東莞二手房買家判決后未履行合同，道華律師助賣家解決售房困境

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導語：2020年6月29日，委托人與被告簽訂《二手房買賣合同》，約定被告購買委托人位于廣東省東莞市長安鎮XXX號XX花園X幢XX號物業（以下簡稱“涉案房屋”），房屋成交價為人民幣1966000元整，合同簽訂后，被告支付定金4萬元整。后續被告并未按照約定履行首期款資金監管義務，委托人首次起訴解除合同后，被告表示愿意履行合同，進而法院判決雙方繼續履行合同，但是被告仍未履行合同義務，委托人找到道華律師代理本案，經道華律師綜合研判分析，成功解除合同并促成委托人成功重新出售房屋，順利解決委托人的委托意愿，幫助其快速售房，迅速回籠資金。

一、法院判決書

二、案情簡介

根據《二手房買賣合同》約定，被告須配合委托人通過擔保公司融資貸款形式付清房款，同時在合同簽署后應將房款的首期款辦理資金監管，上述義務被告逾期超過十天仍未履行的，委托人有權解除合同并要求被告承擔違約責任。合同簽訂后，委托人已按照合同約定完成選定擔保公司及簽署完畢相關材料的義務，但被告以消極的態度拒絕與委托人協商贖樓、也未按照擔保公司通知辦理銀行資金監管手續、也未按照合同約定提交按揭貸款材料，被告拒不履行合同義務的行為已致合同目的無法實現，已構成根本違約。

2023年1月9日，委托人向被告送達《律師函》，通知被告收到律師函起十日內積極與委托人聯系繼續履行合同，配合委托人完成后續贖樓等相關事宜，如被告未能按時履行上述義務，則合同從被告收到本律師函之日起十日后解除，被告于2023年1月10日簽收，但被告并未在律師函通知的期限內履行合同義務，也未與委托人進行溝通，已經構成根本違約。

三、案件難點

1、被告是否存在違約？

2、委托人是否有權解除合同？如有，合同何時解除？

四、道華觀點

1、被告構成違約

第一、在經過判決確認案涉合同需繼續履行后，被告并未按照合同約定向銀行辦理首期款監管義務，存在違約行為，在委托人多次催告后仍未履行，已經構成根本違約。

在本案買賣合同履行過程中，案涉房屋買賣的按揭手續對接，資金監管對接，以及擔保贖樓均是由擔保公司負責，買賣雙方提交材料過程中并沒有直接和銀行接觸。中介和擔保公司均告知過被告是需要資金監管以及同貸書出來之后擔保協議才會簽字，正式開始贖樓。

資金監管也是由擔保公司負責對接相關事項，擔保公司依據同行貸款和贖樓的情況，以及銀行政策確定是雙方通過中國銀行app資金監管功能將首期款凍結，并提供資金監管證明截圖由擔保公司轉交給銀行貸款審批。以上事實由擔保公司中介聊天記錄和判決書認定事實證明，批貸前就得完成資金監管。被告至今沒有完成。

根據中國銀行東莞長安支行的回復函，針對二手房轉按（贖樓）貸款，在提交貸款申請資料至貸款初審通過期間，需將首付款的50%監管到買家的中國銀行賬戶，并且需要買家和賣家以及中國銀行簽署《資金代管協議》。

本案中，在經過（2020）粵1972民初1XXX號、（2022）粵19民終1XXXX號、（2021）粵1972民初3XXXX號、（2022）粵19民終9XXX號判決確認后，案涉購房合同應當繼續履行，被告應當按照合同約定繼續履行自身按揭購房義務，向銀行提交貸款資料、辦理首期款監管以及簽訂擔保贖樓協議，但是被告始終未履行上述合同義務，經由委托人多次催告后仍拒絕履行，已經構成根本違約，委托人有權按照合同約定及法律規定解除案涉購房合同。

第二、案涉購房合同約定的為擔保額度贖樓方式，在判決確認繼續履行合同后，被告拒絕簽訂擔保贖樓協議，單方要求變更協議為賣方自行贖樓，拒絕履行構成違約。

2、原告有權解除合同

從上述分析可以確認，被告已經構成根本違約，委托人可以依據合同約定以及法律規定解除案涉購房合同，根據委托人證據,案涉購房合同于2023年1月20日解除。

五、案件結果

經道華律師庭審舉證質證，雙方順利達成調解，最終賣家房屋重新賣出，迅速回籠資金。

五、道華評析

目前，二手房市場并未恢復至往日的市場交易熱度，因此對于賣家來說，如何實現自身的訴求是至關重要的，本案中當事人歷經5次庭審，買家也多次承諾付款但始終未能實現其承諾履行合同，因此道華律師在接受委托后，基于前述情況，因被告始終未履行買賣合同約定的首期款監管義務，并且經由法院判決后，雙方繼續履行合同，委托人再次向被告催告履行首期款監管義務，并且如被告有其他付款方式或者針對擔保贖樓貸款由其他想法均未和委托人進行溝通，已經造成合同僵局，委托人發函解除合同后，案涉房屋已經賣出。因此，道華房產律師也提醒廣大業主在售房時，要明確約定贖樓擔保的方式，在遇到糾紛時要及時固定證據，確保自身合法權益最大化。

六、相關法律索引

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條?當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

道華房產律師團--房產與小產權糾紛（訴訟/仲裁）實戰專家，十五年深耕深圳房產、小產權房法律服務領域，深圳本土專業品牌，成功代理超1000宗房產與小產權房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產權房（綠本房、農民房、統建樓、歷史遺留等）相關的買賣違約糾紛、房屋確權、遺產繼承、分家析產、拆遷補償等，熟悉深圳政策法規，對案件結果精準把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評。

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