私房改造：已經被一紙文件充公的私房，還能打官司要回來嗎？

我們家50年代被政府私房改造的房子，現在還有辦法打官司要回來嗎？”

昨天前來咨詢的是一位上海老先生。老先生愁容滿面地向我們求助。

原來，50年代初，老先生在上海某燙金地段以其妻子名義購買了一棟三層270平方米的房子。購買后，原上海市人民政府地政局向老先生頒發了《上海市土地所有權證》，證載土地面積159.73方公尺，使用情形為“建房自住”。目前市場股價保守在五千萬。

后來，老年生將該房子交給親戚打理，自己遠赴西部參與西部建設。

1958年，我們國家開展了轟轟烈烈的私房改造，親戚帶頭將該樓房的一、二樓房屋交公納入私改（交公時未經厲本人同意）。1981年落實私房政策時，當地政府僅將該房屋的三樓產權予以交還，一、二樓仍未交還。

老先生說，該房屋一、二樓已經被納入區屬國有企業的公租房。

老先生希望政府盡快將該房屋產權發還，問我們能否通過行政訴訟的方式由法院判令政府歸還產權。

那么，對于上世紀50年代私房改造的房子，能通過行政訴訟的方式要求政府歸還嗎？

我們判斷下來，非常困難。

一、私房改造是50年代特殊歷史時期的產物

新中國剛成立時，百廢待興，那時國家是允許土地私有，并鼓勵個人進行私房建設并出租的。然而，隨著特殊時代意識形態的轉變，1955年，我們國家開始了浩浩蕩蕩的社會主義三大改造運動，對私有出租房屋進行社會主義改造是當時的一項重點。

1956年中央批轉中央書記處第二辦公室《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，1958年，人民日報刊登《中央主管機關負責人就私有出租房屋的社會主義改造問題對新華社記者發表的談話》。私房改造的主要形式，除少數大城市對私營房產公司和一些大房主實行公私合營以外，絕大多數是實行國家經租。

所謂國家經租，通俗的講就是國家當房產中介，凡私人出租房屋的數量達到改造起點的，超出面積部分的房屋，國家采用強制力將其統一納入改造范圍，由國家統一經營，在一定時期內付給房主原房租20％至40％的固定租金。

至于改造起點的規定，大城市一般是建筑面積150平方米，比如上海。中等城市一般是100平方米，小城市（包括鎮）一般是50到100平方米之間。

將私房交給政府統一經租后，房主能定期從政府租金收入中獲取20%-40%的補償。

因此，在當時特殊歷史時期中，在上海只要出租超過規定的150平方面積，就必須納入私房改造范圍，老先生的住房由于借給親戚使用，已經超出150平方，納入私房改造確實具有當時的政策背景。

二、80年代對私房改造房屋的性質和權屬已有定論

文革結束后，我國對之前特殊時期的一系列政策及時進行了撥亂反正，其中就包括私房改造。1985年，原城鄉建設環境保護部印發《關于城市私有房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1987年，該部又印發《關于進一步處理好城鎮私房遺留問題的通知》，兩份文件對納入私房改造房屋的性質有了定論：

1、對于符合改造起點的城市私有出租房屋，私房改造的本質其實是對私房統一實行國家經營租賃，以類似贖買的辦法，在一定時期內給以私人房主固定租金，以實現逐漸改變房屋所有制形式的目的。因此，對于這部分房屋，一律屬于國家所有，由房管部門統一經營管理。

2、對于不符合當時的私房改造政策規定而錯改了房屋（包括非出租的自住房和不夠改造起點的出租房被改造的），應按政策實事求是地給予糾正，并向房主發還產權。

所以，老先生的私房如果當時的確符合上海的私房改造政策而應當進行私房改造的，那么在改造結束后，產權將因“贖買”而收歸國有。如果的確不符合私改條件，那么落實私房政策的相關部門應當及時向老先生發還產權。

三、目前無法通過行政訴訟或行政復議方式尋求救濟

雖然對于私房改造中的房屋性質已有定論，私房政策落實過程中也解決了一大批錯改、亂改問題，但是不可否認的是，由于種種原因，截止目前仍舊遺留一批舊改私房問題還沒有解決，許多“私有”轉“公有”的房主會通過各種途徑表達自己的不平。

就如本案的老先生也委屈的問我們：“在‘國家經租’開始時，產權還是我自己的，我并沒有把房子轉讓或捐獻，不然為什么國家還會給我們發租金，還要稱我為‘房主’？”

“什么叫‘類似贖買’？國家要贖買，和我商量過嗎？給過我錢嗎？分給我的是‘租金’，也是老百姓的錢，國家從自己的錢包里掏過一分錢給我嗎？”

那么，通過法律途徑有解決之道嗎？

很遺憾的是，無論是行政訴訟還是行政復議，“民告官”途徑都無法解決私房改造問題。

《行政訴訟法》1990年開始實施后，1992年最高院《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》第三條就明確，“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺貿的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。”

最高人民法院在“張春生訴北京市東城區人民政府行政賠償案”（2016）最高法行賠申326號《行政裁定書》中指出，“本案爭議系相關權利人就北京市東城區東四十一條73號院及相關半地下構筑物落實私房政策引發，屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍。”

上海高院也有類似判例，（2020）滬行終376號判例指出：“《中華人民共和國行政訴訟法》實施于1990年，朱某某、陳某某起訴指向的私房改造落政等行為因發生于行政訴訟法律制度建立之前，故所涉相關爭議亦不屬于行政訴訟的受案范圍。”

“私房改造”是一項歷史遺留問題，涉及復雜的產權歸屬、安置補償等法律問題，目前通過司法途徑解決存在著明顯的法律障礙，只能通過信訪途徑進行個案化解。

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