土拍熱潮！上海138億交易背后，大華綠城誰是地王？

時(shí)隔不到一個(gè)月，上海再出“地王”。

3月28日，上海第三批次土地拍賣正式拉開帷幕，共出讓4幅地塊，最終3幅溢價(jià)成交，1幅底價(jià)成交，共計(jì)攬金138.35億元。

其中，靜安大寧地塊被大華以總價(jià)24.86億元、溢價(jià)率32.31%、樓面價(jià)9.27萬元/平方米的價(jià)格競得，刷新了大寧地區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄；浦東北蔡地塊則被綠城以總價(jià)29.16億元、溢價(jià)率40%、樓面價(jià)7.15萬元/平方米的價(jià)格奪得，刷新了該區(qū)域的地價(jià)紀(jì)錄。

另外，閔行蘭香湖地塊由象嶼以66.79億元、溢價(jià)率18.97%競得；青浦區(qū)西岑地塊則由長三角投資集團(tuán)以17.54億元的底價(jià)獲得。

Part.1

大華強(qiáng)勢(shì)入主靜安，拿下大寧“地王”

上海幾乎每一次土地出讓都會(huì)有大熱門地塊。

本輪土地出讓中，熱度最高的地塊非靜安大寧地塊莫屬。該地塊吸引了9位競買人參拍，包括北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀和金茂聯(lián)合體。

最終，經(jīng)過近1個(gè)小時(shí)、67輪激烈爭奪后，這宗地塊由大華以24.86億元摘得，成交樓面價(jià)92659元/㎡，溢價(jià)率32.31%。而這一樓面價(jià)，也打破了此前的中建玖合地塊的成交樓面價(jià)，成為靜安大寧區(qū)域的新“地王”。

大華成立于1988年，是一家總部位于上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)華靈路698號(hào)的本土民營企業(yè)。與大多數(shù)民營房企另一個(gè)不同之處在于，大華是靠舊改起家。

上海一直是大華集團(tuán)的主要戰(zhàn)場。2019年，大華在上海贏得了10宗地塊，成為當(dāng)年拿地面積和金額的雙料冠軍，新增拿地金額達(dá)到327億元；2022年，又以48.8億元的價(jià)格競得了上海嘉定安亭鎮(zhèn)和寶山顧村的地塊；2023年，大華以47.35億的權(quán)益拿地金額，在上海年度拿地金額榜上排名第15位；2024年，在上海拿地榜前20名中，大華也是唯一一家在央國企中突圍的民企之一。

此次大華拿下靜安大寧地塊后，有不少業(yè)內(nèi)人士感嘆：不愧是上海民營房企之光，在與眾多央企、國企競爭中拿下最熱門地塊，為民企爭了一回光。

Part.2

綠城，新一代“地王收割機(jī)”

新一代“地王收割機(jī)”綠城，又來收割“地王”了。

今日下午，浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊正式開拍，作為本輪最受矚目的地塊之一，該地塊吸引了7家知名房企參與競拍，包括大華、國貿(mào)&中國鐵建、招商、保利發(fā)展、建發(fā)、綠城、金茂。

地塊競拍過程更是比預(yù)期激烈，綠城、國貿(mào)&中國鐵建一路廝殺競價(jià)最積極，此外金茂也出價(jià)多次，競拍約1小時(shí)后便觸及中止價(jià)29.16億，轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。

對(duì)于國貿(mào)和中國鐵建而言，其于北蔡板塊已成功開發(fā)運(yùn)營西派海上項(xiàng)目并實(shí)現(xiàn)市場去化，若該地塊成功競得，將有利于實(shí)現(xiàn)深耕與布局；反觀綠城中國，亟需通過本輪土拍實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)資源的戰(zhàn)略性補(bǔ)充，以維持其滬上高端產(chǎn)品系的持續(xù)輸出能力及市場占位優(yōu)勢(shì)。

所以，在競“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)中，國貿(mào)&中國鐵建與綠城兩家房企依舊是積極舉牌，“寸步不讓”，雙方都對(duì)今日地塊展現(xiàn)出了志在必得的氣勢(shì)。

最終在競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)決出勝負(fù)，由綠城以總價(jià)29.159億+裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米+公共服務(wù)設(shè)施300平方米+高端人才住房配建比例0.6%競得，成交樓面價(jià)71412元/平方米，溢價(jià)率達(dá)40%。

