“跨城買房”若想不踩坑，建議跟緊這三個“新標準”！

我簡單的提出一個問題：假如你是一個在大灣區工作的香港人，或者你是一個拿了高才通需要往返的內地人，你想在異地買套房子。那么，該怎么買才能既省時省力又能避免踩坑？

根據我多年的研究經驗，我提出跨城買房的“跨城買房”的完整框架是：買城市中心+買地標+買品牌！歸結一點，在核心城市選擇品牌房企的TOD地標物業。但是，一定要是真正能做到整體規劃、交通覆蓋夠廣、并且能“無縫銜接”的高質量TOD地標物業。

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異地買房為什么首選核心城市的中心地標？

核心城市具有強勢的人才和資源虹吸能力，核心城市的資產保值乃至生活工作發展優勢無須多言，因此，大灣區異地購房地首選廣州和深圳兩大核心城市，就不展開說了。核心城市人口的融合交流正出現新特征，構成了國內“新一輪的人口變局 ”，這也是我們本文探討“跨城置業”的背景，我會在未來的視頻號里為大家講解。

這里重點說說為什么我推薦粉絲們異地置業首選城市中心地標，而不是其它？

我觀察多年，梳理出的異地置業觀就三句話：一定要買城市中心！一定要買地標！一定要買品牌！這是異地置業者決策最簡單、事后最省事、長期綜合收益又最好的選擇！

上述三個要件的最佳結合體，是一座城市的高品質高鐵TOD，選擇優質高鐵TOD是決策成本最低的，也是最正確的。

其一，高鐵TOD往往等同于一個城市的中心。異地置業者和本地置業者非常不同的一點在于，他們對城市不了解，無法做出長期等待與細致對比，這導致決策成本太高，容易買錯。而高鐵站一定是一座城市的交通樞紐，一個城市往往也只有一個流量最大的高鐵站。圍繞著高鐵站，政府通常也會進行龐大的公共投資，將其打造為未來的城市中心之一。也就是說，高鐵TOD區域，幾乎可以等同于一個城市的中心。是以，異地置業者直接選擇一個優質的高鐵站TOD物業，可以省卻非常高昂的考察與決策成本，犯錯的概率低。

其二，高鐵TOD幾乎都是城市地標。異地置業者的另一個特征，怕麻煩，畢竟不是他們的久居之所。所以，怎么方便怎么來。他們希望買的房子，最好是擁有一站式的生活便利，包含跨城交通便利、地鐵換乘、商業購物、公園休閑、酒店會所等等，自己所需要的服務最好能一體解決。這一點，也只有高鐵TOD可以做到，因為TOD物業本身就是城市綜合體，像一個微型城市，它可以成為一個城市的商業中心、交通中心、生活中心等等。

其三，高鐵TOD必然是有經驗的品牌房企才能操盤。這里我要說，對異地置業者而言，企業的品牌與口碑有更重要意義。異地置業者為什么一定要去選品牌？因為一方面如前所述，異地置業者對城市不熟；另一方面，所有的高鐵TOD開發都極為復雜，考驗企業的規劃能力、落地能力以及運營服務能力，非一般房企所能入選。這在全球都如此，如日本六本木、澀谷，香港西九龍，深圳北站，以及廣州南站。異地置業者選擇高鐵TOD，就等于選擇了品牌房企。

其四，高鐵TOD可以創造巨大便利。異地置業的童鞋往往都是有實際需求的，對跨城交通便利性的依賴非常高。比如人從香港到深圳工作但需要經常回港，或是小孩要讀DSE培訓班，需要住到廣深來；或是拿了高才通，但不能全家立即搬遷，需有一個中轉樞紐……這些如果有一個高鐵站TOD物業，線路多又離家近，可以在1小時或幾小時內解決往來問題，將是優中之優，也只有TOD物業有這樣的能力。

總結來說，我的看法是：優質的高鐵TOD物業可以兼顧自住與投資，它匯聚了城市的精華投資，擁有極多的便利性，是一座城市難得的兼顧自住與投資雙收益的稀缺資產。打個通俗的比方，這樣的物業才可以稱得上是“城市印鈔機”，隨著后續開發的陸續兌現，它就像ATM一樣源源不斷的為業主創造新增價值。

舉個例子，在今天的調整市里，香港九龍站由新鴻基地產發展的天璽在今年4月2日成交了一套4房面積約157平米的單位，總價逾1.49億港元，單價約95萬港元/平米，創香港今年一手分層住宅單價新高。這個充分顯示出，即便是在調整市，極度稀缺的優質真資產，依然能展現出強大的保值增值能力。

