突傳重磅！現(xiàn)在賣房等于白白送錢？

有業(yè)內(nèi)算過一筆賬，如果在兩年前賣房的話，平均差不多能少虧30%以上，100萬的房子，可少虧30萬，如果是那種500萬、1000萬的房子，自然是少虧更多。

當(dāng)然，如果房子還在那里的話，說什么都沒用了，天下沒有后悔藥可吃。現(xiàn)在留給大家的兩個問題是：

一是如果手中有多余的房，也不準(zhǔn)備置換，該不該變現(xiàn)？這類人主要擔(dān)心房價還會繼續(xù)下跌，因?yàn)橛袡C(jī)構(gòu)說未來房價還要跌3-4成。

二是存款利息是一降再降，手上的閑錢無去處，看到房價跌了這么多，應(yīng)不應(yīng)該抄底？很顯然，這類人對房產(chǎn)還情有獨(dú)鐘，一旦有抄底買房的機(jī)會肯定還是會買的，只不過，他們不知道目前是不是底。

其實(shí)，這兩個問題可以歸結(jié)為一個，那就是未來房價是漲還是跌？

不得不說，最近樓市的話題又熱起來了，開始唱多的媒體開始多了起來。一些專家口風(fēng)似乎也發(fā)生了變化，比如北大國發(fā)院的兩位教授在日前紛紛表態(tài)看好樓市，徐高教授說“未來幾年的房價可能大起”，姚洋說“房價規(guī)律下跌不可怕，因?yàn)樗鼤q回來”，兩位專家都對未來年樓市一致看多：現(xiàn)在賣房相當(dāng)于白白送錢？

這個觀點(diǎn)有沒有道理？看清本輪樓市救治的邏輯或能感知大概。

救治本輪模式，從央行發(fā)出“三支箭”算起，差不多有1年半時間，此后就是各種提振樓市的措施出臺。

可以說，措施出臺了很多，基本用到了以往所有的樓市紓困措施，但結(jié)果大家都看到了，幾乎所有城市的房價仍舊在下跌，開發(fā)商不敢拿地，購房者不敢買房，業(yè)主逐漸失去了耐心和信心。

這難道是各方愿意看到的嗎？老實(shí)說，除了沒房子的，誰也不希望房價無止境地跌下去。當(dāng)然，個人說了不算，最終還得看國家政策，看國家是如何想的。

對此，國家在“4.30”已作專門表態(tài)，要結(jié)合市場供求關(guān)系變化，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)。大家可以回想一下，從去年“7.24”國家首次定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”后，“4.30”是第一次公開表態(tài)去樓市庫存的。這意味著，從決策層開啟的新一輪樓市去庫存真的來了。

按照我們國人低調(diào)隱晦的傳統(tǒng)，如果沒有“金剛鉆，絕不會攬瓷器活”，能公開的新武器，應(yīng)該是早裝備部隊(duì)了。樓市其實(shí)也一樣，在宣布開啟本輪去庫存以前，一些地方已經(jīng)在先行先試了，相比上一輪去棚改貨幣化安置去樓市庫存，這次經(jīng)過超過50個城市的試點(diǎn)，總結(jié)出來的模式便是：房票安置+“以舊換新”。為什么要打這樣一個組合拳？原因有兩個：

一是再大規(guī)模拆遷不太現(xiàn)實(shí)，主要是現(xiàn)在低矮的房子少了，拆高層和人員密集的住房不劃算，就是拆不起；

二是拆遷周期太長，拆一個小區(qū)，從頭至尾沒有個5年、8年根本來不行，樓市庫存要去化到何年何月？說白了，等不起。

所以，現(xiàn)在拆遷有條不紊進(jìn)行，不是不抱希望，只是短期效果不大。現(xiàn)在能做的是，對已經(jīng)拆遷的項(xiàng)目采取房票安置（房票兌換的可以是新房，有的城市連二手房都可兌換），起碼可以解決一部分庫存。其他大部分庫存怎么辦呢？這就是超過54個城市都在實(shí)施的“以舊換新”政策。

“以舊換新”政策，從開始的中介機(jī)構(gòu)待售、舊房換新房，發(fā)展到現(xiàn)在是地方直接收購新房+二手房，收購的新房是來自于未售的新房，而二手房則是來自業(yè)主愿意置換的老房子。收購的房子大都用來做保障房，一部分用來出租，以確保收支平衡。

現(xiàn)在的問題是，收購商品房用作保障房的資金從哪里來？一個重磅消息傳來！

都知道，未來房地產(chǎn)新模式就是“保障房+商品房”并行發(fā)展，商品房是市場來供應(yīng)，而大量的保障房來源于哪里？要么新建，要么收購現(xiàn)成的房子用作保障房，按照相關(guān)部門的說法，保障房主要由國家來負(fù)責(zé)，直白地說，資金肯定是國家出，怎么出呢？