這一樓面價(jià)，也超過隔壁鄰居西派海上5.57萬/㎡的樓面價(jià)，刷新地價(jià)紀(jì)錄，成為北蔡新“地王”。

而該地塊也是土拍實(shí)施雙高雙競新政后，第三塊進(jìn)入第二輪競價(jià)環(huán)節(jié)的地塊。

值得一提的是，據(jù)網(wǎng)友爆料，拍地結(jié)束沒多久，綠城北蔡楔形綠地地塊的站前指揮部就已經(jīng)成立，樣板房和指揮官也已經(jīng)到位。

Part.3

象嶼66.8億元斬獲閔行蘭香湖地塊

持續(xù)補(bǔ)倉的還有象嶼。今日上午，象嶼以總價(jià)667874萬元的強(qiáng)勁實(shí)力，成功擊敗聯(lián)發(fā)集團(tuán)，一舉奪得閔行區(qū)MHP0-1005單元02-09地塊、03-04地塊、16-07地塊以及16-06、16-08地下空間地塊的開發(fā)權(quán)，成交樓面價(jià)達(dá)到30151元/平方米，溢價(jià)率為18.97%。

該地塊位于閔行蘭香湖畔，是區(qū)域內(nèi)一處湖景地塊，包含兩幅宅地與酒店，宅地北側(cè)不遠(yuǎn)處就是象嶼招商公園1872，該樓盤曾八開八罄，因此象嶼對(duì)這塊地的青睞也在情理之中。

象嶼，近年來在上海市場崛起的黑馬房企。自2021年重返上海以來，象嶼地產(chǎn)便開始積極布局上海市場，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年至今，象嶼（包括聯(lián)合體）在上海已獲取不少于17宗土地，投資總額超過400億元。

2024年，象嶼地產(chǎn)全口徑銷售額達(dá)到279.9億元，其中上海市場貢獻(xiàn)了40%的業(yè)績。在去年上半年，象嶼也是以10%的高溢價(jià)率成功競得靜安中興社區(qū)地塊，首次進(jìn)入上海市中心市場。

Part.4

長三角投資集團(tuán)底價(jià)摘得青浦西岑地塊

今日份有所收獲的還有長三角投資集團(tuán)。

上午，長三角投資以底價(jià)17.54億、樓面價(jià)6008元/㎡成功摘得青浦西岑地塊，該地塊由8幅子地塊組成，其中4幅住宅和辦公混合地塊、3幅商辦地塊、1幅商業(yè)地塊，總出讓面積16.77萬㎡（地上14.19萬㎡、地下2.58萬㎡），總規(guī)劃建面29.2萬㎡。

公開資料顯示，此次“托底”的長三角投資集團(tuán)是上海市國資委全資企業(yè)，是上海國資國企參與長三角一體化示范區(qū)建設(shè)的實(shí)施平臺(tái)。

2023年10月，長三角投資集團(tuán)曾以底價(jià)成功競得附近的西岑社區(qū)06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地塊，不過該項(xiàng)目至今還沒有上市。

上海本輪土拍以138.35億元的總成交額收官，不僅展現(xiàn)了核心城市土地市場的韌性，更折射出房企在行業(yè)深度調(diào)整期的戰(zhàn)略分野。大華以民企之姿力壓央國企摘得靜安地王，綠城以“地王收割機(jī)”的魄力補(bǔ)倉稀缺資源，象嶼深耕閔行鞏固區(qū)域話語權(quán)，而長三角投資集團(tuán)的底價(jià)托底則暗含區(qū)域協(xié)同發(fā)展的長遠(yuǎn)布局。

值得關(guān)注的是，盡管全國樓市仍處調(diào)整周期，但上海核心地段土地?zé)岫炔粶p，頭部房企對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的爭奪愈發(fā)激烈。民企在夾縫中突圍、國企依托政策優(yōu)勢(shì)布局、地方平臺(tái)公司助力區(qū)域開發(fā)，多元主體共同編織著上海樓市的未來圖景。然而，高溢價(jià)地塊背后，如何平衡成本與市場需求、兌現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)能力，仍將是房企面臨的終極考驗(yàn)。隨著“地王效應(yīng)”向新房市場傳導(dǎo)，上海樓市的溫度或?qū)⒊蔀橛^察中國房地產(chǎn)韌性的一扇關(guān)鍵窗口。