案說合同法｜居委會(huì)依法代行職責(zé)訂立物業(yè)合同可約束小區(qū)業(yè)主

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【正文】

【裁判要旨】

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)可在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)全部業(yè)主均具有法律約束力。

【關(guān)聯(lián)法條】

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條

《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第58條

【原告訴請(qǐng)】

原告開平某物業(yè)分公司訴稱：受涉案小區(qū)全體業(yè)主委托（經(jīng)過征詢?nèi)w業(yè)主的意見，業(yè)主書面委托超過法定票數(shù)），由當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)代業(yè)主與開平某物業(yè)分公司于2017年10月16日簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由開平某物業(yè)分公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，被告陳某權(quán)、吳某桃自2017年11月份拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至今拒不繳交。故請(qǐng)求判令兩被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金。

【被告辯稱】

被告陳某權(quán)辯稱：吳某桃以及陳某權(quán)并非《物業(yè)管理服務(wù)合同》的當(dāng)事人，開平某物業(yè)分公司無權(quán)依據(jù)該合同向陳某權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)用，即便有權(quán)收取，也應(yīng)當(dāng)減少相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)。

陳某權(quán)自2019年9月1日起使用涉案商鋪，開平某物業(yè)分公司無權(quán)要求陳某權(quán)支付2019年9月1日以前的物業(yè)管理費(fèi)，陳某權(quán)無需向開平某物業(yè)分公司支付違約金，即使需要支付，也應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。

被告吳某桃未作答辯。

【法院查明】

2017年1月，案涉小區(qū)的前期物業(yè)公司撤場(chǎng)且未成立業(yè)主委員會(huì)，陷入了無人管理的狀態(tài)。當(dāng)?shù)亟值擂k事處便委托所屬的居民委員會(huì)代為管理案涉小區(qū)事項(xiàng)。當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)通過征詢居民的意見，在超八成居民同意當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)代聘物業(yè)公司的前提下，2017年9月通過向社會(huì)公開招投標(biāo)的方式聘請(qǐng)開平某物業(yè)分公司管理案涉小區(qū)。2017年10月，當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)與開平某物業(yè)分公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。

合同約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月交納一次；對(duì)于逾期交費(fèi)業(yè)主，開平某物業(yè)分公司有權(quán)按照每日千分之三加收違約金；業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送開平某物業(yè)分公司備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任等。

吳某桃系案涉小區(qū)的業(yè)主，于2019年8月30日與陳某權(quán)簽訂《租賃合同》，約定將涉案商鋪出租給陳某權(quán)，租賃期限自2019年9月1日至2025年8月31日，租賃期間的物業(yè)管理費(fèi)等均由陳永權(quán)支付吳某桃接收使用涉案商鋪后，自2017年11月起一直沒有繳交涉案商鋪的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，計(jì)至2020年4月止，吳某桃的涉案商鋪結(jié)欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)共14494.20元（其中自2017年11月至2019年8月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為10629.08元，自2019年9月至2020年4月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為3865.12元）。

開平某物業(yè)分公司向吳某桃、陳某權(quán)催討未果，遂成訴訟。

【法院認(rèn)為】

法院生效裁判認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：一、案涉《物業(yè)管理服務(wù)合同》是否有效；二、陳某權(quán)應(yīng)否向開平某物業(yè)分公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年12月1日印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定:“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。”

本案中，涉案小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，且在前物業(yè)公司退出后，該小區(qū)出現(xiàn)無人管理狀態(tài)，涉案小區(qū)所在居委會(huì)為保障小區(qū)居民正常生活，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并經(jīng)該小區(qū)絕大多數(shù)住戶的同意為該小區(qū)選聘物業(yè)公司、代表小區(qū)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

此外，吳某桃也事實(shí)上接受了開平某物業(yè)分公司作為物業(yè)公司提供的服務(wù)，吳某桃與開平某物業(yè)分公司形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。故一審法院認(rèn)定《物業(yè)管理服務(wù)合同》對(duì)包括吳某桃在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主均具有約束力。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二。陳某權(quán)稱開平某物業(yè)分公司提供物業(yè)管理期間存在管理服務(wù)不到位的問題，未履行涉案合同約定的義務(wù)，不應(yīng)繳納涉案物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違約金等。經(jīng)審查，根據(jù)陳某權(quán)提交的證據(jù)不足以證明開平某物業(yè)分公司提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，并實(shí)際影響到業(yè)主和物業(yè)使用人的居住、經(jīng)營條件，故陳某權(quán)以服務(wù)質(zhì)量為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金，理據(jù)不足，本院不予支持。至于其主張開平某物業(yè)分公司未履行公示賬目、管理檔案義務(wù)的問題，其可另行主張權(quán)利。

【裁判過程】

開平市人民法院于2021年6月11日作出(2020)粵0783民初【】號(hào)民事判決：

一、被告吳某桃應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)10629.08元、違約金966.12元及自2020年6月11日起至付清款日止以所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮30%計(jì)算的違約金給原告開平某物業(yè)分公司；

二、被告陳某權(quán)應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)3865.12元、違約金77.52元及自2020年6月11日起至付清款日止以所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮30%計(jì)算的違約金給原告開平某物業(yè)分公司；被告吳某桃對(duì)被告陳某權(quán)上述的債務(wù)及所負(fù)擔(dān)的本案訴訟費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

三、駁回原告開平某物業(yè)分公司的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，陳某權(quán)不服，提起上訴。

江門市中級(jí)人民法院2022年12月26日作出（2022）粵07民終【】號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。