成都新房，誰在『裸泳』誰稱王？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

請(qǐng)教下，現(xiàn)在成都還有哪些樓盤能算‘閉眼入’？聽說網(wǎng)紅盤都在虧本出，像**這種能保值的神盤還有提名嗎？這兩年上車到底該賭增值，還是老實(shí)奔著自住？再過兩三年二手房大考，手里房子會(huì)不會(huì)變‘牛夫人’砸手里??？

房段子解答

具體樓盤分析略。成都樓市暫時(shí)還沒處于裸奔狀態(tài)，要等潮水退去，至少還有那么兩三年，而這可能是有些人有些板塊有些樓盤最后的瘋狂。

以前一提到成都新房和二手房的割裂，主要是新房產(chǎn)品好，板式T2，新規(guī)迭代，哪哪都好，對(duì)比二手房，主要還是T4T5T6的高層建筑，兩者完全是不同的時(shí)代產(chǎn)物，所以互相并沒有什么直接競爭。

再過幾年，當(dāng)初的小甜甜（新房），全都會(huì)變牛夫人（二手房），這個(gè)時(shí)候才是成都樓市最魔幻的一幕，才是真正迎來樓市大考的年份。

牛夫人避免不了要現(xiàn)原形，哪些能增值，哪些會(huì)破發(fā)，一目了然，到時(shí)候估計(jì)還是會(huì)遵循二八定律，20%的略有增值，80%的以破發(fā)虧損為常態(tài)。

事實(shí)上，截至2025年，已經(jīng)有一大批準(zhǔn)新房上市了，包括前幾年的所謂什么搖號(hào)神盤網(wǎng)紅盤，絕大多數(shù)還是在虧本跑路的，至少也要虧個(gè)利息。

真正能賺錢的，還是少數(shù)，印象比較深刻的是華潤悅璽、人居?xùn)|湖長島等，大家還有提名的沒？

話說回來，樓市大考也意味著買房底層邏輯的徹底轉(zhuǎn)變，從保值增值的投資屬性，變?yōu)楦纳仆ㄇ谧宰〉南M(fèi)屬性。

為什么買車是消費(fèi)，買房就不是消費(fèi)呢？就當(dāng)做自己租房也是消費(fèi)成本的。

還有，現(xiàn)在成都樓市里一般都拒絕談及投資兩個(gè)字，都成笑話了。

粉絲提問

你好，最近打算買房，改善需求，然后25年孩子要讀小學(xué)，看大源這邊，新房二手都可以，預(yù)算400-700萬，覺得大源二手吧有點(diǎn)老，產(chǎn)品沒有新房安逸。但是大源西目前只有天悅錦萃，但是覺得位置有點(diǎn)偏，周邊啥也沒有（就小學(xué)比較近），有人才資格，199的戶型655的樣子，就很糾結(jié)。也看了鳳凰城，覺得現(xiàn)在鳳凰城降的也還是挺多的，開始本來想買個(gè)300-400的二手拿來讀書，現(xiàn)在看了那個(gè)天悅錦萃，又覺得新房的產(chǎn)品比較安逸。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前我發(fā)現(xiàn)，核心問題還是在于孩子讀書的選擇上，如果非常在意孩子教育，不能接受閃失，要安全保守穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的話，那么這種是更傾向于買大源二手房的，比如一套自住改善+讀書+性價(jià)比到位的買法，可以考慮維護(hù)保養(yǎng)還不錯(cuò)的鳳凰城三期這類，還就是**或者**這類，（我個(gè)人覺得單價(jià)溢價(jià)太高了，建議觀察為主）。

時(shí)間還有不到1年，比較緊湊了，可以提前考慮，按照周期來說，過完年這類學(xué)區(qū)房有可能還會(huì)稍微漲一點(diǎn)（至少不那么容易跌）。

反過來說，如果能接受孩子讀私立（搖中錦一當(dāng)然更好，但是沒搖中的話，就要長期準(zhǔn)備好讀私立了），或者差一些的學(xué)區(qū)（比如奧園對(duì)口的），總之是對(duì)孩子教育要求不高，或者有解決辦法（有關(guān)系未來插班）等，這種角度來說，從結(jié)果來說，毫不猶豫直接買高投天悅錦萃199戶型（改善到位，性價(jià)比可以，小學(xué)雖然折騰，但是未來初中是很有保障的，就要辛苦你們小學(xué)多參與學(xué)習(xí)，多一些培訓(xùn)了）。

