警惕樓市『捧一踩一』，核心認(rèn)知是自適應(yīng)！

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

你好，臨近選房了，我心里反而很擔(dān)心，因?yàn)橐彩强戳顺啥紭鞘衅鹌鸱脦啄甑模瑩?dān)心買到了就虧，或者買到了就不是熱點(diǎn)板塊了，因?yàn)槌啥紭鞘刑菀邹D(zhuǎn)移重點(diǎn)了，幾乎隔一兩年就不一樣，怎么理解和消化這種現(xiàn)象呢？

房段子解答

最近看到一些文章或者叫說(shuō)法，大致意思就是當(dāng)前的主流板塊，新房迭代，熱度居高不下，一派歌舞升平，因此沾沾自喜，洋洋得意，關(guān)鍵還要去踩踏對(duì)比一下其他板塊。

如果稍有樓市經(jīng)驗(yàn)的話，就知道這玩意兒真的是三四年河?xùn)|，三四年河西，今天你拉踩我，明天他就拉踩你，永遠(yuǎn)沒個(gè)盡頭，只能說(shuō)圖一時(shí)嘴快，博大家一笑。

其實(shí)從底層邏輯來(lái)說(shuō)，這并非是價(jià)值回歸，而是幕后控盤的結(jié)果。

產(chǎn)品迭代，表象是政策，內(nèi)里是行業(yè)發(fā)展，時(shí)間的推演，內(nèi)卷無(wú)止境，其實(shí)當(dāng)前大家都心知肚明。

關(guān)鍵是控地，去年拍A板塊，那么它必然是市場(chǎng)熱點(diǎn)，今年拍B板塊，那么B板塊又成為新晉主流。

明年拍C板塊，后年拍D板塊呢？B板塊咋說(shuō)。

參考之前我寫的一篇：《購(gòu)買力的地緣消耗》

另外我想說(shuō)，市場(chǎng)熱度很大一部分來(lái)自輿論，要么是開發(fā)商組團(tuán)造勢(shì)，要么是白領(lǐng)們霸占話語(yǔ)權(quán)，但捫心自問(wèn)：這種熱度是否持續(xù)的，或者真實(shí)全面的呢？

歸根結(jié)底，買房還是要落腳于性價(jià)比、實(shí)用性，也就是我常說(shuō)的匹配度。

A板塊周邊生活工作的客群，即便后面有更新更好的BCDEFG，買房重心還是應(yīng)該側(cè)重A板塊的，至少相比其他板塊，沒有十惡不赦，沒有天上地下的差別吧？

更何況，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，控地控到最后，沒幾年又會(huì)輪到A板塊了。

粉絲提問(wèn)

你好，我21年高位上車大面**三期的剛需房，現(xiàn)在來(lái)看，要虧差不多40萬(wàn)，現(xiàn)在是我兒子上班在武侯那邊，不知道是熬一手還是趁著這個(gè)爛行情置換？大面的83平清水房，總價(jià)168萬(wàn)，加上裝修13萬(wàn)，血虧。現(xiàn)在要是買的話，預(yù)算可能200多點(diǎn)，最高不超過(guò)300萬(wàn)，想著能否把之前虧的賺回來(lái)？

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來(lái)說(shuō)，你們主要的訴求是資產(chǎn)優(yōu)化，避免擴(kuò)大虧損，及時(shí)找補(bǔ)在樓市增值回來(lái)，與此同時(shí)還要兼顧到自住通勤需求。

