幼童被貓抓傷，商丘一物業(yè)被判擔(dān)責(zé)40% | 4起典型案例公布

良好的人居環(huán)境，是居民幸福生活的基礎(chǔ)。一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的小區(qū)離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的貼心服務(wù)，亦離不開(kāi)業(yè)主的共同配合。“小物業(yè)，大民生”，妥善化解物業(yè)服務(wù)合同矛盾糾紛，是法院關(guān)注社會(huì)民生的切入點(diǎn)，更是助力民生發(fā)展的重要工作。

2024年，商丘市中級(jí)人民法院分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛案件特點(diǎn)，向市物業(yè)服務(wù)主管部門(mén)制發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)規(guī)范服務(wù)的司法建議》，梁園區(qū)法院、睢陽(yáng)區(qū)法院、虞城縣法院分別設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解工作站和調(diào)解中心，加大了物業(yè)糾紛多元調(diào)解化解力度。全市2024年新收物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件較2023年下降44.75%，物業(yè)服務(wù)合同糾紛前端治理效果初步顯現(xiàn)。現(xiàn)發(fā)布商丘市兩級(jí)法院辦理的4起物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，以期發(fā)揮司法審判價(jià)值引領(lǐng)作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間的良性互動(dòng)，共同維護(hù)舒適的居住環(huán)境。

目錄

案例一：某順物業(yè)公司與李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例二：誠(chéng)某物業(yè)公司與劉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例三：金某某物業(yè)公司與滑某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例四：朱某某與某源物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例一：

某順物業(yè)公司與李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)公司作為物業(yè)管理者，應(yīng)積極履行維修管理責(zé)任

【基本案情】

某順物業(yè)公司系虞城縣某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，李某系該小區(qū)業(yè)主。某順物業(yè)公司自2018年起開(kāi)始提供服務(wù)，與李某簽署有《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。李某交納了2018年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1156元，但自2019年1月1日至2024年12月31日存在拖延支付物業(yè)費(fèi)的行為，共計(jì)拖欠6年物業(yè)費(fèi)6936元。期間，某順物業(yè)公司通過(guò)打電話、在其門(mén)前張貼催交通知單等方式，向李某催要物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。因某順物業(yè)公司催要無(wú)果，遂訴訟至法院。李某辯稱(chēng)某順物業(yè)公司服務(wù)存在嚴(yán)重缺陷，案涉房屋嚴(yán)重漏水，多次要求維修，某順物業(yè)公司均不予理會(huì)。

【審理結(jié)果】

商丘中院審理過(guò)程中確認(rèn)李某欠付物業(yè)費(fèi)的行為，但其房屋漏水事實(shí)亦存在，若僅片面要求李某給付物業(yè)費(fèi)，該案件并未得到實(shí)質(zhì)性解決，遂在雙方當(dāng)事人間做大量調(diào)解工作，最終在一審判決李某支付其欠交的6936元物業(yè)費(fèi)基礎(chǔ)上，二審?fù)瑫r(shí)確認(rèn)某順物業(yè)公司需負(fù)責(zé)使用房屋維修基金修繕?lè)课菸蓓斅┧乱耍p方當(dāng)事人均對(duì)調(diào)解結(jié)果滿意，達(dá)到了良好的社會(huì)效果。

【典型意義】

物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者，應(yīng)具有高度服務(wù)意識(shí)及責(zé)任意識(shí)，按照約定在物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)妥善維修、養(yǎng)護(hù)業(yè)主共有部分。實(shí)際生活中，因物業(yè)公司怠于履行檢查、維護(hù)、管理職責(zé)，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給業(yè)主造成損失的情況時(shí)有發(fā)生，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾糾紛，不利于社會(huì)穩(wěn)定。本案以案結(jié)事了為目的，通過(guò)調(diào)解方式解決雙方當(dāng)事人間的矛盾，尋求業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益保障的平衡點(diǎn)，明確物業(yè)公司不能以業(yè)主個(gè)人拒付物業(yè)費(fèi)為由逃避其管理服務(wù)小區(qū)共有部分職責(zé)、業(yè)主亦不能以物業(yè)服務(wù)瑕疵為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，雙方均應(yīng)自覺(jué)履行各自義務(wù)。

