下半年，不要再誤判房地產(chǎn)走向，兩個現(xiàn)象已出現(xiàn)，準確率或超想象

先說一個樓市好現(xiàn)象吧。

短短半年多時間，一線城市已經(jīng)歷3次樓市放松政策洗禮。

結(jié)果大家都看到了，每一次樓市政策優(yōu)化，都能釋放一批購房需求，只是持續(xù)性不強。但需要注意的是，隨著多次政策加碼，一線城市的樓市在本該屬于樓市淡季的時候，走出了不錯的行情。

比如5月的上海，不僅新樓盤的咨詢量明顯增加，房產(chǎn)中介也開始忙得不亦樂乎，有的門店很晚還接到客戶咨詢的電話。而且，房產(chǎn)中介在與房東溝通過程中發(fā)現(xiàn)，后者本來還有還價余地，現(xiàn)在則拒絕還價，甚至還有漲價的，反正就認為不愁房子賣不出去了。

還比如北京，截至5月29日，全市二手房成交量已達1.17萬套，即便按照日均成交量算，加上最后兩天的數(shù)據(jù)，全月二手房成交量突破1.2萬套已是板上釘釘。這是啥概念？

一般說來，二手房是最能反映樓市熱度。按照北京過往樓市的特征，若二手房月度成交低于0.8萬套，表明市場非常冷淡；若達到1.2萬套，則表明市場處于溫和狀態(tài)，買賣較為平穩(wěn)；但若達到1.5萬套，則意味著市場正式開始向上。

所以，當?shù)貥I(yè)內(nèi)往往把月度1.2萬套的二手房成交量視為榮枯線。雖然我們不能據(jù)此認為市場就要開始向上，但考慮到“5.17”新政出臺后才半個月不到時間，已明顯能感受到后半段正在發(fā)力，如果再接力“滬九條”（基本是定局），北京二手房成交繼續(xù)上攻應是大概率。

不得不說，就北京、上海樓市開始爬坡現(xiàn)象的出現(xiàn)，只要持續(xù)3-4個月以上，市場也就基本輪動起來了。但問題是，另一個現(xiàn)象的出現(xiàn)，讓決策者等不及也等不起了。

根據(jù)國家統(tǒng)計局官網(wǎng)5月31日發(fā)布的采購經(jīng)理運行指數(shù)運行情況顯示：

制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)從3月50.8、4月50.4，降到5月的49.5；

非制造業(yè)商務活動指數(shù)從3月的53、4月的51.2，降到5月的51.1；

建筑業(yè)商務活動指數(shù)從3月的56.2、4月的56.3，降到54.4；

綜合采購經(jīng)理指數(shù)從3月的52.7、4月的51.7，降到4月的51。

沒有全部畫圖，但大家可以腦補一下，采購經(jīng)理指數(shù)反映的是經(jīng)濟變化趨勢，除了服務業(yè)勉強維持，各項指數(shù)快速下行，出現(xiàn)兩個月連跌現(xiàn)象。如果說一季度經(jīng)濟發(fā)展還可圈可點的話，二季度的經(jīng)濟發(fā)展壓力無疑放到最后最后一個月，即6月。

換言之，要想二季度各項指標回升或者企穩(wěn)，就需要更大的刺激加碼政策出臺。對經(jīng)濟起到重要作用的房地產(chǎn)就不能掉鏈子。

前面我們說了，一線城市在多番政策作用下，向好的趨勢越來越明顯，但問題是，一線城市也僅僅只有四個，GDP總和也不過15萬億多，與全國120多萬億的經(jīng)濟體量比起來，占比也才12%左右。

所以，要想整個經(jīng)濟恢復，就樓市而言，一線城市是龍頭，不僅自己要好起來，而且還要帶著一眾小弟們一起奏樂一起舞。怎么辦呢？

都知道，一眾小弟們已經(jīng)沒有什么像樣的限制政策需要解除，唯獨繼續(xù)在降低購房者成本上下功夫，這就是筆者前面說的，繼續(xù)降低房貸利率，降低房產(chǎn)交易稅費、加大庫存房的收購和拆遷安置等等。

當然，更為重要的是還要加快一線城市解除限購的步伐，更大范圍地解除，更快地解除。因為一線城市有強大得多的需求和購買力，只要一線城市樓市徹底熱了，其他城市的樓市就會自然而然扭轉(zhuǎn)預期。

我們有理由相信，伴隨著經(jīng)濟發(fā)展壓力，一線城市，特別是北上深（廣州事實上已沒啥限制了）的限購將以更快速度放寬、放開。

整體而言，就當下的樓市觀望者來說，要判斷接下來的房地產(chǎn)走勢，以上出現(xiàn)的兩個現(xiàn)象是重要參考，可行的做法是：一是緊盯一線城市樓市限購放松步伐，二是看自己城市二手房成交量變化。如何看成交量呢？筆者把此前文章總結(jié)的經(jīng)驗再復述一下：

對大多數(shù)城市而言，當二手房成交量連續(xù)高于此前12個月的平均成交量，一旦持續(xù)時間達到4-6個月時間，樓市向上趨勢確立。直接表現(xiàn)是，開發(fā)商開始收回折扣優(yōu)惠，市場出現(xiàn)“量價齊升”現(xiàn)象，這往往是樓市上行的初期階段，如果確有購房需求，應及時出手。

反之，二手房成交量持續(xù)低于此前12個月的平均成交量，持續(xù)時間達到6個月以上，意味著樓市趨勢將向下，或者再次下行趨勢確立。如果有處置房產(chǎn)需要，應及時脫手。

可以看到，判斷房地產(chǎn)走勢，均遵循“量在價先”的規(guī)律，任何主觀判斷均不及成交量來得實在、靠譜。因為，任何市場變化都是依靠大量的真金白銀投出來的，股市如此，樓市亦是如此。