請注意，我上面講的重中之重是：一定要是優質TOD資產。何謂優質TOD資產？判斷在于“規劃”。可惜市面上大部分都名不副實。下面說的這個，才是我認為可以是在內地數一數二的優質高鐵TOD資產！

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今日香港西九龍就是明日的廣州南站！

我們大部分的TOD問題在哪里？

我認為最重要的問題在于：軌道交通與周邊的房地產開發不是融合而是割裂的關系，缺乏整體規劃，削弱了對城市功能的完善和帶動。

這正是新鴻基地產帶給我們的新思考。

深圳童鞋可能不太熟，我來普及一下。新地被視為“亞洲豪宅專家”，在TOD開發領域擁有長達40多年的經驗，在香港，發展了沙田新城市廣場、西九ICC等著名TOD地標，極大的改變和提升了片區價值。

1980年代，與港鐵沙田站無縫連接的新城市廣場落成，這是新地首個實踐TOD模式的“微型城市”項目，融合地鐵、巴士站、住宅、大型商場及社區設施于一體，沙田新城市廣場改變了沙田的城市面貌，帶動了沙田的經濟繁榮，成為香港“新市鎮建設”的經典之作，至今仍是港人乃至內地游客的休閑目的地。

2010年代，新鴻基地產參與九龍站TOD建設，創造出了迄今最為經典的TOD開發典范。

該項目是世界上最大的交通樞紐綜合開發項目之一，毗鄰西九龍高鐵站，集中了地鐵、機場快線、公交等不同公共交通。開發商在13.5公頃的土地上實現了高達109萬平米的總建筑面積，集中了5000多個住宅單位、近30萬平米的商業和寫字樓、兩條軌交線路、機場航站樓、巴士總站等，是一座名副其實的“超級站城”。新鴻基地產在項目中規劃了無障礙步行平臺系統，讓地鐵、機場快線、公交乃至西九龍高鐵站約五分鐘步程可達，實現站城一體化。交通的“無縫接駁”度，成為現今考察TOD物業的重要指標之一。

（新鴻基地產西九龍ICC）

由于廣深港高鐵可高效聯通內地，摩根士丹利、德意志銀行等著名投行紛紛落戶在香港 ICC， 西九龍也因此一舉成為與香港中環齊名的“城市新中心”、香港的“新名片” 。更是帶動區域不動產價值直線上升，成為全港最炙手可熱的頂級豪宅區。以至于到今日，很多港人在選樓盤時，就一個標準： 新鴻基地產 +交通樞紐 ，由此可知其影響力之大。

（新鴻基地產西九龍ICC）

以上可以看出，新鴻基地產的TOD開發與內地不同，它們的共同特征是：軌道站本身就是大型城市綜合體的一部分，兩者是統一而不是分開規劃設計的，不是“車站旁的住宅”，而是“站城一體化”。

但我們日常所見的高鐵站，幾乎都是一個獨立的、龐大的車站，高鐵站與地鐵的換乘、高鐵站與商場的關系、高鐵站與住宅的關系，多是各自為政。比如像福田高鐵站，經常都要走10幾分鐘才能換乘。人們出入高鐵站，拖著大包小包，過一個又一個的安檢，很辛苦。圍繞著這樣的軌道站，建設包括住宅、商場在內的城市綜合體，是“彌漫式”開發，并不集約。這和我們理解的TOD有很大差距，它們沒有做到站城融合，而是站城割裂。這會影響到使用者的體驗，并且最終會影響到周邊不動產的遠期價值。

位于廣深港高鐵廣州南站的ICC，是新鴻基地產帶來的又一優質TOD樣板。

廣州南站ICC是新地在全球第五座ICC，也是其在大灣區戰略布局的重要一環。在廣深港高鐵的兩端，新鴻基地產布局了香港西九ICC和廣州南站ICC，布局思路皆是世界級的地標TOD。

廣州南站ICC項目總規模達86萬平米，采用“東商務、西交通”的獨特規劃理念，共規劃包含大型購物中心ICC Mall、頂級寫字樓、星級酒店、高端公寓、公共交通設施、公共服務設施、高端住宅峻鑾等復合業態，總投資超過200億元。規劃發展直接對標香港ICC，邀請20多家全球著名設計單位——曾參與打造迪拜塔的美國建筑設計事務所SOM、日本澀谷未來之光的日建設計、設計香港ICC的KPF——聯袂操刀，全面升級廣州南站CBD的交通換乘及商業體驗。

（廣州南站ICC項目整體規劃示意圖）

項目最大亮點在于：通過精妙規劃，ICC實現了與南站“紅線貼紅線”、無縫接駁的巨大突破，這是非常有別于內地絕大多數高鐵TOD物業的地方！也是我在國內絕大部分高鐵TOD物業中不曾見到的創新，更是我們判斷一座TOD物業能否真正成功的關鍵。

