KK ONE這座「高適配」商業體，「潮輕力」進階成長

作為一個base 深圳的博主，經常會被外地的朋友問及一個問題，那就是“深圳是一座年輕有活力的城市代表，哪幾座商業體能夠代表深圳的年輕力？”

每每這個時候，我都想問問“外地的同行朋友”，你所在的項目是怎樣的？

畢竟，并不是每一個項目都能拿來學習借鑒，“有的放矢”往往才是最重要的。

這一次我們想探討的這個項目，是一座開業8年有個性有態度的年輕力商業體——KK ONE。

在如今市場下沉的大環境里，KK ONE保持了不錯的銷售業績。

不妨看看成績單：10萬m2的商業體，匯聚約260家品牌，常年出租率穩定保持在95%以上。

2023年，其銷售額超過15億元。今年1月至9月，項目銷售同比上漲23%，日均客流上漲12%，最高客流單日高峰超過10w+。

據觀察，這座主打“高適配”的商業體，也希望以“于不變之中，而寓變之制”的方式，實現“務實的躍遷”。

也說商業運營的“無為與有為”

在講究“地段、地段還是地段”的地產行業，說KK ONE含著金湯匙出身，大概沒有人有異議。

KK ONE，同時集齊交通便利的“地利”與人間煙火氣十足的“人和”兩張王牌。

地利方面，KK ONE屬于福田中心區南商圈，緊靠濱河大道，輻射上下沙、沙嘴及新洲等板塊，與城市級樞紐、白領集中地車公廟僅隔了一條深南大道。

人和方面，KK ONE地處深圳人口密度最大的區域之一。根據順為城市地圖披露的信息，KK ONE周邊半徑3公里范圍內常駐人口92.86萬人，居住人口51.4萬人，工作人口49.76萬人，人口密度遠遠高于深圳平均值。

尤其是項目毗鄰的下沙村，是一座有800年歷史的村落。除了原住民，每年像潮水一樣從全國各地涌來的年輕人，基數也足夠龐大。

此外，周邊車公廟片區的寫字樓白領基數也不小，人口聚集帶來的客流也成為KK ONE順勢而為實現穩定發展的關鍵，這也使得這座商業體的客流，工作日與周末波峰差異并不大。

回顧KK ONE的發展過程，作為深圳老牌商管企業京基百納區域型購物中心產品線的首發之作，籌開階段僅用了七個月。

相比不切實際的目標與自嗨式的創新，相比重金引入知名品牌后續經營乏力的慘淡，KK ONE的經營，凸顯了其“一步一個腳印”精細化營運的實力——

務實服務好周邊客群就夠了，只要對客群的判斷足夠精準，只要尊重在地客群的消費能力，做好內容與需求的“適配”，市場總是會無聲投票的——不錯的成績單，恰恰說明了這一點。

如何打造有態度的「潮輕力」？

一直以來，KK ONE緊扣項目所在片區“年輕力”，并將其“發揚光大”，一直以“炫黃酷黑”的色彩營銷打造個性鮮明品牌形象，展現出屬于青春荷爾蒙的張力。

在平均年齡只有32.5歲的深圳，在“跨區約等于異地”的深圳，可以容得下更多的“年輕力”商業，這也正是深圳這座城市包容力的體現。

應該說，KK ONE的“潮輕力”，更強調“不費力、無門檻的輕松融入，也更有符合目標客群的態度表達”。

在圍繞年輕社交和共鳴這部分，KK ONE利用營銷活動不斷加強其鏈接，在這里，舉行過轟動全城的周杰倫見面會；郁可唯、鐘漢良、劉惜君、古天樂、蔡卓妍、黃軒等明星的到來，更使得這里成為城中鎂光燈閃爍的高光場域之一。

同時，KK ONE緊跟年輕人熱點，攜手韓寒、網易游戲、騰訊表情、變形金剛等大IP聯動落地首展，將IP化場景與主題活動相融合，為打造年輕場域持續賦能。

近年來， KK ONE圍繞“潮輕力”的打造展開探索，通過主題造節、原創IP及圈層文化的打造不斷提升關注度，讓商業體這一物理空間，在與人的互動聯結中展現出特有的氣質。

