樓面價“腰斬”，南通昔日“地王”被套牢

近日，開發區一宗住宅地塊以約4701元/㎡的樓面價成交，創下該板塊近六年最低樓面價。

地塊編號R25024，位于瑞興路北、東方大道西，土地面積約73611㎡，容積率1.01-1.6，限高60米，建筑面積不超過117700㎡。

根據規劃，地塊內住宅建筑層次為3層及以上，其中臨東方大道住宅建筑為高層。

▲紅色標注為已出讓未入市地塊

據「新知南通研究院」土拍數據顯示，2020年至今，開發區累計出讓了12宗涉宅地塊。

目前，僅1宗售罄，2宗在售，剩余9宗尚未入市，合計待入市土地面積約53萬㎡，建筑面積約85萬㎡。

從下圖可以看到，最新成交的R25024地塊，無論地價還是樓面價，均已降至近六年最低水平（不含商住混合用地）。

目前開發區主力在售新房項目，除上圖中的星湖玥和煒賦龍騰華府之外，還有一個遠創宸樾。

據「新知南通研究院」新房數據顯示，今年1-11月，板塊累計僅備案172套，月均去化僅約16套。

然而，截至11月末，板塊狹義庫存卻仍近1200套，廣義庫存更近3000套，去化壓力顯著。

這之中，遠創宸樾嚴重“拉后腿”——今年1-11月累計僅備案8套，庫存卻超980套，整體銷售幾近停滯。

值得注意的是，上述9宗待入市地塊中，有2宗拿地至今已超兩年，另有3宗即將于本月期滿兩年，其中包括備受關注的板塊“地王”——R23008地塊。

該地塊由本土民企南通蘇潤置業于2023年8月摘牌，成交總價35800萬元，地價約13532元/㎡，樓面價高達約11293元/㎡。

地塊位于星湖大道北、林翠路東，緊鄰能達生態通廊，容積率上限僅1.2，為近六年開發區出讓地塊中最低。

事實上，早在去年12月，南通市自規局就曾發布該地塊工程規劃方案批前公示，擬建14棟聯排別墅＋9棟5-6層洋房，總計142套，主要面向深度改善客群。

當時還有小道消息稱，項目案名或為“蘇潤府”，有望2025年開盤。

然而，公示之后便一直沉寂。直至今年9月，南通市住建局公示其已更名為“潤茂居”，入市時間仍然未知。

蘇潤地塊樓面價高達11293元/㎡，而新地塊樓面價僅4701元/㎡。盡管兩宗地塊在具體位置、配套、容積率方面存在差異，但如此大幅的價格回調仍清晰映射出板塊土地市場的理性回歸和定價體系重構。

如何在高地價成本與有限市場承載力之間取得平衡，已成為存量高價地塊面臨的現實挑戰。開發區這些地塊、尤其昔日“地王”的入市時機與策略，值得我們持續關注。