限購(gòu)大放松后，2024深圳房地產(chǎn)深度預(yù)判

昨日（2024年2月7日）晚間，深圳限購(gòu)?fù)蝗淮蠓潘桑愿绲谝粫r(shí)間進(jìn)行了解讀。明天就是大年三十了，今天淘哥再深入分析該政策影響，并對(duì)深圳樓市后續(xù)走向，終局狀態(tài)做一些預(yù)判，作為對(duì)大家的新春賀禮。

先回顧一下昨日政策原文：

一、本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購(gòu)2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。

二、非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購(gòu)房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

01.

新政解讀

四股力量馳援深圳樓市

我們先仔細(xì)拆分一下本次的新政影響：

1、深戶家庭限購(gòu)2套。部分家庭成員為深戶，也是限購(gòu)2套。

2、深戶單身1套。深戶離異1套。

看到這里有人要問(wèn)了，是不是離婚不追溯3年了？

這個(gè)問(wèn)題，淘哥暫時(shí)無(wú)法確定，只能說(shuō)，在這個(gè)政策頒布前，一直還是執(zhí)行的離婚追溯3年。這個(gè)政策從字面理解，我更傾向于不追溯了，即深戶離異可以買1套。其實(shí)也沒(méi)必要追溯了，買房的人原本就不多，現(xiàn)在是要鼓勵(lì)、刺激買房，而不是扭扭捏捏搞各種限制。

當(dāng)然，是否如此執(zhí)行，還需要等待后續(xù)的解釋細(xì)則，大家可以密切關(guān)注。

如果離婚不追溯3年了，那又可以釋放一批購(gòu)買名額。

3、深戶不再需要3年社保或者個(gè)稅。

深戶原來(lái)是要求落戶滿3年，且連續(xù)3年或以上社保或個(gè)稅，才能買房，現(xiàn)在不需要了，這一條應(yīng)該是本次最大的利好了。

可以從幾個(gè)方面理解：

其一：“深戶18歲小孩”。

淘哥這里指的是深戶家庭有年滿18歲的孩子的，比如剛上大學(xué)，或者大學(xué)剛畢業(yè)，社保還不足3年的。

這幫人很多甚至就是在深圳出生的，是土生土長(zhǎng)的深圳本地人，以前在自己的家鄉(xiāng)居然沒(méi)有購(gòu)房資格，原本就是很滑稽的一件事，現(xiàn)在終于糾正了。

這一點(diǎn)，對(duì)核心地段樓盤，改善型樓盤刺激更大，因?yàn)檫@批家庭往往在深圳有多年的積累，財(cái)富實(shí)力會(huì)更雄厚一點(diǎn)。

其二：“新深戶”。

包括一大批大學(xué)及以上學(xué)歷的畢業(yè)生在內(nèi)，剛剛落戶深圳的新深圳人，落戶還沒(méi)有滿3年，或沒(méi)有3年社保、個(gè)稅的。

原來(lái)是來(lái)了就是深圳人，但是你不能買深圳房。現(xiàn)在終于可以了。

對(duì)這批人而言，剛需，首改類型的樓盤，受益較大。畢竟新深圳人積累還不夠多，除非家里有礦。

其三：“深戶隨遷老人”。

很多人沒(méi)關(guān)注到的是，老年人，外地父母隨遷過(guò)來(lái)的話，也可以有房票了！

原政策因?yàn)樾枰鋺簟⑸绫：蛡€(gè)稅3年，而外地隨遷過(guò)來(lái)的父母，此前在內(nèi)地工作、交社保個(gè)稅，是無(wú)法滿足要求，沒(méi)有深圳房票的。

現(xiàn)在這批人也有房票了，隨遷父母每人一個(gè)，那就是兩張房票。這個(gè)“深戶隨遷老人”增加的房票數(shù)量，甚至可能還大于“深戶18歲小孩”增加的數(shù)量。