這兩條思路可以說是棱角分明的，非左即右的買法。如果要中庸融合一些，我覺得是買高投人才房的119戶型，然后剩余的錢拿來在大源買個(gè)學(xué)區(qū)掛戶的小戶型。

你是D類人才，能優(yōu)惠70平的85折，所以119戶型的套四雙衛(wèi)，其實(shí)也挺好，畢竟就是三口之家？小套四也足夠主了，天悅錦萃這個(gè)樓盤沒啥好分析的，學(xué)區(qū)好，產(chǎn)品好，性價(jià)比高，短期的配套界面不足，我認(rèn)為是一時(shí)的問題，等過幾年，周邊很多新樓盤入住了，長期的土拍啟動(dòng)了，會(huì)是另外一番高不可攀的景象。

它119戶型，買下來你們大概是不到400萬，可能是380多萬？390萬的樣子。還能用D類人才選個(gè)好的樓層好的房源。

預(yù)算不是最高700萬嗎？所以還能剩下300多萬，這個(gè)時(shí)候，理論上還可以買個(gè)自住的套三，比如你心儀的大源，在保證學(xué)區(qū)的前提下（因?yàn)槊髂昃鸵x書了，等不到高投交房了），可以看看益州小學(xué)的華潤鳳凰城（一二期，老氣一些，再議），航天城上城一期（雜亂一些，但是價(jià)格不高）；保利心語花園（教科院東區(qū)，口碑較好）。

當(dāng)然，如果純掛戶的話，那么就花不了那么多了，100多萬就可以搞定，比如教科院東區(qū)的大源歡樂頌；益州小學(xué)的潤萊金座、香月湖、IMC國際廣場、世龍廣場等，買個(gè)小套二小套三，價(jià)格好好壓一壓，性價(jià)比就出來了，租金收入也很可觀。能快速解決好孩子讀書的問題。等滿2后，就可以開始操作出售或者繼續(xù)持有出租的問題了。

另外還有一個(gè)趨勢就是，高新這邊也在搞區(qū)屬的以舊換新政策，好些區(qū)承諾了可以買新房備案了即可讀書，不需要交房才能讀書，所以高新這個(gè)政策也可以蹲一手，要是能等到的話，那么果斷上高投的大戶型，一次性改善到位，巴巴適適。

粉絲提問

我們有兩套房，一套是萬安的麓云，122平套三雙衛(wèi)，另外一套是網(wǎng)紅盤，華僑城濱江壹號(hào)，108平也是套三雙衛(wèi)，26年底才交房?，F(xiàn)在是想著要不要賣掉麓云置換，麓云是29年買的，組合貸還有109萬。想著是周邊發(fā)展受限，然后各種計(jì)算都在虧錢。我們夫妻月入三四萬，公積金有幾千，麓云沒住，租出去的，大概有2500一個(gè)月凈得。目前有個(gè)奶娃，三代同堂，想著以后幼兒園了，就和父母分開住。兩套房月供現(xiàn)在都有1萬多，孩子花銷，保姆花銷，還有我們現(xiàn)在租住的套四花銷，又是一萬好幾了。所以基本月光。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來看主要還是三個(gè)問題，一是麓云的問題，二是華僑城濱江壹號(hào)的問題，三是后期置換的問題。

先說麓云，我們就直白一點(diǎn)，我的確不看好它和該地段未來的價(jià)值，在十年難遇的經(jīng)濟(jì)上漲大周期里可以乘風(fēng)破浪，但是在接下來經(jīng)濟(jì)萎縮的大環(huán)境里，我估計(jì)持續(xù)陰跌是它的主流。不是說未來完全沒有翻盤的機(jī)會(huì)，但這種概率太小，周期太長，而且不易察覺，長期持有的成本會(huì)埋沒翻盤的溢價(jià)。

萬安這邊修了不少房子，但是入住率不高，配套也只能說一般（商業(yè)地鐵學(xué)校都僅僅是有而已），早期的一些偏投資的客群比較多，這也加速了后面市場萎靡下的踩踏。遲遲等不到入住率的提升，整個(gè)板塊就會(huì)陷入虛無，除了有價(jià)無市的麓山國際，往北（新川）往南（天東），都容易被吸走改善自住人群。目前配售型保障房也出來了，一般來說是周邊商品房的半價(jià)，也就是大概1萬多上市，這對(duì)你們是很不利的，價(jià)格月底對(duì)你們?cè)讲焕?。所以單純從你們不自住的角度來說，我個(gè)人還挺建議你們趁早下定決心，早點(diǎn)掛牌，早點(diǎn)跑路。