案例二：

誠(chéng)某物業(yè)公司與劉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)所在地的居民委員會(huì)可代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

【基本案情】

因某小區(qū)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，在前期物業(yè)公司退出該小區(qū)后，2019年7月1日，在某辦事處指導(dǎo)與監(jiān)督下該小區(qū)所屬社區(qū)居民委員會(huì)與誠(chéng)某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)委托管理服務(wù)協(xié)議》，約定自2019年8月1日起，誠(chéng)某物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理并收取物業(yè)費(fèi)。劉某系該小區(qū)業(yè)主，其認(rèn)為誠(chéng)某物業(yè)公司與某社區(qū)居民委員會(huì)簽訂的《物業(yè)委托管理服務(wù)協(xié)議》對(duì)業(yè)主沒(méi)有法律約束力，在誠(chéng)某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)后拒交物業(yè)費(fèi)，自2019年8月1日至2024年3月31日累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)8176元。誠(chéng)某物業(yè)公司催要無(wú)果，雙方產(chǎn)生糾紛。

【裁判結(jié)果】

梁園區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，社區(qū)居民委員會(huì)與誠(chéng)某物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)委托管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)全體業(yè)主均有約束力。誠(chéng)某物業(yè)公司與劉某形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，前者已向后者提供物業(yè)服務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條規(guī)定，劉某應(yīng)按照約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，遂判決劉某交納自2019年8月1日至2024年3月31日欠付的物業(yè)費(fèi)8176元。

【典型意義】

居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在推進(jìn)物業(yè)管理與基層治理良性協(xié)調(diào)發(fā)展中扮演重要角色。實(shí)踐中，部分小區(qū)長(zhǎng)期未成立業(yè)主委員會(huì)，在前期物業(yè)服務(wù)公司退場(chǎng)后，小區(qū)呈現(xiàn)無(wú)物業(yè)服務(wù)的狀態(tài)，根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條及《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第六十九條規(guī)定，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，同時(shí)居（村）民委員會(huì)應(yīng)協(xié)助做好物業(yè)管理工作，積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。本案確認(rèn)居委會(huì)依法代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力，對(duì)堅(jiān)持和完善基層群眾自治制度具有積極意義，也是推動(dòng)構(gòu)建共建共治共享城鄉(xiāng)基層治理格局的具體實(shí)踐。

案例三：

金某某物業(yè)公司與滑某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——業(yè)主以開(kāi)發(fā)商存在建造問(wèn)題為由拒絕履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)缺乏法律依據(jù)

【基本案情】

金某某物業(yè)公司系睢縣某小區(qū)的物業(yè)公司，其與該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商河南某某置業(yè)有限公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由金某某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2020年5月30日，金某某物業(yè)公司、滑某某雙方簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。之后至2024年12月31日，滑某某欠付物業(yè)費(fèi)2737元，金某某物業(yè)公司催要無(wú)果，遂起訴至法院。滑某某辯稱(chēng)在小區(qū)開(kāi)發(fā)期間，開(kāi)發(fā)商未按圖紙所規(guī)劃的配套設(shè)施進(jìn)行安裝，將變壓器安裝在其窗戶下，嚴(yán)重的噪音對(duì)其生活造成困擾，其多次找物業(yè)協(xié)商均未果，并非其無(wú)理由拒交物業(yè)費(fèi)。

【裁判結(jié)果】

睢縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，金某某物業(yè)公司全面履行了物業(yè)管理、服務(wù)義務(wù)，而滑某某接受了服務(wù)后應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)，滑某某主張開(kāi)發(fā)商建造房屋時(shí)將小區(qū)變壓器安裝在其房屋附近，噪音影響生活的抗辯理由并非其不支付物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)原因，據(jù)此判決滑某某給付金某某物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2737元。

