上海四代宅要來了？容積率“優化”已悄然執行

最近，在后臺咨詢上海第四代住宅的粉絲朋友們非常多，我身邊最近想買置換的朋友也在等政策。實際上，四代宅的一大特征就是陽臺面積限制的大幅放松。上海越來越多行業內的聲音傳遞出信息——上海的四代宅可能真的要來了！

一份名為《關于進一步提升住宅規劃設計品質的指導意見（討論稿）》在上海房地產行業內流傳，結合寶山區“招商序”項目試點“三陽臺”戶型（套內143㎡設計3個陽臺，總面積18㎡）、金茂堂前項目也悄然打破了陽臺8平方米的限制（2個陽臺中間隔開，非承重可打通），釋放出上海容積率政策優化的重要信號。

“目前是先從郊區試點，其他項目一事一議向管理部門申請。”地產申度在與行業交流中，從多個開發商處也證實了政策確實有在悄然放松。但因為只是在討論稿階段，還需等待正式發布方可生效。

截至發稿（4月22日），《關于進一步提升住宅規劃設計品質的指導意見》尚未在官方渠道（如上海市規劃和自然資源局或住建局官網）公開發布正式文件。

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討論稿核心內容（非正式版）

外立面與材料升級

不計容激勵：采用石材、鋁板、陶板等高品質外立面材料的飾面層可不計入容積率，鼓勵開發商提升建筑美觀與耐久性。

架空層規范：住宅底層架空層（層高≥3.6米）用于公共空間時不計容積率，提升歸家動線體驗。

陽臺與空間優化

面積限制放寬：陽臺投影面積上限從固定8㎡調整為套內面積的10%（如套內100㎡可設計10㎡陽臺），并允許單戶設置多個陽臺。

半面積計容規則：符合規范的陽臺（進深≤1.8米）按投影面積50%計入容積率，間接提高得房率。

層高與挑空設計

層高下限提升：新建住宅層高不低于3米，改善空間壓抑感，適應中央空調、地暖等設備需求。

挑空客廳：套內≥140㎡的戶型允許設置挑空空間（≤2層層高），增強大戶型通透感。

配套設施與公共空間

風雨連廊：不封閉的連廊不計入容積率和建筑密度，提升社區連通性。

地下空間利用：鼓勵地下設置會所、健身房等公共設施，精裝交付并同步驗收

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解讀：精細化管控下的價值平衡

地產申度認為，上海政策調整呈現三大特征：

1. 精準放權：區別于其他城市“一刀切”贈送，上海通過套內面積閾值（如80㎡、140㎡）實現梯度管控，避免郊區出現“別墅化陽臺”亂象；

2. 品質導向：要求采用石材/鋁板外立面的項目可獲容積率獎勵，與北京“綠色建筑加分制”形成南北呼應；

3. 存量激活：借鑒紐約TDR模式，未來或試點“歷史建筑保護容積率轉移”，將中心城舊改地塊容量向五大新城疏解。

TDR（Transfer of Development Rights）是紐約首創的“發展權轉移”機制，核心是將歷史保護區未使用的容積率（開發權）轉移到其他區域，通過市場交易實現資源優化配置。上海擬借鑒這一模式，將中心城舊改地塊（如歷史建筑保護區）的開發容量定向轉移到五大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯），形成“中心城保護+新城開發”的雙贏格局。