房企交出業(yè)績(jī)答卷，“第二曲線”成效初顯

近日，上市房企業(yè)績(jī)密集發(fā)布，數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，超六成房企陷入虧損，行業(yè)平均凈利潤(rùn)率跌至歷史低點(diǎn)。

以華潤(rùn)、龍湖為代表的頭部房企，主動(dòng)降低對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴，以高質(zhì)量發(fā)展模式重構(gòu)業(yè)務(wù)版圖，交出業(yè)績(jī)答卷。

行業(yè)發(fā)展亟待轉(zhuǎn)型

過去一年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式在多個(gè)頂層會(huì)議中均有出現(xiàn)。進(jìn)入2025年，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，被寫入了《政府工作報(bào)告》，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正成為行業(yè)打破舊桎梏，煥發(fā)生命力的新動(dòng)能。

中指研究院表示，在舊模式難以維持、政策倡導(dǎo)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，房企在堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)為群眾建設(shè)好房子，為消費(fèi)者提供好服務(wù)的同時(shí)，持續(xù)聚焦自身細(xì)分優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，圍繞代建、綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)等賽道積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，是探索新發(fā)展模式的重要路徑。

多年來，房地產(chǎn)行業(yè)從未停止對(duì) “第二曲線”的探索。第二曲線的本質(zhì)，是在第一曲線到達(dá)極限之前，釋放出新的增長(zhǎng)動(dòng)力，維持整體業(yè)績(jī)與經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性。 “新增長(zhǎng)點(diǎn)”不難理解，但兩個(gè)關(guān)鍵性的定語卻往往被忽略：其一是“連續(xù)性”。

在2018年，房地產(chǎn)曾掀起一陣布局“第二曲線”的熱潮，布局機(jī)器人、新能源汽車、足球、金融，其核心是將雞蛋放進(jìn)不同的籃子，但并非是能夠與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)形成接力發(fā)展的轉(zhuǎn)換動(dòng)能。

然而，過去兩年，房地產(chǎn)新房市場(chǎng)從巔峰時(shí)的18.19萬億的規(guī)模，先后降到了2022年的13.33萬億、2023年的11.67萬億，2024年的9.8萬億，幾近腰斬。整體體量的縮小，意味著尚未形成第二曲線的房企，構(gòu)建新盤面的難度正在加大，緊迫性急劇上升。

“第二曲線”的探索

由于房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的結(jié)算方式，房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)更多對(duì)應(yīng)了房企過往2-3年前的項(xiàng)目狀況。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月7日，在A股、港股房地產(chǎn)上市公司中，共有90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績(jī)。統(tǒng)計(jì)顯示，在上述90家房企中，共有60家業(yè)績(jī)房企預(yù)虧，其中，33家連續(xù)虧損，有27家則是首次出現(xiàn)年報(bào)虧損。在這些企業(yè)之中，還能看到一些龍頭房企的身影。

伴隨市場(chǎng)受政策助力開始筑底，以及房企迎來新的結(jié)算周期，業(yè)績(jī)與市場(chǎng)的割裂感在逐漸消失，房企也有望在2025年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的筑底。

面對(duì)新的行業(yè)環(huán)境，房企為業(yè)績(jī)回升也在加速對(duì)于發(fā)展路徑的探索。梳理2024年盈利的房企，兩條發(fā)展路徑愈發(fā)清晰，一是由中海、綠城等為代表的房企，持續(xù)聚焦一線城市、高能級(jí)二線城市，在確定性最高的市場(chǎng)里減少市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

中海的投資策略是繼續(xù)聚焦于一線和部分強(qiáng)二線城市，同時(shí)積極關(guān)注機(jī)會(huì)型城市，具體會(huì)根據(jù)不同城市、不同板塊、不同項(xiàng)目進(jìn)行分析。在項(xiàng)目選擇上更聚焦于項(xiàng)目的確定性，包括現(xiàn)金流、現(xiàn)金利潤(rùn)情況。2024年中海集團(tuán)錄得營(yíng)業(yè)收入1851.5億元，同比下降8.58%；股東應(yīng)占溢利156.4億元，同比下降38.95%，核心股東應(yīng)占溢利157.2億元。期內(nèi)毛利率為17.7%，較2020年下降約13個(gè)百分點(diǎn)。

綠城中國(guó)則深耕核心城市。據(jù)介紹，在2024年，綠城中國(guó)在“北上杭3個(gè)城市全年新增貨值553億元，同時(shí)權(quán)益進(jìn)一步提升到79%，同比提升5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)披露，綠城中國(guó)2024年?duì)I業(yè)收入約為1585.46億元，同比增長(zhǎng)20.7%；股東應(yīng)占利潤(rùn)約為15.96億元，較2023年的人民幣31.18億元下降48.8%。

另一方面，則是由華潤(rùn)、龍湖等為代表的房企，加速構(gòu)建新的業(yè)務(wù)模式，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)正變得越來越重要。資料顯示，華潤(rùn)的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)由經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)整合而成。2024年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)常性收入業(yè)務(wù)收入416億元，同比增長(zhǎng)6.6%，占華潤(rùn)總營(yíng)收的比例為14.9%。利潤(rùn)層面，貢獻(xiàn)了核心凈利潤(rùn)103億元，同比增長(zhǎng)8.2%，核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比同比提升6.3個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。

2024年，龍湖非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比已超過20%，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造組成的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，成為了集團(tuán)整體收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)源。報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，占比全集團(tuán)總營(yíng)收的21%。

實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”

龍湖集團(tuán)管理層表示，過去幾年，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的情況下，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道成為集團(tuán)收入、利潤(rùn)及現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)源。根據(jù)龍湖的計(jì)劃，在2028年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入貢獻(xiàn)占比將達(dá)到50%。

作為行業(yè)中以安全穩(wěn)健著稱的企業(yè)，龍湖在收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的同時(shí)，還在進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換。

在2024年度業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層介紹了債務(wù)轉(zhuǎn)換“兩步走”的思路：其一，強(qiáng)化正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，減弱業(yè)務(wù)與高杠桿的捆綁，轉(zhuǎn)而以內(nèi)生動(dòng)力驅(qū)動(dòng)發(fā)展；其二，借助持有型物業(yè)，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，拉長(zhǎng)借貸年期、降低融資成本。

2024年，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模下降163億元至1763億元，在過去兩年累計(jì)壓降超過300億元，期末凈負(fù)債率為51.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為57.2%，下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，較3年前已累計(jì)下降10.2%。

根據(jù)時(shí)間表，預(yù)計(jì)在2025年末，龍湖的有息負(fù)債將下降到1400億元左右，在這之后，龍湖將成為整個(gè)行業(yè)為數(shù)不多，能夠把信用融資降到10%左右，而且還在健康發(fā)展的企業(yè)。

2024年財(cái)報(bào)不僅是一份業(yè)績(jī)公告，更是一份面向未來的宣言：房地產(chǎn)下半場(chǎng)的贏家，屬于那些在安全穩(wěn)健的基底之上，敢于打破路徑依賴的企業(yè)。龍湖等頭部房企，正以先行者的姿態(tài)，探索出屬于自己的新發(fā)展模式。