下調公積金貸款利率，這回總算穩了…

　　以前咱們老說公積金是鐵公雞一毛不拔，同志們，這回終于要拔毛了！

　　前兩天高層剛剛印發《提振消費專項行動方案》，在談及公積金政策優化時特別提到：

　　適時降低住房公積金貸款利率；

　　擴大公積金使用范圍，允許提取公積金支付購房首付款并同時申請公積金貸款；

　　加大對租房提取的支持力度，推進靈活就業人員繳存試點，擴大覆蓋人群。

　　這個表述一出來，久在房地產圈引起了廣泛熱議。

　　之所以大家這么關注這個事兒，原因無他，2024年5月18日，公積金利率下調過0.25個百分點之后，就再也沒啥動靜兒了；

　　而這一次“適時降低公積金貸款利率”、“擴大住房公積金使用范圍”等等表述出現在如此高規格的官方文件里，實屬罕見。

　　再一個，官宣擴大適用范圍（譬如允許提取公積金付首付）以及覆蓋人群之后，公積金的含金量“嘎”一下直線上升！

　　在這兒有必要給大伙兒科個普，今時今刻的公積金貸款到底是個啥情況——

　　目前，首套個人住房公積金貸款利率5年期（含5年）以下為2.35%，5年期以上為2.85%；二套分別為2.775%和3.325%。

　　為了好作比較，咱們再來看看商貸利率的情況——

　　1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，一些熱點城市的部分銀行，現在甚至能把5年期LPR干到3.1-3.2%。

　　也就是說，常態下同樣是5年期以上，公積金貸款與商貸LPR之間的利率差大約在0.25-0.35個百分點之間。

　　你這么一看，公積金作為國家和單位給員工的一項福利，優勢似乎沒那么明顯。

　　這回高層在重量級《行動方案》里直接發話“適時降低公積金貸款利率”，盡管具體實施細則還沒出來，但外界普遍猜測：

　　既然作為頂層設計存在，那么大概率不會是一錘子買賣，通道式、分階段執行大有可能；

　　比如說，第一階段回應群眾關切，先將5年期以上降到2.6%左右，以后階段再繼續下調。

　　至于下調公積金貸款利率到底有多大威力？咱們算筆賬你就明白了：

　　你想買套房，總價250萬，目前手上剛好有50萬，可作兩成首付，須貸款200萬。

　　商貸30年等額本息，LPR利率3.15%，月供8594塊，總利息109.41萬；

　　若采用公積金貸款，按當前2.85%的利率30年等額本息，月供8271塊，總利息97.76萬；

　　若公積金貸款利率降至2.6%，30年等額本息，月供8006塊，總利息88.24萬。

　　你這么一算帳，好家伙！這不妥妥饒出一部小米su 7開回家了嘛，有7如此，夫復何求？

　　如果是把節省下來的錢按月算，那相當于給買房人每月來一頓海底撈，到位了！

　　更重要的是，這很有可能還僅僅是第一步；

　　往后要是在2.6%的基礎之上再往下調，那也絕不是講金融聊齋…

　　況且從現實的角度出發，現在也確確實實到了給公積金貸款下調利率的節骨眼了。

　　為什么這么講？

　　我們可以從近期市場表現、需求端現狀以及利率博弈的角度來看待這個問題。

　　1）近期市場表現

　　前兩天，國家統計局剛剛發布1-2月份房地產市場運行數據。

　　其中，2月份70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，同比漲幅-5.2%，同比指標持續改善，跌幅已連續4個月收窄；

　　2月份70城二手住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅-7.5%，跌幅雖然也在持續收窄，但總體表現仍弱于新房市場。

　　如果分能級來看，那么，一二線城市無論是新房還是二手房、無論是同比漲幅還是環比漲幅，修復水平均高于三四線城市。

　　與此同時，1-2月份，全國房開投資額同比增速-9.8%，此前已連續8個月出現兩位數跌幅，顯示開發投資有趨穩跡象；

　　1-2月份全國房地產新開工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積同比增速雖仍處于下行區間，但較前值均出現了明顯的改善修復，與此同時，國房景氣指數也有了質的改善。

