一，去年底全面放寬房產(chǎn)稅的征收條件。文件里最為重要一條是，將試點以來新購獨(dú)棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積，由100平方米調(diào)整為180平方米。這是明顯的放開政策，鼓勵居民多購。

從政策出臺的力度和精準(zhǔn)度，不難看出，今年一場修復(fù)樓市的攻堅大戰(zhàn)將一觸即發(fā)。挺過混沌的1、2月，重慶樓市大概率將迎來屬于自己的小陽春，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

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