中國房地產重走日本「失去三十年」老路？馮侖：這種比較沒有道理

封面圖 | 《冰下的魚》劇照

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問：近年來，樓市持續震蕩，政府多次干預，許多人開始擔憂中國房價會走上日本樓市「失落的三十年」的老路。您覺得這種擔憂合理嗎？

馮侖：我覺得現在拿我們國內的房地產問題與日本進行比較是沒有道理的。為什么？

第一，土地所有制的差異。日本土地是私有的，買賣交易完全由市場力量決定，政府不會介入這些微觀過程。所以日本房地產市場的價格和變化是金融系統、買家之間博弈的結果。

而我們中國土地是國有的，住宅土地的使用年限是七十年。目前有些住宅土地使用年限已經過了二三十年，再過二三十年，這些房產可能會因使用年限問題而變得不值錢，也可能無法交易。雖然政府表示可以續期，但續期的具體價格和條件尚未確定。

另外，政府在房地產市場中扮演著重要角色。從中央到地方五級政府，每年出臺關于樓市的文件超過400個，這些政策對市場有深遠影響。所以中國的房地產市場是一個「半市場」，不是完全由供求關系和市場規律決定的市場，政府的政策干預塑造了市場的很多方面。

所以在這種情況下，用中國房地產問題和日本進行比較，是沒有道理的。

第二，當前情況下，討論中國房地產問題已不再是單純的行業問題。以前，房地產行業的問題可以比作專科病癥，專科醫生可以對癥下藥提供治療。然而，現在情況已經更加復雜和系統化，類似于一個已經擴散的腫瘤，涉及全系統的問題，要看全科，要所有專家會診。

現在房子賣不掉，不僅僅是住宅供求關系的問題，而是整個經濟體系、社會心理預期和未來發展的制度安排等綜合因素共同作用的結果。因此，當前的房地產問題不能僅靠救市措施來解決，而需要在房地產之外下功夫，這是一個非常大的變化。這也是當前中國的房地產問題不能與日本當年相比的另一個原因。

02

問：前段時間，杭州全面取消住房限購，且購房可申請落戶。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30萬的人口流入。同日，西安也全面取消限購，同時支持房企、經紀機構合作建立「以舊換新」購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。截至目前，除海南省外，核心城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及天津還未全面放開限購。

您覺得北上廣深一線城市會不會全面放開限購？該不該全面放開限購？有人說，如果北京放開了就等于全國各地都放開了，您怎么看？

馮侖：我覺得限購政策本身是不合理的，它是通過行政手段來限制市場，扭曲市場信號。我一直認為，限購、限價等所有帶「限」字的政策都應該取消，當然我也認為北京、上海等一線城市也應該取消限購。

取消限購政策，不會導致市場出現井噴式的需求，外地人涌入北京買房的情況也不會出現。相反，市場會逐漸趨于平靜，大家慢慢接受新的市場規則。而且取消限購政策后，市場才能真正進入到可持續發展的健康軌道，實現真正的雙軌制——

市場住房部分應由市場規律決定，取消所有帶有「限」字的政策；保障住房部分歸保障，這部分應保持限制措施，確保社會保障機制的公平和有效運行，這部分可以繼續限制購房資格、公積金使用等，以保障低收入群體和特定人群的住房需求。

通過這樣雙軌制的改革，可以使市場和保障部分各自發揮其應有的功能，實現房地產市場的健康和可持續發展。同時也讓所有人，尤其是年輕人或新進入一座城市的人，能夠對自己的居住規劃做出明確的選擇。

比如說，如果我選擇保障住房，那我就按照保障住房的政策來買房。如果我選擇市場住房，那我就按照市場住房價格來買房。這樣的話，房價高了或者低了，我都認了，房價高了我賺錢，房價低了我賠錢，這是我自己的選擇，我也認這個結果。

但現在，一會兒限購，一會兒解除限購，大家很難建立穩定的預期，也會影響到保障住房的合理規劃和發展。

最后，北上廣深如果取消限購政策，我認為也不會對市場造成太大沖擊。