具體來看，“潮青節”與深圳知名青年大V陳維榕創立了“潮青摸魚研究所”，還原當代潮流青年的職場生活，引發了廣泛共鳴；

與知名廠牌或圈層知名人物聯動，傳播潮流青年文化——通過與HOU LIVE、QQ音樂等音樂廠牌，以及徐真真、宿羽陽等知名藝人展開合作，吸引眾多青年參與。

此外，圍繞項目女性群體基數較大的特點，KK ONE療愈系“治愈花店”系列活動，也為生活營造了更多的“小確幸”。尤其是今年春天舉辦的泉州蟳蜅簪花活動，邀請了泉州當地花姆來到現場，關注度也創下新高。

而每年的“音浪節”將音樂LIVE搬進了商場， “不插電音樂比賽”、“知名樂隊LIVE”等活動悉數上演，成為城中樂迷集中的場域，深圳本土人氣樂隊也借由活動為更多人所知曉，也讓“在地”二字，有了更生動真切的表達。

圍繞著年輕力的探索，面對有個性及對生活有著獨特理解的當代年輕人，KK ONE將目光聚焦在Z世代玩家身上，持續開展二次元、娃圈、街頭文化等潮流系列活動。

近期與深圳國際電玩節深度合作打造的“次元系列活動”，邀請全網粉絲超500萬的知名Coser“走路搖”現場開展簽售活動，引發粉絲排隊熱潮。

在消費場景化日益盛行的今天，KK ONE通過自主開發的IP形象，如“ONE仔”、“KEY仔”、“ruby兔”、“奶牛”和“五虎臨門”，將傳統文化、主題性、體驗性以及情感載體融入其中，為消費者提供了生活和情感表達的渠道。

◎KK ONE自主開發的IP形象及衍生品

招商調改加速

于不確定性中，把握確定性

通過近期與項目方和商戶的交流，我們也發現了KK ONE的變化，這種變化在招商調改方面體現得更為明顯。依托原有的與目標客群匹配的品類矩陣，把握不確定性環境中的確定性客流，實現營收的提升。

首先，持續引入符合當下年輕人偏好的體驗類業態品牌。

引入擁有DOLBY Atmos21米寬巨幕廳的聯娛影城華南首家旗艦店，以及集茶飲、咖啡、美食營地、互動娛樂等為一體的星聚會KTV，打造了一個全場景的社交空間。

圍繞著年輕人越來越重視的社交體驗需求，以HOU LIVE空間、三腳豬脫口秀俱樂部、九條街WS Dance studio、方格大戰為代表的四家品牌，為項目爭取了更多的“年輕流量”。

HOU LIVE空間，在深圳文藝青年群體中知名度頗高，以高頻次的演藝活動聞名，每月舉辦的Live演出超過20場。

來到現場的樂迷們，“被點燃”的情緒化作實實在在的「流量」，給商業創造了更多的可能性。

三腳豬脫口秀俱樂部，由《脫口秀大會》第二季卡司、脫口秀演員戴為創立，匯聚了大灣區優秀的脫口秀演員和喜劇編劇。方格大戰結合了智力和策略的游戲，吸引了不少年輕人的參與，成為他們社交和娛樂的新選擇。

其次，圍繞“不費力的年輕力”，引入更多強適配度的零售品牌。

這種牽引，從樓層來看，以客流量最大的B1層和L1層作為牽引。

在B1層，圍繞青年群體的美妝需求，匯聚了妍麗、毛戈平、wow beauty、橘朵及TALIA等多個品牌，國潮美妝一站式滿足。

零售領域，主要以L1層作為牽引， NB1906、ALDO、thisisIZI8、PANDORA等時尚品牌的引入，進一步滿足了年輕消費者對時尚和品質生活的追求。

家居新零售品牌NOME，也于近期升級煥新成為A88 深圳首店，風格更加先鋒潮流。

第三，以潮輕力為牽引，服務涵蓋港客及家庭客在內的全客層。

KK ONE臨近福田多個口岸，地鐵9號線無縫鏈接，港客占比較高。如何以潮輕力為牽引，服務好涵蓋港客以及家庭客在內的全客層？團隊在餐飲和零售兩大品類持續發力。

今年前9個月，KK ONE新開品牌已有43家，全年調整改造的品牌數量，預計將達到70家。

在餐飲方面，引入白玉串城深圳總店、人氣排隊王肉肉大米、大眾點評必吃榜犀先生燒肉、西塔老太太、居竹潮汕菜、大榕樹下順德菜、辣可可、老城鮮貝貝煲、壽司郎 SUSHIRO、哥哥深夜食堂、咕嚕烘焙、霸王茶姬、必勝客等品牌，為消費者提供多樣化的選擇。