實(shí)際上你們是有置換的能力的（預(yù)算220-300萬(wàn)左右），當(dāng)前之所以還沒賣**主要是覺得虧損較大，難以接受。

應(yīng)該換個(gè)角度思考。

先說(shuō)**三期，這個(gè)盤是龍泉的大面，純粹的剛需板塊剛需盤，只適合當(dāng)初一手房東買入成本低，本身能力有限，長(zhǎng)期尋求自住，周邊工作通勤的買法，也還算將就。但是21年房?jī)r(jià)太夸張了，粗略估計(jì)是超過(guò)2萬(wàn)了，我也找到了當(dāng)初的那套成交記錄，算是頂峰相見，冒進(jìn)上手了。而且還是清水房，加上裝修就是181萬(wàn)了，還不算資金利息，不敢細(xì)算，反正是要虧，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)在你兒子在武侯上班，需要簡(jiǎn)單穿城，通勤稍遠(yuǎn)，這個(gè)還可以勉強(qiáng)接受，都無(wú)所謂。但另外最關(guān)鍵的就是大面的本身價(jià)值不高，目前成交行情很慘淡，好的話單價(jià)一萬(wàn)四五，差的話單價(jià)一萬(wàn)二三，你們虧損的，很可能不止40萬(wàn)哈，有心理準(zhǔn)備嗎？

你說(shuō)的虧40萬(wàn)出售，按照140萬(wàn)成交？除非你們的房源本身裝修、樓棟樓層位置在同小區(qū)里非常優(yōu)越，與此同時(shí)還有意向準(zhǔn)客戶（-40萬(wàn)）買下來(lái)，如果有的話，那么我勸你抓緊賣！

因?yàn)槲遗袛?.68萬(wàn)的單價(jià)對(duì)這里而言還算是很高的狀態(tài)，而且長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，還有繼續(xù)擴(kuò)大虧損的趨勢(shì)，關(guān)鍵是大面的板塊能級(jí)，上限不高，以后漲回來(lái)的概率極小極小。除非再遇到一輪的房?jī)r(jià)暴漲潮（很難），但換個(gè)角度說(shuō)，你的暴漲別人的也會(huì)暴漲，其他更優(yōu)質(zhì)的地段產(chǎn)品，還會(huì)漲得更多，房?jī)r(jià)如逆水行舟不進(jìn)則退，變相的還是虧損。

所以虧損是必然，不要期待未來(lái)翻盤，這是既定事實(shí)，雖然很難受，但的確要清醒認(rèn)識(shí)。

假設(shè)市場(chǎng)價(jià)更慘，比如成交按照100萬(wàn)來(lái)說(shuō)？我覺得就進(jìn)入了一個(gè)平衡點(diǎn)，算是它的價(jià)值底部，沒有比這更差的情況了。因?yàn)槟壳斑@種房子租金2k左右，年化2.4%左右，基本和大額定存差不多了，也就是說(shuō)套現(xiàn)出來(lái)意義也不大，還不如繼續(xù)拿著，收益一樣還有一套房保底。

總的來(lái)說(shuō)，假設(shè)是100萬(wàn)，那么就不建議賣了，的確虧太多，而且是底部。假設(shè)是140萬(wàn)的話，那么就建議趕緊賣掉，還有下跌風(fēng)險(xiǎn)，積極置換。假設(shè)是100-140萬(wàn)之間的話，就看自己，盡量以120萬(wàn)為中間數(shù)來(lái)做判斷。

不賣就茍著，當(dāng)純自住的用途，賣的話，你們也說(shuō)了，預(yù)算大概是220-300萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候我建議要么撿漏優(yōu)質(zhì)次新二手房，要么考慮折價(jià)新房。

新房的話，就考慮武侯本地吧，300萬(wàn)內(nèi)能買到的T2板式新房，可以參考機(jī)投。

他這邊地塊還挺多的，學(xué)區(qū)概念也有所提升，到金融城也不遠(yuǎn)（9號(hào)線的話），早先有新房進(jìn)入到二手市場(chǎng)的，后面有順銷中的尾盤，現(xiàn)在有主流的三大剛改盤，接下來(lái)還有排隊(duì)上市的其他三四宗地塊。

**大家應(yīng)該很熟悉，是成都新房市場(chǎng)為數(shù)不多的300萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品，在主城區(qū)，在西門尤為少見。你們要想250萬(wàn)買下來(lái)的話，可以看看它，學(xué)區(qū)劃片，產(chǎn)品梯戶比和價(jià)格，都可以說(shuō)滿足你們的預(yù)算。有興趣也可以找我們，再給你申請(qǐng)額外優(yōu)惠。

