出乎意料的信號(hào)，上海樓市即將迎來(lái)大變天

　　今天來(lái)聊下北上深等一線城市的樓市小陽(yáng)春。不少媒體在發(fā)文報(bào)道今年的小陽(yáng)春大熱，看房人數(shù)創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)要上漲，那么真實(shí)情況如何呢？

　　要把握當(dāng)下小陽(yáng)春的節(jié)奏和房?jī)r(jià)趨勢(shì)，我們還是要以歷年的樓市數(shù)據(jù)為參照，在本篇文章中，我們先以北京為例來(lái)看下小陽(yáng)春的實(shí)況。然后再以上海樓市為例來(lái)看下房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

　　為什么要以北京為例？

　　一方面是因?yàn)楸本┯芯G中介的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，另一方面是綠中介在北京占據(jù)市場(chǎng)壟斷地位。反觀上海和深圳，并不具備這兩個(gè)條件。

　　好了，我們先列數(shù)據(jù)（以下皆為北京綠中介歷年實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)）：

　　2021年：

　　春節(jié)是2月12日， 2月21日樓市起量，3月7日（周日）達(dá)到單日成交峰值，780套。從春節(jié)到單日成交峰值歷時(shí)23天。

　　2022年

　　春節(jié)是2月1日， 2月13日樓市起量，3月6日（周日）達(dá)到單日成交峰值，656套。從春節(jié)到單日成交峰值歷時(shí)33天。

　　2023年：

　　春節(jié)是1月22日， 2月5日樓市起量，2月19日（周日）達(dá)到單日成交峰值，790套。從春節(jié)到單日成交峰值歷時(shí)28天。

　　2024年：

　　春節(jié)是2月10日，2月25日樓市起量，3月10日（周日）達(dá)到單日成交峰值，555套。從春節(jié)到單日成交峰值歷時(shí)29天。

　　可以看到，過(guò)去四年，樓市成交峰值出現(xiàn)在春節(jié)之后的一個(gè)月左右。那么2025年的樓市成交峰值，大概率會(huì)在2月23日或3月2日出現(xiàn)。也就是今天或是下周日。

　　如果僅從上周日的實(shí)時(shí)成交看，從春節(jié)推算相同時(shí)間（春節(jié)后第18天左右的周日），24年是463，23年是644，22年539，21年是671。而2025年是609套。

　　所以我們對(duì)今年小陽(yáng)春的初步判斷，是強(qiáng)于2024年（也就是各大自媒體炒作的成交量同比大幅增長(zhǎng)），但弱于2021年和2023年，略強(qiáng)于2022年。

　　并且從本周北京工作日的成交數(shù)據(jù)推斷，本周日的成交數(shù)據(jù)，應(yīng)該大致在650~700之間，預(yù)計(jì)較難超過(guò)700，根據(jù)截止到昨天的數(shù)據(jù)，維持今年小陽(yáng)春弱于2023年，但強(qiáng)于2024年的判斷。

　　另外，小陽(yáng)春之后，掛牌數(shù)量也開(kāi)始急劇增加。以北京為例，鏈家前臺(tái)掛牌量再次向上突破了13萬(wàn)套，而在春節(jié)期間，這個(gè)數(shù)字是12.5萬(wàn)套。買賣雙方還在博弈當(dāng)中。

　　成交節(jié)奏上看，根據(jù)歷年小陽(yáng)春在春節(jié)后一個(gè)月左右創(chuàng)下實(shí)時(shí)成交峰值的節(jié)奏，我們判斷，看房人數(shù)應(yīng)該在上周或本周創(chuàng)下峰值，而網(wǎng)簽則應(yīng)該在3月中下旬創(chuàng)下峰值。

　　由于上海的樓市大多以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，所以上海的同學(xué)可以按3月中下旬成交數(shù)據(jù)達(dá)峰的節(jié)奏來(lái)判斷。

　　在成交量數(shù)據(jù)以外，我們還有一個(gè)數(shù)據(jù)是居民貸款數(shù)據(jù)，這個(gè)代表了居民對(duì)于樓市的凈買入，而凈買入是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最為關(guān)鍵的力量。