位于東廣場的業態包含寫字樓、商業，這部分落成，將填補廣州南站大型商業嚴重匱乏的空白！目前，商場以及首棟寫字樓已封頂，預計2026年分階段落成，落成后通過地下空間與廣州地鐵22號線、號稱“大灣區1號線”的城際線番禺站換乘大廳無縫連接，出站即到商場，而且還能通過地下換乘空間連上廣州地鐵2號線、7號線，佛山地鐵2號線，以及京廣、貴廣、南廣、廣深港四條高鐵線。此外，重要的便利還在于：乘客還可以“免安檢”通過！完美實現引導南站客流到商場消費。

各位感受一下這個體驗，不用過兩次安檢，爽不爽？

（ICC商場與廣州南站無縫接駁示意圖）（ICC商場與各條地鐵線無縫接駁示意圖）

位于西廣場的業態更為復雜，包含交通中心、約11萬平米商場、頂級寫字樓、星級酒店、高端公寓等。其中，交通中心設于ICC·MALL下，有出租車樓、大型公交站場、網約車快速接客區以及長途客運站。這部分落成，將全面優化目前南站乘客的出行不便，并進一步完善南站片區的城市功能，顯著提高城市能級！

（ICC項目西廣場與南站關系示意圖）

也正因此，在廣州地產界，新鴻基地產的這個項目已被視為廣州南站的“改命推手”。作為“宇宙第一高鐵站”，擁有12條軌道的廣州南站——高鐵、城際、地鐵各4條，29分鐘到深圳北、47分鐘到西九龍、1小時通達大灣區、8小時通達全國，也通過多條快速干線30分鐘連通廣州市內核心商圈。2024年全年客流量1.76億人次，名副其實的“世界最繁忙的車站”。可以說，這是一棵碩大的搖錢樹，但它落成10多年來只承擔一個單一的交通樞紐功能（大部分高鐵站都是如此），如此天文數字級的人流沒有轉化為商場消費、酒店住宿、地產投資等等綜合功能，而且也常因交通、停車、指示不便為人詬病。

（廣州南站ICC交通網絡示意）

簡言之，南站的巨大能量沒有被發揮出來，而新鴻基地產的整體規劃——尤其是廣州南站ICC的業態規劃，以及優化南站的交通換乘，在巧妙補足了南站劣勢的同時，又完美吸收了南站的巨大流量。

（ICC項目局部示意圖）

假以經年，人們可以期待，今天的香港西九ICC就是明天的廣州南站ICC！與廣深港這條大灣區的黃金樞紐帶產生協同效應。放眼內地幾乎所有的高鐵TOD物業，的確找不到第二個這樣的！

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新鴻基地產峻鑾是“好房子”！

上面已經說完了：買入中心、買入地標，就是廣州南站TOD這類真正可以“統一規劃、無縫接駁”的TOD地標，不是假的TOD地標，下面來看“買入品牌”。

你要買一個讓你放心的開發商，讓你放心的產品。

由新鴻基地產發展的廣州南站ICC·峻鑾，是南站核心區唯一的純住宅，早前完成了首批單位（B區）交付，也即將迎來第二批（D1）交付。我也提前去現場觀摩了，坦白說細節令人贊嘆。如果你想知道住建部所說的“好房子”是什么樣，我強烈建議你去看看這個樓盤。“好房子”展現的是“人性化”，峻鑾把它做到了難得的地步。

作為廣州南站ICC的住宅部分，峻鑾距離廣州南站約400米，有效減少軌道干擾。首推北組團的B1、B2樓均為2梯4戶設計，24-25層高，共約182套。

（峻鑾項目位置示意圖）

峻鑾給我的感受是：許多指標都走在了住建部新版國標之上。恰恰驗證了一點：好的開發商從來都不是標準的跟隨者，而是標準的締造者。

住建部在5月施行的新版《住宅項目規范》規定：住宅層高下限由2.8米調整至3米，而峻鑾的層高達到3.15米，高于新標準15cm。室內層高更高，通風效率、采光均勻度都會提升，人的壓抑感也會降低。

新版國標將住宅隔音的要求從原來的“不大于75分貝”降低為“不大于65分貝”，峻鑾采用了加厚樓板結構，更在夾層融入3mm隔音涂層，與雙層中空玻璃、高密度墻體等共同構筑無聲屏障。

