住房也有養老金：22城將試點 資金從何而來？

財聯社8月23日訊（記者 李潔）未來，住房也有養老金了。

圖為住房和城鄉建設部入口

住房和城鄉建設部副部長董建國在今日國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正開展試點。

其中，房屋養老金個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立，試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。

事實上，在房地產市場逐漸步入存量時代之際，房屋的維護與管理成為備受矚目的焦點。

“當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造，主要使用的是住宅專項維修資金，由于我國住宅專項維修資金一般來源于業主自行繳納，整體資金體量有限。”中指院分析師指出。

上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。

對此，上述中指院分析師認為，隨著我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟需增量資金入場。

因此，房屋養老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。

值得關注的是，本次住建部明確提到已經在22個城市進行試點，而近期上海市提出今年先行在浦東等區開展試點，并在試點基礎上，明年全市推開，整體來看，試點節奏明顯加快。

多位受訪分析師表示，房屋養老金制度的試點推進無疑是一項重大的民生工程，不僅關系到廣大居民的居住品質和安全，也對房地產市場的穩定和可持續發展具有深遠意義。

而外界最為關注的問題之一是，房屋養老金的資金來源于哪里。

“針對房屋養老金，住建部提出試點的重點是把公共賬戶建立起來，而公共賬戶的資金來源也成為各界關注的焦點。按一定比例計提項目土地出讓金，維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等，或是重要探索方向。”上述中指院分析師稱。

中銀證券分析師也認為，房屋養老金的資金來源或有業主繳存、財政補貼、維修資金增值收益結余等方式。

其中，以業主繳存為主的資金來源方面，根據2007年制定的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。未出售的物業，由建設單位交存。業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由政府建設主管部門會同同級財政部門制定。

財政補貼方面，寧波提供了一個樣本。2023年4月1日，寧波新版“房屋養老金”管理辦法出臺，規定了物業專項維修資金的設立、存儲、使用范圍、方式和程序、監督管理等內容。其中，對于補交物業專項維修資金的老舊小區給予財政補貼，具體繳存辦法為：按新建項目的60%交，剩下40%為政府補貼。

“預計房屋養老金制度將與個人養老金制度相似，由個人與公共賬戶構成。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，第一支柱是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶；第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等進入公共賬戶；第三支柱應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充等。

分析人士認為，此次住建部表態后，房屋養老金制度的試點已邁出關鍵步伐，預計隨著試點的進行，房屋養老金制度后續有望進一步完善，未來將會推廣到更多城市，為房地產行業帶來全新的發展格局。