這批房票，受益的可能更多也是改善型。因?yàn)槿绻菫榱速I剛需盤，不需要?jiǎng)佑美先朔科保米约夯蛘咝『⒎科弊銐蛄恕?/p>

其四、全國(guó)范圍內(nèi)有意配置一線城市核心城區(qū)資產(chǎn)的人。

上面三大部分，已經(jīng)可以增加大量新房票了。但是，還有非常關(guān)鍵的一點(diǎn)是：深圳入戶門檻在一線城市中是最低的，尤其對(duì)人才而言，很容易就可以拿到深戶。

現(xiàn)在，盡量買一線城市+核心地段，已經(jīng)成為全國(guó)人民的共識(shí)。但是北上廣入戶是很難的，哪怕北上廣郊區(qū)限購(gòu)放松了，核心地段卻沒(méi)有任何松動(dòng)，外地人還是買不了。

而買北上廣的郊區(qū)，雖然限購(gòu)松了，但是買那里很可能是去接套的，外地人也不傻。

只有深圳，入戶門檻低，而且拿到深戶立刻就能全市買房，不止是郊區(qū)，核心地段也可以隨便買。

所以這一次，深圳在搶奪全國(guó)購(gòu)房資金+人才的競(jìng)爭(zhēng)中，悄悄占了上風(fēng)。尤其對(duì)核心地段樓盤，利好更大！深圳以后可能就是全國(guó)有錢人，選擇一線城市配置資產(chǎn)最便利的首選。——“全國(guó)有意配置深圳房產(chǎn)的人”，是第四股巨大的力量。

4、非深戶5改3，限購(gòu)1套住房。

這個(gè)力度也還不錯(cuò)，畢竟深圳是個(gè)移民城市，每年人口流入巨大。

看個(gè)數(shù)據(jù)，今年2月4日，深圳市主要領(lǐng)導(dǎo)參加的“2024年深圳市迎春茶話會(huì)”上公布顯示：

2023年深圳人口增加211萬(wàn)（社區(qū)登記人口2163.77萬(wàn)），增幅近10%（9.79%）。

全市就業(yè)人口達(dá)1255.9萬(wàn)人，城鎮(zhèn)新增就業(yè)19.66萬(wàn)人，相關(guān)就業(yè)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。

深圳出入境人員達(dá)1.65億人次，占全國(guó)的38.7%。

去年深圳增加的211萬(wàn)人口，有深戶有非深戶，非深戶是主體。現(xiàn)在5改3，非深戶房票也會(huì)大增！

大家要對(duì)深圳的基本面有充分的信心：

此外，要注意本次松綁的節(jié)點(diǎn)，是在過(guò)年前幾天，趕著出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化的政策，說(shuō)明了迫切程度。

很多人已經(jīng)離開(kāi)深圳，回老家過(guò)年了，出去旅游了，而深圳相關(guān)部門卻在加班加點(diǎn)出臺(tái)政策，說(shuō)明主管部門今年對(duì)樓市的呵護(hù)之心。

淘哥預(yù)判，如果樓市繼續(xù)低迷，還會(huì)有更大力度措施出臺(tái)。如果樓市慢慢復(fù)蘇，后續(xù)政策可能就暫時(shí)按兵不動(dòng)。

02.

2024年深圳樓市走勢(shì)

堅(jiān)定看好核心地段+優(yōu)質(zhì)物業(yè)

新政之后，2024年深圳樓市會(huì)如何發(fā)展？淘哥的觀點(diǎn)非常鮮明：依然堅(jiān)定看好以福田、南山、前海、寶中等核心區(qū)域?yàn)榇淼纳钲趦?yōu)質(zhì)物業(yè)。

有4大理由：

一、供應(yīng)稀缺。

淘哥對(duì)深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有信心，最關(guān)鍵的因素就在于“供求關(guān)系”，這些區(qū)域的新房供應(yīng)比較稀缺，這是我們分析樓市走勢(shì)的大前提。