　　尤其是商品房銷售面積，堪稱各項指標中表現最好的一項，從止跌企穩的邏輯來看，此項指標改善無可取代。

　　但是，若要房地產止跌企穩更加夯實、更具長線意義支撐，進一步的政策面、財政面與貨幣面協同發力必不可少。

　　而進一步下調公積金利率，恰恰是打開上述發力點的關鍵鑰匙。

　　為啥這么說？歸根到底還是“人”的問題與“錢”的問題。

　　別急，大伙兒接著往下看。

　　2）需求端現狀

　　定向降低公積金利率，本質上是刺激中等甚至中高收入群體的購房需求。

　　眾所周知，公積金繳納上限為工資的12%，單位一半、個人一半。

　　可關鍵問題在于，這項福利跟五險一金還不一樣，那個是強制的、這個是有選擇性的。

　　能給員工繳納公積金的單位，要么效益好、要么穩定性高、要么兩者兼而有之。

　　具體單位性質可參考下圖——

　　當前，全國繳納公積金的總人數為1.7億，適齡工作者數量約7.7億，也就是說，全國只有約22.08%的適齡工作者在繳納公積金。

　　你要問“這里有沒有收入偏低、首付不給力人員”，那肯定有！但繳納公積金人員的可觀收入差異，主要跟地域有關。

　　啥意思？公積金繳納人員若收入不高，大多是來自于非發達省市，那里房價門檻也不高啊。

　　另外一項權威數據顯示：

　　2023年，我國住房公積金實繳單位494.76萬個，實繳職工17454.68萬人，分別比上年增長9.29%和2.8%。

　　同一時期，新開戶單位77.15萬個，新開戶職工2017.11萬人，住房公積金繳存額34697.69億，較上年末增長 8.65%。

　　截至2023年末，全國住房公積金累計繳存總額291623.52億，繳存余額100589.8億，分別較上年末增長13.5%和8.8%。

　　接下來我們調降公積金貸款利率、擴大適用范圍和覆蓋人群，但從需求端的角度來看，大有一石三鳥之勢——

　　盤活天量公積金，刺激其流入樓市；

　　讓更多購房者擁有高性價比氪金裝備；

　　激發中等及中高收入群體購房意愿。

　　注意！以上這還單單是從需求端自身的角度出發來分析這個問題。

　　如果再考慮公積金利率下調，為下游帶來的“牽一發動全身”影響，那波及面就更廣了。

　　這就不得不說說咱們接下來要討論的事兒了…

　　3）利率博弈

　　眾所周知，目前咱們5年期及以上LPR是3.6%。

　　但是前面也說過了，不少熱門城市銀行可以打到3.1-3.2%，再往下降？那真的降不動了。

　　5年期及以上公積金利率目前卡在2.85%，跟熱門城市實際LPR之間的息差只剩25-35個百分點了。

　　到了這一步，公積金貸款利率不往下降，商貸LPR利率是沒法往下降的。

　　那反過來說，一旦公積金貸款利率繼續下調，是不是就意味著商貸LPR利率會進一步下行呢？

　　長期來看這幾乎是板上釘釘的事兒！公積金利率下行，必然為商貸LPR利率調整贏得空間。

　　當著明人不說暗話，這恐怕也是一段時間以來，大家接連喊話公積金利率下調的最大動力之一。

　　另一方面，無論是降準降息還是公積金貸款利息，近期咱們一直在強調“擇機”調整。

　　到底“擇”的什么“機”？咱們之前稿子里也說過：

　　對岸白毛兒老禿鷹進一步降息，給咱們擴大降息操作空間！

　　畢竟，咱們還是要考慮中美息差、外資吸引力以及人民幣資產基本盤的。

　　有一些關鍵時間節點，大家不妨接下來密切關注。

　　萬萬沒想到！有一天公積金竟然扛起了信貸利率中樞運行的大旗…

　　看來，這項從新加坡學來的住房福利制度，在天朝妥妥被玩出了高度！

　　公積金利率下調，牛逼之處就在于它的直接效果和聯動效果一個比一個猛：

　　有公積金的人普遍購買力到位、改善意愿較強；

　　商貸LPR受公積金利率調整影響可進一步下調。

　　這倆事兒疊加，相當于全面拉低房貸利率中樞，從而降低購房人的信貸成本，在去庫存周期把必要性和武力值直接拉滿。

　　尤其對于公積金玩家而言：

　　首付部分可以用公積金疊buff，大大降低了上車門檻；

　　房屋持有期間還貸，他的公積金仍在繳存，還貸壓力也比其它買家要小。

　　咱講話了，就眼前這么個情況，你有公積金你也不愿意讓它躺平，坐等給別人用。

　　另一方面，現在有越來越多的指征在告訴我們：

　　樓市正在加速止跌企穩！

　　其中最突出的表現還在于各級市場供需關系的深度扭轉。

　　來看幾組關鍵數據的縱向對比，你會立刻有一種醍醐灌頂之感——

　　2024年，房地產建筑規模大約為6億多㎡，2020年高峰時為22億㎡，期間下跌約65%；

　　2024年，全國新建商品住宅銷售面積約9.7385億㎡，2020年時這一數據為17.6億㎡，期間下跌約45%；

　　2024年，全國300城土地成交建面約10.3億㎡，2020年時這一數據為28.7億㎡，期間下跌約64%；

　　2024年，房地產貸款全年增加約4125億，個人住房貸款余額約37.68萬億，2020年時上述兩值分別為5.17萬億和49.58萬億，期間分別下跌約92%和24%…

　　簡而言之，建筑規模、銷售面積、土地出讓建面以及房地產貸款增量與余額等核心關鍵變量均出現了明顯跌幅。

　　可你要換個角度想，化債工作也好、扭轉供需基本面也好，這又何嘗不是明顯改觀呢？

　　再加上當前核心頭部城市“縮量提質”、打開地價、房價“雙限”天花板以及房貸利率，特別是公積金貸款利率進入下降通道——

　　種種跡象表明，真的已經到了好好挑城市、好好挑區域、好好挑板塊、好好挑產品的關鍵節點。