從近來的觀察來看，客流喜人“叫座又叫好”的營收情況，也使得品牌方愿意升級改造。近期，萬利記、魔王酒吧等品牌已完成升級，太二酸菜魚、客語等品牌也將迎來煥新。

據了解，KK ONE還將在2025年加快調改步伐，調整數量將超過項目品牌總數的三分之一：

計劃引入深圳老牌椰子雞鳳凰四季、深圳首店旨樂板前壽司，并引入自帶人氣的海鮮自助餐廳。與此同時，還將填補片區地方菜系餐飲品類的空白，引入湖北菜、西北菜等龍頭品牌。

此外，項目也計劃結合當下年輕人的消費習慣，升級和引入更多戶外高階運動品牌，以及潮玩雜品、人氣國潮、次元三坑服飾等品牌。

結 語

在KK ONE所在的大金沙-車公廟板塊，曾經“三來一補”廠房營造的工業感，為早年創新商業的孵化提供了獨特的場景。

在這里，有著深圳古早的青年娛樂基因，有文青喜歡的紅糖罐，有蜚聲業內的青年社交重地十畝地，甚至中國當下最火的脫口秀生態，這片熱土也是重要的發源地（當然，發揚光大還是在上海）。

如何在每個項目都在找故事的環境里，找到貼合項目的特質，并不斷強化它，KK ONE未來還有很多空間可以施展。

后續發力方面，與項目一路之隔車公廟的大規模舊改項目，為KK ONE帶來了品牌聚集和競爭地位提升的雙重利好。

隨著拆遷改造進程的加速，原本具備高客流和夜經濟特點的青年品類及品牌，正逐漸向KK ONE集中。

在資源賦能方面，作為深圳本土專業商管企業的代表，京基百納商管團隊在深圳成功開發及運營KK MALL、KK TIME、南山京基百納廣場多個大型項目，也將繼續賦能KK ONE后續的發展躍遷。

通過這次觀察，可以看到KK ONE重點聚焦在潮流青年客群，所以它仍然成為年輕人的堅定選擇。對于這座有著“地利與人和”優勢的商業體，我們可以有更多的期待，期待更多的新內容填充進原有的場景，讓場景持續葆有青春的活力，打造更多屬于深圳年輕的潮流生活方式。

K ONE這座「高適配」商業體，「潮輕力」進階成長

作為一個base 深圳的博主，經常會被外地的朋友問及一個問題，那就是“深圳是一座年輕有活力的城市代表，哪幾座商業體能夠代表深圳的年輕力？”

每每這個時候，我都想問問“外地的同行朋友”，你所在的項目是怎樣的？

畢竟，并不是每一個項目都能拿來學習借鑒，“有的放矢”往往才是最重要的。

這一次我們想探討的這個項目，是一座開業8年有個性有態度的年輕力商業體——KK ONE。

在如今市場下沉的大環境里，KK ONE保持了不錯的銷售業績。

不妨看看成績單：10萬m2的商業體，匯聚約260家品牌，常年出租率穩定保持在95%以上。

2023年，其銷售額超過15億元。今年1月至9月，項目銷售同比上漲23%，日均客流上漲12%，最高客流單日高峰超過10w+。

據觀察，這座主打“高適配”的商業體，也希望以“于不變之中，而寓變之制”的方式，實現“務實的躍遷”。

也說商業運營的“無為與有為”

在講究“地段、地段還是地段”的地產行業，說KK ONE含著金湯匙出身，大概沒有人有異議。

KK ONE，同時集齊交通便利的“地利”與人間煙火氣十足的“人和”兩張王牌。

地利方面，KK ONE屬于福田中心區南商圈，緊靠濱河大道，輻射上下沙、沙嘴及新洲等板塊，與城市級樞紐、白領集中地車公廟僅隔了一條深南大道。

人和方面，KK ONE地處深圳人口密度最大的區域之一。根據順為城市地圖披露的信息，KK ONE周邊半徑3公里范圍內常駐人口92.86萬人，居住人口51.4萬人，工作人口49.76萬人，人口密度遠遠高于深圳平均值。

尤其是項目毗鄰的下沙村，是一座有800年歷史的村落。除了原住民，每年像潮水一樣從全國各地涌來的年輕人，基數也足夠龐大。

此外，周邊車公廟片區的寫字樓白領基數也不小，人口聚集帶來的客流也成為KK ONE順勢而為實現穩定發展的關鍵，這也使得這座商業體的客流，工作日與周末波峰差異并不大。

