樓市回暖？真相藏在細節里

一線城市的樓市，終于不再寒冷。

2025年2月，北京二手房成交11876套，同比增長87.6%；深圳一二手房網簽6161套，同比增長119%；上海二手房網簽16742套，創下近三年同期新高。這一串數字，透露出的信息很清晰——樓市，動了。

但更有意思的，往往藏在這些數字背后。

01

一線城市，終于有人搶房了

2月26日，上海普陀區“越秀蘇河和樾府”項目和靜安區的“越秀靜安天玥”項目，開盤即售罄。

這是2024年9月“認房不認貸”政策出臺后的又一次“日光盤”。

有意思的是，買房的人，和以前不太一樣了。

過去三年，撐起上海樓市的，是手握幾套房、看準時機換房的改善型買家。但現在，剛需開始沖進來了。

“好多年輕人手里攥著家里的錢，一邊打聽利率政策，一邊盯著熱門板塊。”一位上海中介說。

深圳也不例外。2025年2月，深圳一手住宅網簽2484套，同比增長141%。一名深圳中介直言：“門店帶看量比去年10月前增長了10%左右，年輕客戶明顯多了起來。”

北京則更直接。2024年四季度，北京二手房成交57686套，創下21個月以來的最高值。新政之后，議價空間迅速收窄，房東的底氣回來了，買家的耐心沒了。

樓市情緒，正在逆轉。

02

是誰，在掃貨？

政策，始終是樓市的方向盤。

從2023年下半年開始，政策大幅松綁。首付降了，貸款利率降了，甚至連北京、上海這樣的核心城市，購房門檻都在降低。

但真正引爆市場的，還是心理預期的變化。

一個關鍵的信號是——土地市場熱了。

2月20日，上海首場土地拍賣，4宗地塊吸引了17家房企競拍，最終成交價159.2億元，平均溢價率超33%。其中，虹口區瑞虹新城地塊，刷新了區域“地王”紀錄。

杭州更夸張。2月份，杭州共出讓14宗涉宅用地，12宗溢價成交，最高溢價率72.48%。拿地的，依舊是央國企和少數活下來的優質民企。

土地市場回暖，房企敢于高價拿地，說明什么？他們賭，樓市已經觸底了。

03

二線城市，冰火兩重天

樓市的回暖，不是雨露均沾。

成都，依舊火熱。2024年成交商品住房11.39萬套，穩居全國第一。進入2025年，成都新房、二手房成交連續三周增長，2月份賣出超2萬套房。

南京也不遑多讓。2月份，南京商品住宅成交面積同比增長40.54%，去化率達到24%，比2024年全年15%的去化率高出一大截。

但熱的，永遠是那些“能賣得動”的城市和板塊。

杭州，申花板塊的馥香園，一個月帶看量9000多次，幾乎擠滿了來自溫州、臺州、義烏的買家；但外圍板塊，依舊冷清，去化周期高達17.9個月。

市場正在撕裂，“好地段、好產品，越賣越貴，差的，連價格都沒有意義了。”

為什么，這一輪回暖，和以往不一樣？

2024年的樓市，充滿不確定性，政策和市場都在試探底線。

但2025年，這個底線，似乎被踩實了。

1. 政策底已明確：

全國兩會政府工作報告中，“穩樓市”被多次強調。從“穩住樓市股市”到“更大力度促進房地產市場健康發展”，政策方向，已然清晰。

2. 資金面更寬松：

各地加大了公積金支持力度，貸款利率不斷下調，購房成本降到近幾年最低。手握現金的人，蠢蠢欲動。

3. 市場信心回來了：

土地市場火熱，房企積極推盤，核心城市庫存消化加快，買漲不買跌的心理，正在復蘇。

市場情緒，總是比數據更敏感。當下的樓市，不再是死水一潭，而是波瀾初起。

04

但，別高興太早

這一輪樓市回暖，雖然數據亮眼，但風險仍在。

首先，熱的是核心城市，冷的是三四線城市。

北京、上海、深圳、成都、南京這些“有人、有錢、有產業”的城市在回暖，但以往作為銷售主力的三四線城市，仍深陷庫存泥潭。

其次，回暖靠政策，能持續多久？

政策可以托起一時的需求，但如果經濟基本面不穩，居民收入不漲，這波“小陽春”，隨時可能熄火。

市場已經從極寒中走出來，但離真正的繁榮，還有很長的路要走。

結尾

這次，你該上車嗎？

對于購房者而言，這可能是最后的窗口期。

政策放松、利率降低、核心城市庫存消化加快，種種跡象都在釋放一個信號——樓市底部，已現。

但別忘了，這個市場，永遠是“優者恒優”。

在好城市、好地段、好產品上，猶豫，意味著錯過。

而在那些人煙稀少、產業空心的地方，價格再低，也只是數字游戲。

樓市回暖了，但這一次，真的不是人人都有機會。