這不，財(cái)聯(lián)社5月16日報道了一個重磅消息，住建部、自然資源部、央行、金管總局四部門成立聯(lián)合工作組，并在5月17日召開政策吹風(fēng)會，參會的包括財(cái)政部、地方政府、大型銀行等負(fù)責(zé)人，內(nèi)容就包括收購存量房醞釀討論等。從這些參會部門就可以看到，要么是業(yè)務(wù)部門，要么是錢袋子。

這意味著，國家開始收購存量住房到了開始全面推開階段。實(shí)際上，早在去年，央行在青島等8個二線城市都開始試點(diǎn)1000億租賃貸款支持計(jì)劃，包括青島、重慶等城市都用這筆資金購買了一部分庫存商品房用作保障房，積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在多個管業(yè)務(wù)和錢袋子的部門要研究收購存量房的事宜，那基本就是國家全面鋪開收購庫存了。

此時，很多人可能擔(dān)心，現(xiàn)在財(cái)政不是沒錢嗎？哪里來的收購資金呢？其實(shí)，最近比較火熱的國債發(fā)行已經(jīng)告訴了我們部分答案。通過發(fā)放20年、30年、50年等長期國債，從購買的對象看，是機(jī)構(gòu)和個人，實(shí)際上就是大家在銀行的存款，你不消費(fèi)，又嫌利息低，那就來買國債，至于怎么用在什么地方？國家來決定。

當(dāng)然，也不是所有資金都來源于國債，從試點(diǎn)情況看，應(yīng)該還有相當(dāng)?shù)牡拖①J款用于收購存量房（新房+二手房）。通過試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，收購過來的房子用來出租，其租金是完全可以覆蓋利息支付的。至于最終磨合成什么策略，相信很快就會見分曉了。

大家還擔(dān)心一個問題，收購的價格會不會比較低？

剛開始試點(diǎn)一些城市，確實(shí)是價格比較低，6-8折為主，但業(yè)主的積極性不高，誰會再掏那么多錢置換呢？這里面試點(diǎn)最成功的城市應(yīng)該是南京，2000套的置換名額，短短時間就有3700多戶意向報名，為什么南京業(yè)主如此積極呢？

除了房子本身不錯，另一個重要原因是收購價很可能高于評估價：

根據(jù)365樓市報道的信息顯示，在本次置換過程中，位于清涼門大街某小區(qū)一套64平米的房子評估價為252萬，單價劃到3.9萬一平米，比兩個月前該小區(qū)3.4萬一平米的成交價，足足高出了5000元一平米，按幅度算的話，評估價比實(shí)際成交價高15%左右。

這其實(shí)就是筆者說的“漲價去庫存”，思路是置換的老房子，其評估價格高于最近的實(shí)際成交價，同時，準(zhǔn)備買的新房價格不用降（其實(shí)相對于實(shí)際市場已經(jīng)漲價了不少）。對置換的業(yè)主來說，評估價高了，置換購買的新房價格也高了，看似沒占到什么便宜，但對市場來說，此前掛牌的低價房源瞬間不見了，因?yàn)檎l也不會傻到以比收購價還低的價格賣房，這也是南京二手房掛牌量迅速下降的原因，很多人開始撤單了嘛。

從決策者角度來說，個人沒損失的動起來，交易起來就行，根本的是要市場活躍起來，都知道大家是買漲不買跌，所以，利用了“漲價去庫存”的思路，收購一部分房子，起到四兩撥千斤的作用，最終的目的是讓二手房掛牌量越來越少、新房庫存快速去化。

其實(shí)，國家在最新的表態(tài)中已經(jīng)明確，地方政府應(yīng)以“合理價收購部分商品房用作保障性住房”，這個合理價肯定不是低于市場價，這其中的信號我們應(yīng)懂。

最后說一個問題，有人說，那么多保障房出現(xiàn)，會不會對我們的商品房房產(chǎn)生影響呢？南京的做法是，在新的規(guī)定中明確，保障房不能進(jìn)入商品房市場交易。從這個角度看，接下來雖然有大量商品房被收購用作保障房，但從制度上給堵住流動性，大家就不用擔(dān)心了。

通過以上信息展示可知，現(xiàn)在賣房等于白白送錢的原因有兩點(diǎn)：

一是國家收購的價格可能明顯高于目前小區(qū)的成交價，自己按照現(xiàn)在的市場價賣房顯然不劃算；

二是隨著國家收購庫存大招的實(shí)施推進(jìn)，樓市供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，樓市逐步脫離底部區(qū)域，買賣雙方的預(yù)期也隨之改變，房價回漲也是自然而然。

資本市場地產(chǎn)指數(shù)連續(xù)20多天的輪番上攻，肯定不是佯攻，這個大勢，應(yīng)懂。