　　什么叫凈買入，我們舉個(gè)例子。

　　情況1

　　A首付30萬(wàn)貸款70萬(wàn)買入B的100萬(wàn)的房子，但B拿到100萬(wàn)后，拿出70萬(wàn)歸還了自己的貸款。那么整個(gè)過(guò)程中，A增加的債務(wù)70萬(wàn)和B減少的債務(wù)70萬(wàn)互相抵消，則樓市屬于存量博弈和換手，或者我們稱房東將債務(wù)轉(zhuǎn)移給了買家，沒(méi)有凈買入。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上則是居民債務(wù)沒(méi)有增長(zhǎng)。

　　情況2

　　A首付30萬(wàn)貸款70萬(wàn)買入B的100萬(wàn)的房子，B拿到100萬(wàn)后，又貸款100萬(wàn)買入C的200萬(wàn)的房子，或開(kāi)發(fā)商的200萬(wàn)的房子。

　　那么整個(gè)過(guò)程中，A增加了負(fù)債70萬(wàn)，B增加了負(fù)債100萬(wàn)，合計(jì)增加170萬(wàn)負(fù)債。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是全體居民的負(fù)債在上升，這就形成了對(duì)樓市的凈買入。

　　所以，同樣的成交量，根據(jù)居民貸款數(shù)據(jù)的不同，對(duì)樓市上漲的推動(dòng)力是不一樣的。

　　我們以截止到2025年1月的居民新增貸款，來(lái)看下近十幾年來(lái)樓市凈買入的情況。

　　上圖我在過(guò)去的多篇文章中使用過(guò)，但本次是更新版，更新到了最新的2025年1月。可以看到，2009和2016都出現(xiàn)了居民新增貸款的大漲，這兩年也是房?jī)r(jià)大漲年，而2022出現(xiàn)了居民新增貸款的大跌，而全國(guó)房?jī)r(jià)也是從2022年開(kāi)始下跌的。

　　最新數(shù)據(jù)，也就是今年1月的數(shù)據(jù)，依然和2022~2024相仿，低于2016~2019的居民貸款數(shù)據(jù)。

　　也就是從全國(guó)大盤的數(shù)據(jù)看，1月的居民新增貸款指示今年的樓市凈買入力量并沒(méi)那么好。

　　我們把1月的數(shù)據(jù)整理成表格，能看得更清楚一點(diǎn)。

　　可以看到，今年1月的居民新增貸款，僅高于2023年1月（疫情咳嗽期），低于過(guò)去十年中的其他一切年份。

　　那么僅從1月的全國(guó)居民新增貸款數(shù)據(jù)看，至少全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)，暫時(shí)還看不到房?jī)r(jià)可能上漲的證據(jù)。

　　那么，如果我們把目光聚焦到北上深這三個(gè)一線城市，我們看下這三個(gè)城市近五年的居民債務(wù)增速。如下圖，最新數(shù)據(jù)截止2024年12月份。

　　如上圖，綠線代表深圳，藍(lán)線代表上海，紅線代表北京。

　　看2020年這一波，深圳增速最高，上海次之，北京最弱，那么房?jī)r(jià)漲幅也是這個(gè)規(guī)律，深圳漲幅最大，上海漲幅居中，北京漲幅最弱。

　　隨后，北上深居民貸款數(shù)據(jù)一同回落，截止2022年底深圳居民債務(wù)增速跌幅最大， 房?jī)r(jià)跌幅也最大。2023年小陽(yáng)春帶起一波居民杠桿后再度向下。三個(gè)城市走勢(shì)都相同。

　　從2024年的517新政開(kāi)始，三個(gè)城市開(kāi)始出現(xiàn)分歧，上海因517力度最大，居民債務(wù)開(kāi)始擴(kuò)張，并和后續(xù)止跌回穩(wěn)的一波行情順利接續(xù)，居民債務(wù)增速持續(xù)上揚(yáng)至今。

