“多了一扇窗戶,就高出40萬!”北京二手房漲價區域擴大,早賣房的業主后悔了

　　出品 | 搜狐地產&焦點財經

　　作者 | 王澤紅

　　“多一扇窗戶，就多賣40萬，我心里極其不平衡。”

　　去年11月，李浩320萬出手一套北京 “老破小”，位于海淀八里莊區域。但在一個月后，同小區的另一套52平房子，樓層相差不多，卻以360萬出售。“我們挺生氣的，覺得中介沒好好努力！”。

　　“北京的二手房價格，確實在上漲！”在置換房屋過程中，他也能感知到這種變化，所看中的北四環板井、藍靛廠片區，二手房價格有微漲，“好戶型會漲的多一點”。

　　2月初，李浩年前看中的一套房子，經過多輪談價終于成交，每平單價9.5萬，而他的一位鄰居，去年7月份的成交單價為9.4萬元。“春節前，還有單價9.8萬成交的。”

　　“我屬于‘撿漏’，業主是開公司的，我能感覺到他有多處房產，想趕緊變現一波。” 李浩說道，但是同小區同戶型的其他業主，堅決不降價。

　　這并非個例，白倩與劉玲看房過程中，也感知到了二手房價的上漲。市場上，也傳出了漲價的聲音，但多是一些疑問句。

　　國家統計局數據顯示，北京1月二手房價格環比上漲0.1%，這是自去年10月份以來，北京二手房價連續4個月環比上漲。

　　剛結束的2月份，北京二手住宅網簽量為11876套，環比下降4.8%，同比增長87.6%。“網簽量走勢與市場實際體感有所差異，主要是因為網簽數據有滯后性，節后市場情況或將在3月份數據上有所體現。” 北京鏈家研究院分析師冷會告訴搜狐財經。

　　“從實際市場情況看，節后北京二手房市場整體恢復良好。2月中下旬，買賣雙方入市積極，新增房客源量、帶看量和成交量均較前期有所增長，價格走勢總體穩定。” 冷會補充道。

　　但從整體掛牌價來看，并未上漲，業內的多方從業者也持相同觀點，“基本沒漲的！”北京鏈家研究院院長高原告訴搜狐財經；多位中介也向搜狐財經表示，價格沒有太大變化。

　　北京二手房漲價的真相，究竟為何？

　　購房者體感：二手房有漲價跡象

　　春節前，劉玲被房東告知不再準備續租后，便萌生了買房的想法，雖然房東后來改變主意，又續期一年，但她買房的決定，并未改變。

　　“我有家庭有孩子，肯定要買房。這兩年存款也多了一點，感覺到了上車的節點。也很慶幸沒提前上車，這兩年降了很多。”

　　續租小插曲就像一個引子，釋放了她壓抑許久的買房欲望，從春節前到現在，劉玲已看房十幾套，主要集中于順義區后沙峪、昌平區的天通苑與回龍觀三個區域。

　　“后沙峪沒有明顯的上漲，也沒有明顯的下跌。但天通苑和回龍觀，感覺價格有上漲。” 劉玲說道，去年8月至9月，400萬內能在回龍觀買到三居室。但現在與中介聊，得出結論是很難買到合適的戶型了。

　　她看過一套110平三居室，中高層去年成交價360萬左右，今年中介告訴她，同戶型大概在410萬以上。“雖還未與業主具體談，但我覺得即便面談，也降不到360萬了。”

　　上車不久的白倩，也有同感。

　　29歲的她，正處在新婚階段，從去年7月開始看房，到10月談攏交定金，再到11月正式付款，三個月便成功在后沙峪區域購買婚房。

　　看到小區內同戶型最新的成交價，她略顯慶幸。“我家是104平三居室，去年買的時候364萬；到了今年，同戶型的成交價基本在370萬以上。” 白倩說道。

　　在李浩看來，“930新政”發酵后，確實有微漲，現在余溫還在。他北四環很多區域的業主，預期依舊很高，掛牌價并未下降。

　　“但二手房確實一房一價，每個業主心理預期不同。”他說道，賣我房子的業主，他是當老板開公司的，銀行欠款有多少，每天多少利息，他心里算的很清楚，所以想要快速變現，為了盡快成交，自己主動降價20萬。

　　此外，李浩還獲悉，此前的“老破小”小區，近期又有兩套52平戶型出售，分別位于1層和3層，成交價為303萬、308萬，相比于他去年320萬，又降低了不少。

　　“但這兩套房朝向不好，均是東西向，所以也沒法衡量漲與跌。”

　　真實現狀：漲價區域正在擴大

　　二手房漲價，上述現象是個例，還是普遍情形？

　　搜狐財經從第三方平臺獲悉，目前北京熱門的看房區域中，回龍觀、望京和北苑位列前三。截止今年1月，回龍觀區域近半年掛牌均價為4.86萬元，價格下跌2.7%；望京和北苑的半年掛牌均價也有所下滑。

　　“目前房價還相對穩定，次新房的價格漲了一點點。”回龍觀區域的一位中介告訴搜狐財經。 “春節后成交量在增長，但房價與年前差不太多，個別房源的價格會稍微高一點，整體比較平穩。” 區域內另一位中介說道。

