京滬樓市又爆了，然而真相很殘酷！

　　周末，在普通人忙著踏青賞花的時候，北京上海的有錢人們遠沒有這么悠閑。

　　在上海，315位身家上億的購房者聚集在金陵華庭的選房現場，作為今年上海首個入市的頂豪項目，單價高達18.9萬元/㎡,。

　　然而，現場呈現的卻是“僧多肉少”，158套套均總價接近6000萬元的豪宅很快被認購一空。

　　是的，你永遠不知道上海到底有多少超級富豪。

　　而在前一天，位于北京海淀的和樾望雲剛剛打出了1分鐘銷售85億+的海報。這個單價同樣破10萬元/㎡的豪宅據說吸引超過4000組客戶到訪。

　　而在和樾望雲不遠處的和樾玉鳴，似乎就稍顯低調了，據說1分鐘只賣了67億元。

　　嗯，記得以前豪宅都是按天賣，現在就厲害了，你得按分鐘賣！

　　如此算來，作為和樾望雲和和樾玉鳴兩大豪宅的開發商，越秀在北京用2分鐘就創造了152億元的銷售額。

　　聽著就刺激！

　　對于普通購房者而言，似乎也更焦慮了。

　　01

　　當然，讓很多購房者焦慮的不止有新房。

　　事實上，包括上海、杭州、南京等核心城市的二手房市場成交量已經放量上漲了有一陣子了。

　　比如在上海，周末兩天又成交了2645套，3月已經累計成交了21749套，日均成交945套。

　　本以為這些成交量都是以價換量換來的，但官方數據則顯示二手住宅成交價格也正在穩步上漲。

　　換句話說，數據上看，地王在頻出，豪宅在熱銷，二手房成交放量，像上海這樣的核心城市房地產市場似乎已經在觸底反彈了。

　　不僅如此，現在市場已經在醞釀著更大的利好預期，比如上海或出臺新一輪的樓市刺激政策，再比如央行表態將適時降準降息。

　　不過，市場真有那么好嗎？

　　02

　　事實上，我們拋開面子看里子，真相可能沒那么樂觀。

　　比如地王頻出，表面看起來的確是熱鬧非凡，但地王熱銷的背后其實是“大地主”超強的操盤能力。

　　不妨再看一組數據：

　　2022年上海土地出讓金收入是2840億元；

　　2023年上海土地出讓金收入是2200億元；

　　2024年上海土地出讓金收入是1380億元。

　　是的，去年上海看似地王頻出，但年終一盤點，土地出讓金收入居然僅有前年的一半，土地出讓面積更是僅有前年的32%。

　　上海為了烘托土拍市場，不僅僅是在制造土地的稀缺性，也在不斷優化調整那些地塊的出讓指標。

　　比如調低一些出讓地塊的容積率，比如取消了新房聯動價。

　　當然，政府也在拿出比以往更好的珍藏地塊，去年黃埔、徐匯、楊浦、靜安、虹口幾乎都拿出來了壓箱底的地塊進行出讓。

　　此外，土拍最大的變化還是政府調整了土拍的規則，取消了土地最高限價，轉而執行“價高者得”，說白了就是鼓勵大家一起把地塊的價值烘托起來。

　　或許，以上一套組合拳下來，才是地王頻出的真相——時代需要地王！

　　03

　　說完了地王的真相，我們再來談談二手房與新房市場。

　　二手房成交放量大增，當然是可喜可賀的。但很少有人注意到上海二手房庫存量依然非常的龐大。

　　有說18萬套，有說20萬套，這個絕對數字還是很觸目的，尤其是在很多郊區二手房去化周期是超過20個月的。

　　二手房如此，其實新房的真相更殘酷。

　　市中心高端豪宅市場的熱鬧掩蓋了外環外改善型和剛需市場的疲軟。

　　很多郊區樓盤開盤即打折，甚至要靠各種“優惠組合拳”才能勉強去化，你隨便去個郊區在售新房的售樓處就可以很直觀感受這種“溫差”。

