上海放開(kāi)限購(gòu)只是“前菜”？大招或是開(kāi)發(fā)商幫你貼錢(qián)還貸

“結(jié)構(gòu)時(shí)代真正來(lái)臨，‘有錢(qián)人的樓市’與‘普通人的樓市’雙軌格局形成。”這是申度君對(duì)2025年上海樓市的總結(jié)。（詳情回顧→2025上海樓市的5個(gè)“切面”）

去年上海出臺(tái)“史上最寬松購(gòu)房政策”，但市場(chǎng)分化仍在加劇：市區(qū)豪宅堅(jiān)挺，郊區(qū)剛需疲軟，外環(huán)外樓市急需一劑“猛藥”。

似乎是箭在弦上，不得不發(fā)。官方也一直在對(duì)行業(yè)內(nèi)放風(fēng)和吹風(fēng)。2026年全新的調(diào)控放松政策，很可能在春節(jié)前后落地。今天，申度君來(lái)理性猜測(cè)下新政的可能走向。

先上結(jié)論：

1. 新政的方向之一，肯定還是聚焦在限購(gòu)“松綁”。不過(guò)，限購(gòu)松綁一直被吐槽力度不夠，溫水煮青蛙。

2.貼息。這是這輪新政的一個(gè)呼聲比較高的新方式。有一些項(xiàng)目已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商率先給業(yè)主做貼息了。期待一個(gè)官方版的貼息政策。

3.房貸利率再下調(diào)。隨之而來(lái)的是，存款利率的再一步下調(diào)。

新政大猜想：“工具箱”里還剩哪些底牌？

01

限購(gòu)松綁：降門(mén)檻，吸引外部購(gòu)房者

政策的核心在于大幅放開(kāi)限購(gòu)條件，社保的放開(kāi)才是“王炸”，有利于吸引環(huán)滬及周邊城市的購(gòu)房者。

1、外環(huán)外徹底放開(kāi)？去年，上海放開(kāi)外環(huán)外限購(gòu)套數(shù)，但非戶(hù)籍仍需1年社保要求。這一次，可能直接取消非戶(hù)籍社保要求。這或許是上海2010年執(zhí)行住房限購(gòu)以來(lái)首次徹底松綁，堪稱(chēng)“核彈級(jí)”利好。屆時(shí)，環(huán)滬居民乃至向往上海資源的非戶(hù)籍人士，會(huì)否讓凌晨排隊(duì)買(mǎi)房的場(chǎng)景重現(xiàn)？

2、對(duì)內(nèi)環(huán)外“改善族”松綁？外環(huán)外覺(jué)得太遠(yuǎn)，生活不便。內(nèi)環(huán)內(nèi)又高攀不起，內(nèi)外環(huán)間是折中的選擇，不過(guò)外環(huán)內(nèi)依然限購(gòu)，對(duì)于多孩或者改善的家庭，放開(kāi)限購(gòu)的呼聲較高。

02

金融與信貸：省錢(qián)才是最好的催化劑

高凈值人群購(gòu)買(mǎi)市中心豪宅，兼具改善與資產(chǎn)避險(xiǎn)需求；而外環(huán)外以剛改客戶(hù)為主，其決策更受市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，不僅要考慮地段和產(chǎn)品，切實(shí)“減負(fù)”才是關(guān)鍵考量。

1、 商貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”？2026年一季度，央行很可能再次“雙降”。上海或許會(huì)針對(duì)特定人群，推出地方性的 “貼息”工具。

實(shí)際上，廣州、江蘇南通已有樓盤(pán)率先推出房貸貼息政策，在現(xiàn)行利率基礎(chǔ)上直接貼息1%，且持續(xù)30年。舉個(gè)例子，以總價(jià)300萬(wàn)的房產(chǎn)為例，利率降低1%后，30年總利息可減少約50萬(wàn)元，還貸壓力將顯著減輕。

當(dāng)前上海房貸利率已處于歷史低點(diǎn)：商貸低至3.05%，若貼息后，利率可能接近2%。

2、稅率進(jìn)一步下調(diào)？今年1月起，增值稅新政實(shí)行，2年以下免征，2年以上從5%降低到3%，對(duì)于房東而言是大利好。但是契稅、房產(chǎn)稅依然是一筆買(mǎi)房大開(kāi)支，后續(xù)它們也有調(diào)降的空間，買(mǎi)房成本有望進(jìn)一步下降。

03

盤(pán)活潛在購(gòu)房者：促進(jìn)內(nèi)需循環(huán)

上文提到放開(kāi)社保限制能吸引外部購(gòu)房者，更重要的還是促進(jìn)樓市內(nèi)生的循環(huán)，激活二手房流通性。

1、 官方下場(chǎng)收購(gòu)老房？對(duì)于置換客戶(hù)，上海“以舊換新”購(gòu)房政策已出臺(tái)多年，但政策推行過(guò)程中的遇到的阻力是，老破小賣(mài)不動(dòng)。近日有消息稱(chēng)，靜安區(qū)在推進(jìn)住房“以舊換新”時(shí)，區(qū)屬?lài)?guó)企可收購(gòu)二手老公房（70㎡以下，總價(jià)400萬(wàn)以?xún)?nèi)），促進(jìn)市民的新房置換流程。未來(lái)，如果政策能在全市推廣，老破小反正成為香餑餑了。

2、 向多孩家庭和人才傾斜？目前，針對(duì)多孩家庭的購(gòu)房限購(gòu)已松綁，而貸款政策還有待優(yōu)化；針對(duì)非滬籍人才社保要求也有望降低，外環(huán)外或先行試點(diǎn)。五大新城人口不足的局面很可能迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

04

2026建議及展望

若上海樓市新政如期出臺(tái)，我們很可能見(jiàn)證上海樓市從“擠牙膏式”微調(diào)，進(jìn)入一個(gè) “全面寬松”的新周期，屆時(shí)樓市可能迎來(lái)一個(gè)從“限制”到“刺激”的政策拐點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍是影響購(gòu)房者信心的重要因素。步入2026年，購(gòu)房者的邏輯需要一次根本性的升級(jí)：從選購(gòu)“好房子”轉(zhuǎn)向配置“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。決策的核心，需回歸自身真實(shí)需求與房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。

對(duì)資金充裕的高凈值客戶(hù)，應(yīng)堅(jiān)定聚焦外灘、新天地、徐匯濱江等老錢(qián)、新錢(qián)聚集的核心板塊，這些板塊凝聚了上海的頂級(jí)資源與共識(shí)，是可以穿越周期的“核心資產(chǎn)”。

預(yù)算有限的剛需購(gòu)房者，在3.5代宅迭代的窗口期，應(yīng)借政策利好，優(yōu)選外環(huán)外擁有成熟地鐵、扎實(shí)產(chǎn)業(yè)與人口支撐的重點(diǎn)板塊，避開(kāi)概念板塊及供應(yīng)過(guò)剩的非軌交區(qū)域。

2026上海樓市的下一步走向?qū)?huì)如何，讓我們一起期待新政的出臺(tái)。