這些年，深圳以福田、南山、寶中為代表的核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)實(shí)在太少了。

比如深圳灣，從2015-2016年，恒裕濱城二期、半三、悅府發(fā)售之后，一直沒(méi)有住宅新盤入市。福田，說(shuō)來(lái)說(shuō)去就是已經(jīng)售罄的海德園、深業(yè)中城等幾個(gè)盤。寶中，目前唯一在售的新盤就只有一個(gè)越秀·瑞樾府。

二、短期政策刺激。

前文有詳細(xì)分析，本次新政后，深戶不再需要3年社保，顯而易見(jiàn)的，對(duì)深圳核心區(qū)域的改善型優(yōu)質(zhì)物業(yè)是利好。

因?yàn)楹芏嗌顟艏彝ィ泻⒆訚M了18歲，或者有深戶隨遷老人，這些家庭有足夠購(gòu)買力，也有改善住房的需求。過(guò)去需要三年社保，硬生生被卡住了，現(xiàn)在終于得到釋放。

與此同時(shí)，深圳人口流入較大，每年新增戶籍人口較多，如何深圳也很容易。不再需要社保和個(gè)稅后，有利于這部分新深圳人買房，尤其有利于想在一線城市核心地段做資產(chǎn)配置的全國(guó)有錢人，這也是一股非常可觀的購(gòu)買力。

三、深圳核心地段物業(yè)價(jià)值，目前明顯被低估了！

淘哥一直認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市核心地段的物業(yè)價(jià)值和貨幣高度正相關(guān)。

貨幣增發(fā)，其實(shí)是世界各國(guó)，無(wú)論經(jīng)濟(jì)進(jìn)入什么階段，什么時(shí)代，房?jī)r(jià)（商品房）屢創(chuàng)新高的基礎(chǔ)之一。

記住：一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，中長(zhǎng)期本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象和通脹現(xiàn)象，和M2高度正相關(guān)（如下圖所示）。

一線城市中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和M2的關(guān)系

而深圳核心地段房?jī)r(jià)，其實(shí)很多已經(jīng)回歸到2017-2018年的水平，過(guò)去六七年沒(méi)漲。而這些年貨幣發(fā)行量已經(jīng)翻倍了。對(duì)比之下，房產(chǎn)價(jià)值被低估了！

4、從本輪樓市調(diào)整的本質(zhì)看，樓市依然值得長(zhǎng)期看好！

這一輪樓市調(diào)整，本質(zhì)上是一次行業(yè)的供給側(cè)改革和出清，類似的事情在煤炭，鋼鐵等行業(yè)都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)。

房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)不可能消亡，歐美完成城鎮(zhèn)化和工業(yè)化幾十年上百年了，樓市依然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，我們也不會(huì)是例外。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的出清，可能還需要1-2年。出清之后，未來(lái)的樓市，就是剩者為王，以國(guó)企央企為主，占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，享受行業(yè)供給出清后的穩(wěn)定紅利。

而對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者，同樣是剩者為王，度過(guò)這一波調(diào)整后，深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，依然會(huì)是普通老百姓抵御通脹的最佳資產(chǎn)之一。

03.

成長(zhǎng)性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值兼?zhèn)?/strong>

寶中是深圳最值得關(guān)注的區(qū)域之一

在金融市場(chǎng)，有兩類資產(chǎn)最為典型：價(jià)值股（如茅臺(tái)）、成長(zhǎng)股（如幾年前的寧德時(shí)代）。最佳的選擇，自然是價(jià)值與成長(zhǎng)兼?zhèn)洌M(jìn)可攻退可守。

從這個(gè)角度，今年深圳的核心地段中，淘哥很看好寶中。因?yàn)閷氈杏胸S盛的交通、醫(yī)療、教育、市政等配套，現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值很高。同時(shí)，寶中是前海灣的核心組成部分，是深圳未來(lái)20年的新龍頭，成長(zhǎng)性也很高，

