很多人對救樓市效果很失望，其實大可不必

多項樓市寬松政策創歷史，情況好一些的售樓處真實的來訪量和成交量也僅僅是微增，差一些的樓盤仍舊比較冷清，遠沒有一些媒體此前預期的“搶房”現象出現，對于很多被套在樓市的業主來說很是失望。失望的主要包含三類人：

一類是在2019年-2021年高點買房的人，買的樓盤一點優惠沒有，而且還要搖號，連樓棟樓層都沒得選。

二類是買的房子比較早的人，如果僅僅看成本的話，到現在仍舊沒虧，但他們心不甘，畢竟在高峰期值300萬，現在只能賣180萬，期待市場不能再跌了，后面最好能恢復原來的價值。

三類是置換的人。這類人可能是目前市場上最最糾結的了，手中的老房子不好賣，眼睜睜看著低利率、高優惠的新房子而不能買。

面對樓市的低迷，大大小小的樓市優化措施持續了兩年有余，很多人已經產生免疫，覺得來再多的政策都沒用。在他們看來，如果真想恢復樓市，與其小火慢燉，不斷消耗大家的預期，倒不如直接上猛藥，比如重啟棚改貨幣化安置、成立住房銀行全面收購多余的庫存等等。

市場有這么多的個體愿望沒得到滿足，是很多人對救樓市效果不感到失望的表現。但其實是大錯特錯。

需要告訴大家的是，本輪樓市支持，并不是重回到過去那種粗放式發展老路。你想啊，如果我們再大規模拆遷，不僅造成資源浪費、環境污染，更重要的是還得背負巨額的債務，現在地方債是多高了？現在由國家發債替代地方發債的道理我們應該懂，不想讓地方背負更多的發展隱患。

對于未來的房地產發展，國家明確提出走高質量、新發展模式，其中3點是必須規避的。

首先是房企不能再高杠桿炒作市場，不僅危及金融系統安全，還影響社會穩定（付不出上下游貨款、爛尾交不了房）；

其次是不能再爆炒暴跌，瞬間炒起來的樓市肯定不是健康樓市，它會伴隨潮水退去而摔得更疼，最后只剩一地雞毛、一堆爛攤子；

最后是供需不能再嚴重脫節。房地產持續健康發展的根本還是要遵循經濟規律，供應不能大幅脫離需求，需求也不能大幅背離供應，否則，暴漲暴跌就難以避免。這也是住建部要求各地做好今明兩年以及2030年住房發展規劃的原因，“以人定房、以房定地”，防止大起大落。

心急吃不了熱豆腐，凡事都要遵循規律，樓市恢復發展也是一樣。

就拿“4.30”后的幾個核心樓市支持政策來說，每一項政策真正發揮作用都需要時間。

比如控制供地節奏，自然資源部要求新房去化周期36個月以上城市暫停宅地供應，去化周期18-36個月的動態確定宅地供應上限。舉個例子說明：

你所在城市屬于暫停供宅地城市之列，假如新房庫存8萬套，目前近3個月平均每月去化6000套，除去供需平衡線10個月的庫存量10個月*6000套=6萬套。意味著還2萬套需要通過停止新增商品房供應來實現，差不多要3.3個月時間。也就說，3.3個月后，理論上你所在城市的住房供需就不存在供過于求了，屬于供需平衡。

但需要說明的是，現在是樓市弱市階段，3.3個月后，市場也未必真正有多火，所以，還得延長住房供應時間，相當于要送一程，其實就是給予更多恢復市場信心的機會。比如我們繼續去化樓市庫存到5-6個月周期，也就是庫存只剩3萬套了，大概總共需要7-8個月時間，到那時你再看市場就完全不一樣了：市場上買漲不買跌的心理會體現得淋漓盡致。

還比如，購買首套房首付款不低于15%、購買二套房首付款不低于25%，在樓市恢復初期，有幾個人會用？答案很明顯。只有當樓市恢復到一定程度，量價齊升的時，當不少人覺得房價要漲或者已經在漲了，他們才會啟用這個低首付政策。可以說，這個政策就是為后面樓市啟動準備的，不是不發揮作用，而是時間未到。

還有限購政策退出也是類似道理，都是為樓市恢復沖刺階段做準備的。特別是當市場庫存消化到一定程度時，這個時候就需要擁有更多購房資格的人接力，一套不行就二套，二套不行就三套。只要市場預期向好，這些購房資格就會被更多人使用。

可以看出，我們很多人的個人想法是有局限的，而國家出臺的一個個支持政策肯定不能僅限于當前，他既然下決心要恢復樓市，那一定是有通盤考慮的，前、中、后期都會考慮到，最終要把這件事辦成。

看到這里，有讀者可能會說，難道我們還要重走樓市暴漲暴跌、房子過剩的老路嗎？

未來誰也不能精準預測，但從政策設計初衷來看，出現以上情況的可能性不大。原因有3點：

首先是，前面談到了一些，國家已經要求各地安排好未來幾年的住房發展規劃。宅地供應一定是根據市場需求來的，就是我們常說的供需要匹配，從本質上決定市場不會出現供需失衡。

其次是不再大規模建設前期同質化房子，住建部提出的是開辟新賽道，即建設好房子。所以，在自然資源部下文要求放開遠郊容積率1.0限制后，各地均明顯下調了宅地容積率，為建設好房子提供了關鍵條件。

換言之，房地產發展軌道由剛需過渡到改善，在促進房地產市場發展的同時，又不至于出現更多過剩房源。

最后，有了這輪樓市調整的經驗和教訓，在對房地產的管控措施應該是愈發成熟，起碼大方向不會走偏。對此，我們應有信心。