　　是的，豪宅的繁榮，是少數富人的游戲，而更廣大購房者的信心，才是樓市真正的基本盤。

　　因此，在炸天團看來，市場的確在回暖，樓市小陽春確定無疑了。但要因此就說樓市已經企穩回暖，恐怕是言之過早。

　　有沒有想過，

　　我們經濟基本面真的已經徹底好轉了嗎？

　　我們的實體經濟真的企穩回升了嗎？

　　我們的快消行業、餐飲行業開始增長了嗎？

　　我們的TMT領頭羊都在裁員還是在擴張？

　　或者說，我們大多數普通人的收入預期變好了嗎？

　　所以，對于眼下的房地產市場而言，可能更要做的是，讓政策來的更猛烈些，把回暖的根基筑牢。

　　當然，刺激政策更像是“續命”而非“治本”。

　　這一輪樓市回暖，離不開政策的持續加持，但如果僅僅依賴降準降息、放松限購，市場的復蘇終究只是暫時的。

　　購房者真正需要的是安全感，是確定性，而這恰恰是目前市場最缺乏的東西。

　　04

　　樓市的真正出路是什么？

　　如果要真正夯實樓市的企穩回升，靠“短期刺激”是不夠的，而是要讓購房者愿意買、敢于買。怎么做？炸天團其實是有幾點建議的：

　　第一，盡快推出“好房子標準”，提高購房者的置換意愿。

　　中央現在提好房子，說白了，根本目的其實就是調動大家置換新房的積極性。

　　啥是好房子，對應的就是以前的房子還不夠好，比如容積率太高了，比如戶型采光都太差了，比如社區服務配套都跟不上了，當然還有部長提到更具體的層高問題等等。

　　那么，有關部門其實就要盡快建立一套明確的“好房子”標準，比如戶型、采光、物業服務、社區配套等等，讓新房標準與此前的房子有個明顯的質的區別。

　　好房子是對比出來的，真正的好房子多了，你不用政策也必然會刺激更多人愿意去購買這些好房子。

　　第二，針對二手房市場推出“置換補貼”或“裝修補貼”，刺激改善需求入市。

　　很多購房者之所以不換房，是因為舊房難賣、新房太貴。說實話，現階段，政府在置換環節其實做的有點少。

　　以前為了去庫存，可以家電下鄉，可以汽車下鄉，政府給予大額的補貼，為什么在房屋置換上確要收取大量的交易稅費？

　　其實，地方政府完全可以交易稅費減免，甚至提供置換房屋的裝修補貼，讓置換成本降低，市場的流動性就會更強。

　　尤其是推出置換裝修補貼，對相關行業的拉動作用完全是可以預期的。

　　第三，推行“新房保險”機制，政府兜底，增強購房者信心。

　　爛尾樓問題始終是市場的一大痛點，讓很多人不敢輕易出手。如果政府能設立新房保險機制，比如一旦項目爛尾，政府兜底保障交付，購房者就能放心大膽地買房，而不是一邊看著新房價格上漲，一邊擔心自己的房子能不能順利交付。

　　說句實在話，現在很多樓盤的爛尾，當地政府其實應該要承擔監管責任的：

　　購房者的購房款，樓盤上的預售監管資金可都在政府的監管賬戶上，出了問題不能把責任都推給了開發商，把代價都扔給了購房者。

　　真的，與其靠“短期刺激”讓市場“自嗨”，不如給房地產市場來一次更扎實的改革，讓樓市真正穩起來。

　　結語

　　最后，那些所謂豪宅的熱銷，真不代表整個市場的回暖。

　　眼下的樓市，仍然脆弱，仍然依賴政策輸血，仍然讓大多數普通購房者焦慮。

　　要讓樓市真正企穩，不能只靠一兩次降息、一輪刺激，而是要讓購房者真正有信心、有意愿去換房、買房。

　　市場期待的，不是短期的繁榮，而是一種長期的確定性。

　　如果能做到這一點，樓市的未來，才真正值得期待。