　　“價格沒有太大變化”、“大部分沒漲”、“個別戶型好的有漲”，望京區域和北苑區域中介也持相同觀點，均認為房價整體平穩，但成交量在增加。

　　北京二手房漲價的真相，究竟如何？“基本沒漲的！”北京鏈家研究院院長高原說道。對于今年的二手房價格走勢，他認為變數比較多，整體不好判斷，分化可能還會繼續。

　　“從安居客線上掛牌數據看，北京二手房價沒有出現上漲，并且2月掛牌價格環比1月還有下降的趨勢。由于掛牌數據并不和成交數據完全吻合，但從實際情況來看，房東的議價空間收窄，二手房整體‘以價換量’還在持續。” 58安居客研究院院長張波告訴搜狐財經。

　　而且，北京不同區域的分化還在持續，雖然二手房掛牌價格整體并未上漲，但部分區域已經呈現上漲，例如朝陽、密云、石景山分別環比1月上漲1.06%、 0.68%、 2.47%。 部分區域則保持下行，例如順義、門頭溝、平谷分別環比1月下降1.32%、3.52%、1%。

　　張波認為，結合市場的掛牌量變化來看，北京市場的總體信心逐步復蘇，房東的掛牌意愿度在提升，雖然市場面依然呈現冷熱不均，但二手房掛牌價格上漲的區域不斷擴大，也預示著后期市場的“止跌回穩”概率大大增強。

　　克而瑞以北京、上海等11個典型城市近2個月交易量大于5套的二手房小區為樣本統計數據顯示，1月有49.48%的小區成交價環比上升，較2024年1月增加4.79個百分點，較上月增加1.18個百分點，房價上漲小區的占比已連續四個月增加。

　　最終的結論是，北京在2024年12月房價上漲小區占比短暫回落之后，1月年初房價迎來“補漲”，房價呈現結構性回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復的核心支撐。

　　這也與李浩三人的感知基本一致，他們想購買或已買的房子，均是100平以上次新三居室。

　　整體走勢：還處于跌態

　　“春節前，我在后沙峪還看過一套兩居室，當時報價382萬，后來說350萬可以留。但我主要的目標還是三居，就暫時沒聊。前幾天中介說，那套房子近期以335萬成交了，比我預期的還少50萬。”劉玲說道。

　　“所以，我覺得那套（110平三居室）現在去砍50萬，應該也不算不失禮。” 她不太確定的講道。

　　對于砍價，白倩頗有心得。去年11月，她便是砍價50萬“上車”，還分享了自身經驗：一是談價之前，要做到心里有數，不要隨便給價；二是用對策略，沒人喜歡被挑剔和打壓；三是砍完以后，還能再砍。“雖然有點厚臉皮，但是面子哪有錢重要啊。”

　　而位于海淀區的李浩，也有自己的策略，“內心雖已承認（分化）漲價的事實，但表面上肯定不能松口，否則還怎么砍價。”他講道，“真的是一點點磨下來的，中間還跨了個年。”

　　從整體價格走勢看，北京二手房價格還處于跌態。中指院百城房價指數顯示，2月一線城市二手住宅價格環比下跌0.20%，已連續5個月維持微跌態勢，其中深圳、北京、上海環比跌幅均在0.1%-0.2%之間。

　　2月，北京二手房成交套數為11876套，環比下跌4.8%。冷會認為，2月網簽量走勢與市場實際體感有所差異，一方面是2月份本身天數較少，疊加春節假期影響，網簽量自然減少；另一方方面，網簽數據有滯后性，節后市場情況或將在3月份數據上有所體現。

　　從實際市場情況看，節后北京二手房市場整體恢復良好。2月中下旬，買賣雙方入市積極，新增房客源量、帶看量和成交量均較前期有所增長。主要原因有三方面：

　　一是春節期間積壓的房屋買賣需求集中入市，導致新增客源量和成交量階段性回升；

　　二是當前政策環境整體寬松，購房門檻和資金成本顯著降低，各類住房需求均有所增加；

　　三是市場止跌回穩態勢明顯，市場預期和價格走勢總體穩定，買賣雙方比較容易達成共識。

　　“但節后成交結構較節前有所變化，外圍城區、低價位房屋成交占比有所上升。” 冷會分析道，具體來看，2月份房山、門頭溝、大興、通州、順義等城區成交占比均有所上升，主要是節后剛需和新市民入市有所增加，外圍城區房價較低且相對較新。

　　國盛證券認為，最近數周尚處于春節結束后高頻成交環比抬升的階段，從更大時間范圍看，目前仍處于2024年9月以來政策輻射區間，二手房成交或持續強于新房，預計小陽春二手房成交顯著強于2024年，略弱于2023年。

　　“我們不敢說搶最低點，但是也別買最高點，反正中溜的還可以。” 李浩說道，現在的房價雖然很讓人迷茫，但買房后會產生對生活的一種期待。

　　“前幾天，我們去看裝修情況，一家人就在附近吃了個飯，聊了很多入住后的場景畫面，對生活會有期待感，會向往一下。如果沒買的話，我可能就是情緒不佳。”

　　（為保護隱私，李浩、劉玲、白倩均為化名。）