案說合同法｜居委會依法代行職責訂立物業合同可約束小區業主

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【正文】

【裁判要旨】

因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，新一屆業主委員會產生之前，物業所在地的居民委員會可在政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，簽訂的物業服務合同對小區全部業主均具有法律約束力。

【關聯法條】

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條

《業主大會和業主委員會指導規則》第58條

【原告訴請】

原告開平某物業分公司訴稱：受涉案小區全體業主委托（經過征詢全體業主的意見，業主書面委托超過法定票數），由當地居民委員會代業主與開平某物業分公司于2017年10月16日簽訂《物業管理服務合同》，約定由開平某物業分公司為涉案小區提供物業管理服務，被告陳某權、吳某桃自2017年11月份拖欠物業管理服務費至今拒不繳交。故請求判令兩被告向原告支付物業服務費及違約金。

【被告辯稱】

被告陳某權辯稱：吳某桃以及陳某權并非《物業管理服務合同》的當事人，開平某物業分公司無權依據該合同向陳某權收取物業管理費用，即便有權收取，也應當減少相應物業管理費。

陳某權自2019年9月1日起使用涉案商鋪，開平某物業分公司無權要求陳某權支付2019年9月1日以前的物業管理費，陳某權無需向開平某物業分公司支付違約金，即使需要支付，也應當予以調整。

被告吳某桃未作答辯。

【法院查明】

2017年1月，案涉小區的前期物業公司撤場且未成立業主委員會，陷入了無人管理的狀態。當地街道辦事處便委托所屬的居民委員會代為管理案涉小區事項。當地居民委員會通過征詢居民的意見，在超八成居民同意當地居民委員會代聘物業公司的前提下，2017年9月通過向社會公開招投標的方式聘請開平某物業分公司管理案涉小區。2017年10月，當地居民委員會與開平某物業分公司簽訂《物業管理服務合同》。

合同約定：物業管理服務費每月交納一次；對于逾期交費業主，開平某物業分公司有權按照每日千分之三加收違約金；業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送開平某物業分公司備案并負連帶繳納責任等。

吳某桃系案涉小區的業主，于2019年8月30日與陳某權簽訂《租賃合同》，約定將涉案商鋪出租給陳某權，租賃期限自2019年9月1日至2025年8月31日，租賃期間的物業管理費等均由陳永權支付吳某桃接收使用涉案商鋪后，自2017年11月起一直沒有繳交涉案商鋪的物業服務費，計至2020年4月止，吳某桃的涉案商鋪結欠物業服務費共14494.20元（其中自2017年11月至2019年8月的物業服務費為10629.08元，自2019年9月至2020年4月的物業服務費為3865.12元）。

開平某物業分公司向吳某桃、陳某權催討未果，遂成訴訟。

【法院認為】

法院生效裁判認為，本案爭議焦點為：一、案涉《物業管理服務合同》是否有效；二、陳某權應否向開平某物業分公司支付物業服務費和違約金。

關于爭議焦點一。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

住房和城鄉建設部2009年12月1日印發的《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定:“因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。”

本案中，涉案小區并未成立業主委員會，且在前物業公司退出后，該小區出現無人管理狀態，涉案小區所在居委會為保障小區居民正常生活，代行業主委員會職責，并經該小區絕大多數住戶的同意為該小區選聘物業公司、代表小區與物業公司簽訂物業管理服務合同，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。

此外，吳某桃也事實上接受了開平某物業分公司作為物業公司提供的服務，吳某桃與開平某物業分公司形成事實上的物業服務關系。故一審法院認定《物業管理服務合同》對包括吳某桃在內的小區業主均具有約束力。

關于爭議焦點二。陳某權稱開平某物業分公司提供物業管理期間存在管理服務不到位的問題，未履行涉案合同約定的義務，不應繳納涉案物業服務費、違約金等。經審查，根據陳某權提交的證據不足以證明開平某物業分公司提供的物業服務存在嚴重瑕疵，并實際影響到業主和物業使用人的居住、經營條件，故陳某權以服務質量為由拒交物業服務費和違約金，理據不足，本院不予支持。至于其主張開平某物業分公司未履行公示賬目、管理檔案義務的問題，其可另行主張權利。

【裁判過程】

開平市人民法院于2021年6月11日作出(2020)粵0783民初【】號民事判決：

一、被告吳某桃應自本判決生效之日起十日內支付物業服務費10629.08元、違約金966.12元及自2020年6月11日起至付清款日止以所欠物業服務費為基數按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮30%計算的違約金給原告開平某物業分公司；

二、被告陳某權應自本判決生效之日起十日內支付物業服務費3865.12元、違約金77.52元及自2020年6月11日起至付清款日止以所欠物業服務費為基數按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮30%計算的違約金給原告開平某物業分公司；被告吳某桃對被告陳某權上述的債務及所負擔的本案訴訟費承擔連帶清償責任；

三、駁回原告開平某物業分公司的其他訴訟請求。宣判后，陳某權不服，提起上訴。

江門市中級人民法院2022年12月26日作出（2022）粵07民終【】號民事判決：駁回上訴，維持原判。