昨天的這個信號，讓樓市觸底反彈的進程開啟了倒計時

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昨晚，央行發布了最新的8月金融數據，按照慣例，公眾號先做一個簡版分析，后續在知識星球會再發一個詳版。

先說大家最關心的房價，有關房價和居民新增信貸的關系，我們之前多次提到過，就是下面這張圖。

換言之，居民新增貸款大漲會推動房價上漲，新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌。我們據此數據也在2023年初開始減持房產（點擊：）。

那么8月份居民的新增債務是什么狀況？我根據央行的最新數據已經整理成了下面這張圖。

可以看到，無論是8月單月，還是今年1月到8月的累計，新增貸款都大幅低于往年水平。8月新增貸款僅為近十年最低年份的一半不到。517樓市新舉措的降首付和降利率，對貸款的提振完全沒有效果。新增貸款比過去高首付高利率的時代還要低不少。

從最新的8月數據，我們可以判斷，拐點還遠遠沒有到來，全國樓市依然還在下行通道。建議想買房的先管住手。

那么，樓市究竟還要下降多少，才有可能觸底反彈呢？我們可以從美國日本的房產泡沫歷史獲取一些啟發。

美國2007年開始居民杠桿率首降，2012年樓市觸底反彈。

日本2000年開始居民杠桿率首降，2005年樓市開啟階段性觸底反彈。

美國日本都是5年左右。

根據國家資產負債表研究中心的數據，截至到今年一季度，居民杠桿率還在略微走升，沒有出現下降拐點。

但從三季度的居民貸款數據來看，居民杠桿率有望在三季度首次開始下降。居民存量貸款增速如下圖。

如上圖，從6月開始居民貸款增速跌至4%以下。而根據以下公式：

居民杠桿率 = 居民存量貸款 / GDP

我們可以知道，當居民貸款增速低于名義GDP增速時，居民杠桿率開始下降。

今年一二季度的名義GDP增速（并非統計局公布的實際GDP增速）是多少？

一季度為3.97%，二季度為4.01%。

也就是說，當居民債務增速低于4%時，居民杠桿率開始下降。從6月開始，我們的居民債務增速開始首次跌破4%，8月雖然沒公布存量債務增速，但我依據8月央行新發布的居民新增貸款概算了一下，8月居民債務增速應該在3.52%左右。

也就是說，根據昨天發布的數據，從2024年第三季度開始，我們的居民杠桿率終于要開始首降（前提是三季度名義GDP增速不低于3.75%），也就意味著樓市觸底反彈的征程，也要正式展開了。并且我們也有了參考國外房產泡沫進程的倒計時時間表。美國日本從居民杠桿率首降開始用時5年樓市觸底，香港更快一點，從居民杠桿率首降開始3年觸底，不知道我們需要幾年？

需要買房的同學，可以把這個當成一個大致的前瞻指引。

以上說的都是全國的情況，對于北上廣深及各大二線城市的居民債務增速，是各地自行發布，時間上要慢一個月，也就是最新數據是7月的。

我剛才看了下最新數據也已經更新，北京深圳在降上海在升(上海應該是6月那一波拉了一下)。具體等我周末整理好各大城市的數據后發在知識星球。供大家預判自己城市的跌幅進程時參考。

最后簡單說下新發布的M2和M1，

M2增速6.3%，和上個月持平，但M1增速-7.3%。大大低于預期值。在數據發布前，所有券商預測M1的平均值是-2.3%（Wind口徑），預期最低的浙商證券預測也有-6.7%，結果數據出來-7.3%。這個數字已是連續第四個月創下30多年來的歷史新低。

M2-M1的剪刀差當然也是創下歷史新低。

同樣歷史最低位的還有社融增速。8月增速8.1%，低于市場預期（Wind口徑預期值8.14%）

并且，8月社融中，過半是政府債券的融資。

數據和市場預期就羅列到此，大家看數據就好，在公網上我也不敢做過多解讀，擔心造成影響。因為這次央行竟然第一次發布了官方解讀。請大家以官方解讀為準。

后記：

中秋期間我會在知識星球發布一個8月數據解讀詳細版，會和大家談一下央行的解讀所隱藏的信號以及我對后市的理解，另一個就是一二線各大城市的居民信貸增速我會根據最新發布數據再更新一版，供大家評估自己城市的下跌進程時參考。

最后祝大家中秋愉快！

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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