回顧KK ONE的發展過程，作為深圳老牌商管企業京基百納區域型購物中心產品線的首發之作，籌開階段僅用了七個月。

相比不切實際的目標與自嗨式的創新，相比重金引入知名品牌后續經營乏力的慘淡，KK ONE的經營，凸顯了其“一步一個腳印”精細化營運的實力——

務實服務好周邊客群就夠了，只要對客群的判斷足夠精準，只要尊重在地客群的消費能力，做好內容與需求的“適配”，市場總是會無聲投票的——不錯的成績單，恰恰說明了這一點。

如何打造有態度的「潮輕力」？

一直以來，KK ONE緊扣項目所在片區“年輕力”，并將其“發揚光大”，一直以“炫黃酷黑”的色彩營銷打造個性鮮明品牌形象，展現出屬于青春荷爾蒙的張力。

在平均年齡只有32.5歲的深圳，在“跨區約等于異地”的深圳，可以容得下更多的“年輕力”商業，這也正是深圳這座城市包容力的體現。

應該說，KK ONE的“潮輕力”，更強調“不費力、無門檻的輕松融入，也更有符合目標客群的態度表達”。

在圍繞年輕社交和共鳴這部分，KK ONE利用營銷活動不斷加強其鏈接，在這里，舉行過轟動全城的周杰倫見面會；郁可唯、鐘漢良、劉惜君、古天樂、蔡卓妍、黃軒等明星的到來，更使得這里成為城中鎂光燈閃爍的高光場域之一。

同時，KK ONE緊跟年輕人熱點，攜手韓寒、網易游戲、騰訊表情、變形金剛等大IP聯動落地首展，將IP化場景與主題活動相融合，為打造年輕場域持續賦能。

近年來， KK ONE圍繞“潮輕力”的打造展開探索，通過主題造節、原創IP及圈層文化的打造不斷提升關注度，讓商業體這一物理空間，在與人的互動聯結中展現出特有的氣質。

具體來看，“潮青節”與深圳知名青年大V陳維榕創立了“潮青摸魚研究所”，還原當代潮流青年的職場生活，引發了廣泛共鳴；

與知名廠牌或圈層知名人物聯動，傳播潮流青年文化——通過與HOU LIVE、QQ音樂等音樂廠牌，以及徐真真、宿羽陽等知名藝人展開合作，吸引眾多青年參與。

此外，圍繞項目女性群體基數較大的特點，KK ONE療愈系“治愈花店”系列活動，也為生活營造了更多的“小確幸”。尤其是今年春天舉辦的泉州蟳蜅簪花活動，邀請了泉州當地花姆來到現場，關注度也創下新高。

而每年的“音浪節”將音樂LIVE搬進了商場， “不插電音樂比賽”、“知名樂隊LIVE”等活動悉數上演，成為城中樂迷集中的場域，深圳本土人氣樂隊也借由活動為更多人所知曉，也讓“在地”二字，有了更生動真切的表達。

圍繞著年輕力的探索，面對有個性及對生活有著獨特理解的當代年輕人，KK ONE將目光聚焦在Z世代玩家身上，持續開展二次元、娃圈、街頭文化等潮流系列活動。

近期與深圳國際電玩節深度合作打造的“次元系列活動”，邀請全網粉絲超500萬的知名Coser“走路搖”現場開展簽售活動，引發粉絲排隊熱潮。

在消費場景化日益盛行的今天，KK ONE通過自主開發的IP形象，如“ONE仔”、“KEY仔”、“ruby兔”、“奶牛”和“五虎臨門”，將傳統文化、主題性、體驗性以及情感載體融入其中，為消費者提供了生活和情感表達的渠道。

◎KK ONE自主開發的IP形象及衍生品

招商調改加速

于不確定性中，把握確定性

通過近期與項目方和商戶的交流，我們也發現了KK ONE的變化，這種變化在招商調改方面體現得更為明顯。依托原有的與目標客群匹配的品類矩陣，把握不確定性環境中的確定性客流，實現營收的提升。

首先，持續引入符合當下年輕人偏好的體驗類業態品牌。

引入擁有DOLBY Atmos21米寬巨幕廳的聯娛影城華南首家旗艦店，以及集茶飲、咖啡、美食營地、互動娛樂等為一體的星聚會KTV，打造了一個全場景的社交空間。

圍繞著年輕人越來越重視的社交體驗需求，以HOU LIVE空間、三腳豬脫口秀俱樂部、九條街WS Dance studio、方格大戰為代表的四家品牌，為項目爭取了更多的“年輕流量”。