這個(gè)盤的抗性是機(jī)場(chǎng)航線，背后自建房（整體界面）和地鐵（自測(cè)步行距離）以及教育（其實(shí)不錯(cuò)了，已經(jīng)化到機(jī)投南的小學(xué)來(lái)了，不是機(jī)投小學(xué)或者科技園小學(xué)）；但賣點(diǎn)是產(chǎn)品戶型，116做1T1戶，片區(qū)內(nèi)品質(zhì)最高。

武青南路這條主干道對(duì)面，就是**，和**算是對(duì)手盤，板塊內(nèi)的通用缺點(diǎn)都一樣，但是存在2點(diǎn)變化，一是學(xué)區(qū)概念更豐富，比如小學(xué)——川大附小明德學(xué)校（原武青西三路小學(xué)）；初中——七中墨池書院中學(xué)（原武青西三路中學(xué)）。二是產(chǎn)品戶型，據(jù)反饋要差一些，看個(gè)人理解。

如果覺得新房總價(jià)高，單價(jià)砍下來(lái)也要2萬(wàn)好幾的話，那么退守?fù)炻┮恍┒址恳矝]問(wèn)題的。

還是拿武侯為例，武侯新城可以看經(jīng)典的**（114平套三）；機(jī)投的**、**（單價(jià)不到2萬(wàn)，次新房，但是要注意航噪接受度）；桐梓林附近可以看**。

然后還是圍繞武侯，看看其他區(qū)域，高新站南可以看**（干掛石材，96平套三雙衛(wèi)，學(xué)區(qū)好，但是臨近三環(huán)有噪音）；青羊區(qū)還可以看看外光華蔡橋周圍，比如很次新的**、**我覺得都是很不錯(cuò)的產(chǎn)品+地段，整體價(jià)值是遠(yuǎn)高于大面的。

但當(dāng)前核心點(diǎn)還是專心賣大面（價(jià)格到位的話），賣掉了后，估計(jì)前面說(shuō)的二手房還要降一波，此時(shí)再好好砍價(jià)一番，我覺得雖然**虧了40萬(wàn)，但是后面買的二手房，你也大刀砍下來(lái)了大幾十萬(wàn)，所以虧損是可以轉(zhuǎn)移的，付出的成本還是那么多，但你的房子卻得到了質(zhì)的提升。

這就是低賣低買的邏輯，賣得低，買的也低，降低了摩擦成本（中介費(fèi)稅費(fèi)），也趁著當(dāng)前的低迷行情，大肆砍價(jià)買的房子，把虧損和矛盾轉(zhuǎn)移出去，算綜合賬，而不是簡(jiǎn)單的一套房的單一賬。

粉絲提問(wèn)

你好，我在理工大這邊工作，想買成華區(qū)的房子，也是我們第一套房，新房二手房都可以，盡量新房吧？預(yù)算250萬(wàn)，未來(lái)有小孩，但是現(xiàn)在不想要非常好的學(xué)區(qū)房，就像你說(shuō)的，不提前溢價(jià)。在貝殼中介的介紹下看過(guò)國(guó)貿(mào)錦園、中旅·啟境、深業(yè)泰榮府等5個(gè)新盤，但是這些盤不太符合需求，就沒考慮。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

老師你是在理工大工作的，暫時(shí)也不需要很好的學(xué)區(qū)，因此我們接下來(lái)討論的基礎(chǔ)在于一方面是理工大穩(wěn)定上班，周圍通勤考慮。另一方面暫時(shí)還沒小孩，所以學(xué)區(qū)要求不做強(qiáng)行設(shè)定。

基于這樣的想法，按照250萬(wàn)左右的預(yù)算，你們也優(yōu)先考慮新房的話，我覺得大的方向是新房看二八，二手房看萬(wàn)年場(chǎng)+杉板橋+二八的概念。