所以，寶中是成長(zhǎng)性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值性兼?zhèn)洌劝踩钟邢胂罅Α６壳埃瑢氈袃H有一個(gè)在售住宅新盤越秀·瑞樾府，淘哥今天下午去做了直播，很多網(wǎng)友關(guān)注。

此盤有幾個(gè)特點(diǎn)，淘哥為大家簡(jiǎn)單介紹一下：

1、寶中目前唯一在售新盤，稀缺、確定性強(qiáng)。

2、位于寶中的核心地段，近地鐵，且配套新+豐盛+規(guī)格高。

越秀·瑞樾府位于寶安中軸沿線，約800米就是1號(hào)線寶體站（數(shù)據(jù)源自高德地圖）。步行即達(dá)寶安體育場(chǎng)，借助“濱海綠廳”的慢行系統(tǒng)和濱海廊橋，能便捷到達(dá)歡樂(lè)港灣、深圳書城灣區(qū)城（建設(shè)中）、濱海廊橋、寶安公共文化藝術(shù)中心（建設(shè)中）、青少年宮、圖書館、寶安體育場(chǎng)等眾多國(guó)際級(jí)配套。

項(xiàng)目位置示意圖 僅供參考

同時(shí)，項(xiàng)目周邊還匯聚了很多優(yōu)質(zhì)學(xué)校，寶安第一批省一級(jí)學(xué)校寶安小學(xué)、海韻學(xué)校、新安中學(xué)（集團(tuán)）第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中英公學(xué)、前海哈羅國(guó)際學(xué)校等。

3、使用率高。

使用率超80%，加上贈(zèng)送面積的使用率高達(dá)94%，比深圳核心區(qū)主流使用率（72-75%）高出一大截。

4、品質(zhì)出色，大樓間距大、約90%房源朝南、通風(fēng)采光上佳、舒適宜人。

5、純4房改善社區(qū)，最受益于此次新政。

越秀·瑞樾府產(chǎn)品為建面約109-144平的純粹大戶型，目前僅剩建面約109平的4房，樓王單位、東南朝向、花園景觀，總價(jià)約950萬(wàn)起。

按照最新的二套首付4成政策計(jì)算，置換買家首付僅約380萬(wàn)就能拿下。

109平米戶型格局方正、布局合理、動(dòng)靜分區(qū)，大面寬小進(jìn)深、4面寬朝南，采光面達(dá)到了約12米。

每個(gè)空間的尺度都非常合理， 入戶玄關(guān)寬約1.7米，完全能設(shè)計(jì)一個(gè)收納柜；餐廳-客廳-陽(yáng)臺(tái)為L(zhǎng)DK一體化設(shè)計(jì)，面積達(dá)到約22平； 陽(yáng)臺(tái)為南向雙面寬 ，長(zhǎng)約6米、寬約1.6米，尺度闊綽，能同時(shí)滿足晾曬、儲(chǔ)物、 健身、閱讀、養(yǎng)花能多種用途。

而且，此房間和客廳設(shè)置了非剪力墻，可以當(dāng)書房、臥室，也可以打通拓寬客廳尺度，能滿足不同生命階段的使用，非常靈活、實(shí)用。

建面約109平戶型示意圖

放眼福田中心、南山中心、前海、寶中等核心區(qū)，總價(jià)850萬(wàn)左右，只能買到一二十年樓齡、七八十平的老破小，買一套4房新房起碼也要1100萬(wàn)往上。

其實(shí)，別說(shuō)福田、南山、前海，就連龍華北站超核建面約115平的4房，都已經(jīng)賣到800多萬(wàn)了。

而在越秀·瑞樾府，總價(jià)約950萬(wàn)起、二套首付約380萬(wàn)起，就能買寶中的4房2廳2衛(wèi)，而且格局、朝向、采光、空間都很舒適，這種機(jī)會(huì)很稀缺。

預(yù)計(jì)新政利好之下，需求集中釋放，這種房子可能很快就會(huì)一售而空。