HOU LIVE空間，在深圳文藝青年群體中知名度頗高，以高頻次的演藝活動聞名，每月舉辦的Live演出超過20場。

來到現場的樂迷們，“被點燃”的情緒化作實實在在的「流量」，給商業創造了更多的可能性。

三腳豬脫口秀俱樂部，由《脫口秀大會》第二季卡司、脫口秀演員戴為創立，匯聚了大灣區優秀的脫口秀演員和喜劇編劇。方格大戰結合了智力和策略的游戲，吸引了不少年輕人的參與，成為他們社交和娛樂的新選擇。

其次，圍繞“不費力的年輕力”，引入更多強適配度的零售品牌。

這種牽引，從樓層來看，以客流量最大的B1層和L1層作為牽引。

在B1層，圍繞青年群體的美妝需求，匯聚了妍麗、毛戈平、wow beauty、橘朵及TALIA等多個品牌，國潮美妝一站式滿足。

零售領域，主要以L1層作為牽引， NB1906、ALDO、thisisIZI8、PANDORA等時尚品牌的引入，進一步滿足了年輕消費者對時尚和品質生活的追求。

家居新零售品牌NOME，也于近期升級煥新成為A88 深圳首店，風格更加先鋒潮流。

第三，以潮輕力為牽引，服務涵蓋港客及家庭客在內的全客層。

KK ONE臨近福田多個口岸，地鐵9號線無縫鏈接，港客占比較高。如何以潮輕力為牽引，服務好涵蓋港客以及家庭客在內的全客層？團隊在餐飲和零售兩大品類持續發力。

今年前9個月，KK ONE新開品牌已有43家，全年調整改造的品牌數量，預計將達到70家。

在餐飲方面，引入白玉串城深圳總店、人氣排隊王肉肉大米、大眾點評必吃榜犀先生燒肉、西塔老太太、居竹潮汕菜、大榕樹下順德菜、辣可可、老城鮮貝貝煲、壽司郎 SUSHIRO、哥哥深夜食堂、咕嚕烘焙、霸王茶姬、必勝客等品牌，為消費者提供多樣化的選擇。

從近來的觀察來看，客流喜人“叫座又叫好”的營收情況，也使得品牌方愿意升級改造。近期，萬利記、魔王酒吧等品牌已完成升級，太二酸菜魚、客語等品牌也將迎來煥新。

據了解，KK ONE還將在2025年加快調改步伐，調整數量將超過項目品牌總數的三分之一：

計劃引入深圳老牌椰子雞鳳凰四季、深圳首店旨樂板前壽司，并引入自帶人氣的海鮮自助餐廳。與此同時，還將填補片區地方菜系餐飲品類的空白，引入湖北菜、西北菜等龍頭品牌。

此外，項目也計劃結合當下年輕人的消費習慣，升級和引入更多戶外高階運動品牌，以及潮玩雜品、人氣國潮、次元三坑服飾等品牌。

結 語

在KK ONE所在的大金沙-車公廟板塊，曾經“三來一補”廠房營造的工業感，為早年創新商業的孵化提供了獨特的場景。

在這里，有著深圳古早的青年娛樂基因，有文青喜歡的紅糖罐，有蜚聲業內的青年社交重地十畝地，甚至中國當下最火的脫口秀生態，這片熱土也是重要的發源地（當然，發揚光大還是在上海）。

如何在每個項目都在找故事的環境里，找到貼合項目的特質，并不斷強化它，KK ONE未來還有很多空間可以施展。

后續發力方面，與項目一路之隔車公廟的大規模舊改項目，為KK ONE帶來了品牌聚集和競爭地位提升的雙重利好。

隨著拆遷改造進程的加速，原本具備高客流和夜經濟特點的青年品類及品牌，正逐漸向KK ONE集中。

在資源賦能方面，作為深圳本土專業商管企業的代表，京基百納商管團隊在深圳成功開發及運營KK MALL、KK TIME、南山京基百納廣場多個大型項目，也將繼續賦能KK ONE后續的發展躍遷。

通過這次觀察，可以看到KK ONE重點聚焦在潮流青年客群，所以它仍然成為年輕人的堅定選擇。對于這座有著“地利與人和”優勢的商業體，我們可以有更多的期待，期待更多的新內容填充進原有的場景，讓場景持續葆有青春的活力，打造更多屬于深圳年輕的潮流生活方式。