【典型意義】

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。但房屋買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)服務(wù)分屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系在業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)關(guān)系在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生，二者不可混為一談。對(duì)房屋相關(guān)設(shè)施安裝、規(guī)劃變更等建造問(wèn)題，業(yè)主有異議應(yīng)在房屋驗(yàn)收、交付等時(shí)間向開(kāi)發(fā)商提出，但此問(wèn)題并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)所造成，業(yè)主并不能以此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。本案中，法院確認(rèn)房屋開(kāi)發(fā)期間變壓器安裝位置問(wèn)題并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)，進(jìn)一步明晰業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，為業(yè)主的相似主張?zhí)峁┝瞬门兄敢?/p>

案例四：

朱某某與某源物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)公司在其物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)負(fù)有安全保護(hù)義務(wù)

【基本案情】

朱某某系7歲幼童，居住在永城市某城小區(qū)，某源物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)公司。2024年7月8日朱某某及家人從小區(qū)地下車(chē)庫(kù)出口回家，遇見(jiàn)一只流浪貓，朱某某家人先行離開(kāi)，朱某某俯身?yè)崦撠堫^部，后該貓撲到朱某某身上，導(dǎo)致其右胳膊、右手虎口、后背等多處身體部位被抓傷、咬傷流血。朱某某家人隨即帶其接種狂犬疫苗并進(jìn)行抗感染治療，花費(fèi)3553元。朱某某被貓抓傷后，其家人將此情況告知某源物業(yè)公司，某源物業(yè)公司工作人員將該貓抓住后，在小區(qū)多個(gè)業(yè)主微信群中發(fā)布認(rèn)領(lǐng)通知，因無(wú)人認(rèn)領(lǐng)，遂將該貓驅(qū)逐出該小區(qū)。朱某某向某源物業(yè)公司主張賠償未果，訴至法院。

【裁判結(jié)果】

永城市法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理人，應(yīng)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)盡到管理和安全保障義務(wù)。在朱某某被流浪貓抓傷前，已有部分業(yè)主向某源物業(yè)公司工作人員反映過(guò)小區(qū)有流浪貓，但因某源物業(yè)公司未及時(shí)采取有效措施驅(qū)趕流浪貓，導(dǎo)致朱某某在該小區(qū)被流浪貓抓傷，某源物業(yè)公司未盡到安全保護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任；同時(shí)，朱某某家人發(fā)現(xiàn)小貓后未及時(shí)采取有效措施讓其遠(yuǎn)離流浪貓，而是先行離開(kāi)，致使危險(xiǎn)發(fā)生，亦應(yīng)對(duì)損害結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，結(jié)合本案實(shí)際情況，酌定某源物業(yè)公司承擔(dān)40%賠償責(zé)任。

【典型意義】

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在其物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，承擔(dān)安全保護(hù)義務(wù)。此種安全保護(hù)義務(wù)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)需通過(guò)各項(xiàng)措施，保證業(yè)主和物業(yè)使用者人身、財(cái)產(chǎn)安全。本案中，朱某某在其居住的小區(qū)內(nèi)被流浪動(dòng)物抓傷咬傷流血，人身安全面臨危險(xiǎn)，且在此之前該小區(qū)已有多人反映流浪動(dòng)物安全問(wèn)題，作為負(fù)有安全保護(hù)義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)引起重視，因其未采取有效措施導(dǎo)致朱某某人身受到損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保護(hù)義務(wù)出發(fā)，確認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)系本案責(zé)任主體，并結(jié)合居民自身過(guò)錯(cuò)，酌定物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償比例，既保障居民人身權(quán)益，又警示物業(yè)服務(wù)企業(yè)須對(duì)小區(qū)居民人身安全盡職盡責(zé)，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)流浪動(dòng)物致人損害類(lèi)案件具有一定典型意義。

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編輯 | 湯圓

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