麓云是122平的套四雙衛(wèi)，現(xiàn)在貝殼上掛牌大概就是最低200出頭，年初成交了一套也是200出頭，按照市場環(huán)境的演變，我估計(jì)當(dāng)前成交的行情，還達(dá)不到200萬（的確是要虧錢，這個(gè)你們算出來了的）?，F(xiàn)實(shí)很殘酷，現(xiàn)在割肉的話，可能還少虧損一點(diǎn)，越往后掛牌的越多，踩踏的越狠，更難堪（持有的利息，一年都有三四萬，租金抵扣不了利息，純虧），這種概率是遠(yuǎn)大于漲回來的可能性的。

也就是說，我比較建議也掛牌個(gè)200萬，和當(dāng)前最便宜的那套直接火拼（當(dāng)然，你們也需要去找經(jīng)紀(jì)人了解清楚掛牌低的幾套房，相比你的房子各有什么優(yōu)劣，如果差別不大，那么就真的只有火拼， 如果你的明顯優(yōu)質(zhì)很多，那么可以適當(dāng)掛高一點(diǎn)，比如205-210萬）。最終的成交，我估計(jì)短期能賣掉的話，大概率是在185-200萬之間的，最好的情況是200出頭。

麓云當(dāng)初估計(jì)也是抱著投資性的買法，但現(xiàn)在市場反饋不佳，也算是無奈之舉，不過好在成本低，也虧不了多少，而且收入比較高，有換賽道的資本，所以我還是很看好你們家庭基本面的。

賣掉麓云，瞬間把月供降下來，還能有一定存款，此時(shí)繼續(xù)租房+等待華僑城交房裝修，裝修敞放好了后，你們一家三口就搬過去自住，節(jié)省保姆費(fèi)，房租費(fèi)。另行介于預(yù)算資金，再考慮其他的買法，比如投資性改善性或者給父母的養(yǎng)老自住等。

話說華僑城濱江壹號(hào)，這個(gè)交房晚，下房產(chǎn)證晚，限售時(shí)間長（你之前說的2023年買的，又說2023年才能出售，這里是筆誤？2033年？），所以當(dāng)前無解，只能繼續(xù)持有（利率是不是可以調(diào)整下？），除非走個(gè)法拍這類騷操作，不過挺鬧心的。

后面我又看了下你們的工作范圍和學(xué)區(qū)需求，所以我又覺得不妨后面把華僑城拿來簡裝一下，給你們父母自住，然后你們籌備預(yù)算另行買一套，用于西部智谷、高新之間的自住+學(xué)區(qū)買法。

最后一段，就是你說的賣房和買房支出。賣房的話，嘗試用帶押過戶的形式，這樣能節(jié)省一些過橋費(fèi)用，增值稅這個(gè)，既然把總價(jià)都降得比較低了，所以看能否協(xié)商買賣雙方各承擔(dān)一些。中介費(fèi)也不是要給鏈家賺完的，打折的話，3萬出頭可以的，如果有其他小中介或者物業(yè)租售中心，那么還能更節(jié)省一點(diǎn)。

關(guān)鍵是你們把麓云賣了后，手頭還能剩多少錢？手里能承擔(dān)的月供是多少，推演下這個(gè)數(shù)字，再來看怎么個(gè)買法。

比如你們最后說的預(yù)估250萬，那么就建議圍繞機(jī)投看新房的最低門檻（德商、中鐵建領(lǐng)樾等，學(xué)校是新的，房子是新的也都還不錯(cuò)），或者往市一醫(yī)院看南城都匯的套三戶型（高九學(xué)區(qū)，價(jià)格降的比較多，上班也方便，參考這一條https://weibo.com/1551561845/Osyfm2Ubb）。

當(dāng)前的主線，還是繼續(xù)租房過渡（買二手房的話，可以適當(dāng)提前一點(diǎn)），等華僑城交房裝修，讓老人安享晚年，麓云的抓緊時(shí)間出售。最終形成兩套房都可以自住，沒有租金困擾，沒有繼續(xù)踩踏落空的房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，也能滿足到兩人的通勤和孩子未來讀書的問題。