新房為啥看二八呢？因?yàn)槎税鍓K本身在三環(huán)內(nèi)鐵路線內(nèi)，和主城核心區(qū)融為一體，本身又是規(guī)整的千畝新板塊，未來(lái)的格局界面是很不錯(cuò)的，未來(lái)定義為三環(huán)內(nèi)難得的整齊的剛改改善板塊。當(dāng)然最重要的還是距離理工大很近，幾乎一街之隔，步行即達(dá)。

反觀此前你被帶看過(guò)的其他樓盤，你會(huì)發(fā)現(xiàn)都是鐵路線外圍的非核心區(qū)，這種區(qū)域除了滿足預(yù)算，其他在能級(jí)性價(jià)比上可以說(shuō)一塌糊涂。另外就是中介的傭金很高，他們積極性也高，你懂的哈？

國(guó)貿(mào)錦園雖然距離理工大近，但是板塊是孤盤，未來(lái)非常沒存在感，流通性保值性堪憂；中旅·啟境的位置在三環(huán)外，比國(guó)貿(mào)還坑；深業(yè)泰榮府在動(dòng)物園這邊了，遠(yuǎn)離地鐵（規(guī)劃中的23號(hào)線不曉得猴年馬月），挨著高速，所以上限也很低。

還是只有回來(lái)看二八的兩個(gè)盤，從地段價(jià)值上來(lái)看，雖然會(huì)感覺貴一點(diǎn)，但是明顯更踏實(shí)。

1、成華二八板塊，蜀道翰林府，https://weibo.com/1551561845/O4OJfg9gh 106平，套三雙衛(wèi)，得房率88%，優(yōu)點(diǎn)是地段好，學(xué)區(qū)好，板塊核心地段，缺點(diǎn)是開發(fā)商口碑一般，產(chǎn)品是2T3的高層。優(yōu)惠下來(lái)估計(jì)是250-260萬(wàn)可以拿下。

2、同樣二八板塊的，中建匠心里，https://weibo.com/1551561845/O2dB69OsD 98平套三雙衛(wèi)，2t3的小高層，得房率89%，優(yōu)點(diǎn)是單價(jià)總價(jià)更低，大概250-260萬(wàn)左右可以買入。缺點(diǎn)是位于板塊邊緣，可拓展的空間不高。

如果你鐵定要看新房的話，選擇這兩個(gè)盤準(zhǔn)沒錯(cuò)，是你250萬(wàn)左右還能買到的最優(yōu)解。接下來(lái)可以我這邊帶你看房，到時(shí)候拉個(gè)群給你詳聊。

然后另外一個(gè)角度就是看二手房了。

二手房相比新房房齡老舊一些，但優(yōu)勢(shì)是單價(jià)總價(jià)可能更低，然后地段配套可能更好（即買即住）。

比如萬(wàn)象城經(jīng)典的**，210+可以拿下套三。優(yōu)勢(shì)是**次新房，地段好配套好，缺點(diǎn)是超高層，單衛(wèi)，臨近高架等。然后杉板橋可以看看**（品質(zhì)高，得房率高，有洋房和高層，可以買84平的套三單衛(wèi)，大概200左右拿下，該小區(qū)周邊人氣旺，生活氣息非常好，年輕人很喜歡的）；東郊記憶可以看**（88平套三1.5衛(wèi)，生活氣息非常好，學(xué)區(qū)也不錯(cuò)，比中糧好，但是超高層，格局一般）；回來(lái)二八，看二手房可以了解**，99平套三雙衛(wèi)，總價(jià)210-250萬(wàn)左右，和前面說(shuō)的兩個(gè)新房?jī)r(jià)格面積很相似，但它是T5高層，得房率也比不上新房，只能說(shuō)即買即住更肉眼可見，而且總價(jià)的確可以談下來(lái)一點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，假設(shè)你有新房情節(jié)，對(duì)新房的戶型，梯戶比產(chǎn)品更有想法的話，那么就只考慮二八的蜀道和中建匠心里即可，沒問(wèn)題的，如果你想看二手房的話，我這邊也可以來(lái)安排看房的哈。