　　2024年12月的上海居民債務(wù)增速為12.55%，而2021年的峰值為14.22%，僅相差不到2個(gè)百分點(diǎn)。

　　那么接下來(lái)怎么判斷？我認(rèn)為應(yīng)該先看上海，重點(diǎn)可關(guān)注以下三個(gè)指標(biāo)。

　　1 跌漲比

　　跌漲比 = 每日房源價(jià)格調(diào)降數(shù)/每日房源價(jià)格調(diào)漲數(shù)

　　如果這個(gè)數(shù)據(jù)超過(guò)10，則為買房市場(chǎng)，反之，則為賣方市場(chǎng)。

　　截止本周，上海該數(shù)據(jù)一直高于10，也就是降價(jià)數(shù)是漲價(jià)數(shù)10倍以上，買方較為強(qiáng)勢(shì)。

　　2貝殼的上海掛牌均價(jià)

　　截止2025年1月，掛牌均價(jià)還在持續(xù)下行，但跌幅在收窄，我們可以密切關(guān)注跌幅收窄到0的拐點(diǎn)，但這需要居民債務(wù)增速的持續(xù)上行去貢獻(xiàn)凈買入力量。

　　3 居民債務(wù)增速的上行上限

　　居民債務(wù)增速的上行，是樓市凈買入的推動(dòng)力量，由于當(dāng)下上海的居民債務(wù)增速已接近2021年的最高點(diǎn)14.22%（如果參照深圳的最高點(diǎn)則是16.1%），后續(xù)還有多少樓市凈買盤尚不得而知，可以持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)再看。

　　若后續(xù)上海加杠桿力量持續(xù)上行不減，貝殼掛牌均價(jià)開(kāi)始觸底反彈，跌漲比開(kāi)始往10以內(nèi)移動(dòng)，則上海房?jī)r(jià)存在短期上行的可能性。但若上海居民債務(wù)增速無(wú)法突破2021年高點(diǎn)，或是后續(xù)債務(wù)增速動(dòng)能減弱，且依然無(wú)法使得掛牌均價(jià)止跌或是跌漲比回歸到10以內(nèi)，那么由于起始于2024年5月的加杠桿已透支了不少居民負(fù)債空間，則上海后市不容樂(lè)觀。

　　綜上，我們總結(jié)下本文觀點(diǎn)。

　　1 全國(guó)的居民新增貸款很低，全國(guó)范圍維度不存在房?jī)r(jià)上漲的可能性。

　　2 北上深三個(gè)城市中，從當(dāng)下成交量看，北京深圳無(wú)論是成交量還是居民債務(wù)增速，都低于2023年的數(shù)據(jù)。由于下周是實(shí)時(shí)成交達(dá)峰的時(shí)候，可密切觀察達(dá)峰之后的數(shù)據(jù)持續(xù)性以判斷樓市方向。

　　3 上海是全國(guó)唯一一個(gè)居民還在大幅加杠桿的城市，但受制于龐大的庫(kù)存，以貝殼數(shù)據(jù)看，截止1月份掛牌均價(jià)尚未止跌，但跌幅收窄。從跌漲比看房東信心依然低于買家，而推動(dòng)樓市上行的加杠桿力量已接近2021年高點(diǎn)，后續(xù)加杠桿的持續(xù)性，以及居民債務(wù)增速是否會(huì)突破2021年高點(diǎn)有待觀察。

　　后記：

　　全國(guó)的居民債務(wù)數(shù)據(jù)已更新至今年1月，但各個(gè)城市的居民貸款數(shù)據(jù)還只更新到12月，預(yù)計(jì)下周會(huì)陸續(xù)公布部分城市的居民貸款數(shù)據(jù)。對(duì)于公眾號(hào)的讀者，可查看自己所在城市的本地統(tǒng)計(jì)局或本地央行獲取該項(xiàng)數(shù)據(jù)。

　　對(duì)于知識(shí)星球的讀者，我會(huì)在下周及時(shí)公布1月份的各大城市的居民債務(wù)增速數(shù)據(jù)。然后對(duì)于實(shí)時(shí)成交量和跌漲比指標(biāo)，我們依然會(huì)在每周一做一次樓市周評(píng)，每周追蹤樓市小陽(yáng)春的最新數(shù)據(jù)和我的看法，供大家參考。

　　全文完。