項目在用材上非常細致，整體雙層中空Low-E節能玻璃，采用低反射率材質，在客廳等重要空間疊加高透玻璃層，增加透光率，看窗外風景更清晰。所有石材立面，都采用6面防水處理，防止風吹雨打產生的反堿現象，外立面上那抹赭黃色玻璃，據稱色值調校都耗時近9個月。

園林與會所的營造更是可圈可點，“好房子”配上“好生活”。

在峻鑾小區內漫步可見，園林內所有的花木在入住前都已是枝繁葉茂，80多種植物自然生長，和我們平常所見的全是新栽植物不同。一問才知，峻鑾的園林由新地旗下康翠園藝負責，擁有自家苗圃培育移植，從種植到養護都由確保植物呈現最佳狀態。這個貼心令人愉悅。

（峻鑾小區園林實景圖）

峻鑾設有住客雙會所——峻薈，擁有50米度假泳池、中西宴會廳、KTV包廂、健身房等等設施，滿足住戶的日常休閑、家庭聚會、商務宴請等需求。觀摩下來感受到，會所不是一個場地，而是創造更豐富的生活的可能性，未來的業主或說新地的業主，對生活的追求可以有更多選擇。

（峻鑾會所泳池實景圖）

最后還有，人性化的設計，絕不能不提廣州南站商務區規劃的“空中連廊”系統——這條連廊串聯起峻鑾、廣州南站、中軸公園和廣州南站ICC商場。并且配備智能導航與遮陽設施，未來業主拉著行李，可以沿著空中連廊，從住宅走到商場，再到南站，非常的順暢，還不用擔心日曬雨淋。實質上就是構成了一個TOD內的慢行系統（注意，好的TOD都是外部高效、內部慢行），營造了一個步行友好的環境。

峻鑾采用的是精裝交付，這也是符合住建部推行“好房子”現售的精神指引。并且，新鴻基地產要做得更加的貼心。

首推的北組團隨處可見都是真實景觀，即買即住。為了確保交付順利，新地提前聘請了香港及內地的驗房師按兩地的標準預驗。我們知道，這些年開發商流行舉辦工地開放日，讓業主提前查驗整改。但新鴻基地產告訴我說，他們事前已經驗過了至少3次房，交付給業主時，獲得了高度認可，不少業主收樓當日就入住。

以上這些，恰恰是我要強調的開發商品牌的價值！只有“好房子”，才有“好生活”。尤其是對于外地客而言，“好房子”的重要性，要比本地客更加敏感。想想看，如果開發商口碑好、交付能力棒、服務貼心細致，可以為你省下許多麻煩？而不幸的話，又會給你增加多少麻煩？外地客根本沒那么多時間來來回回去跟開發商扯皮，所以，事前選擇一家靠譜的開發商，避免掉不確定性，非常的重要。

考慮到近年來開發商的財務風險，我也為大家做了考察，新鴻基地產不需要有任何擔心，安全的很。參考市場統計平臺數據，新地的最新凈負債比率僅有31.2%，以至于在房企普遍是5-6倍市盈率的今天，它的股票市盈率依然可以堅挺在12倍，盡顯公司的財務穩健與風控老辣。

峻鑾的戶型涵蓋建面約95平米的三房、124平米的四房，目前還有少量在售，首付僅需49萬起！有興趣的小伙伴可以私我，進一步了解詳細信息。

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結語

最后，我再來給外地客小伙伴們跨城置業總結下我的完整框架。當我們有購房需求的時候，我們需要搞清楚買什么樣的房子更佳，也許它不是最便宜，但是！長期不坑人最重要，貪便宜常常會把自己坑死。

1）買城市中心。一定要買一個城市的中心，這是外地客的第一標準，因為簡單。城市樞紐TOD物業是最佳選擇，但得是優質TOD物業，是那種可以與附近大型交通樞紐紅線貼紅線、無縫接駁、便捷換乘的物業。攤大餅的TOD，與集約化的TOD，完全是兩種生活體驗。只有真正的優質TOD，才會是一個城市的城市中心或者區域中心。TOD換乘越方便，你回到原城市越快。

2）買地標綜合體。一定要買那種可以成為未來10-20年的地標綜合體，只有這種地標，才可以創造更豐富、更有影響力的生活方式，這是最令外地客放心的。高鐵、地鐵、公交、商業、酒店、公園、會所……等等，最好全部都有，這樣你可以不用擔心因為對城市陌生而多走很多彎路。而且，也只有這樣的地標，才可以“穿越周期”，在長周期時間里實現保值增值，因為它會隨著后期項目的落成，越來越產生對整片區域的帶動價值——過往西九ICC已經展現的非常充分！

3）買好房子、好品牌。一定要買“好房子”、“好品牌”，要認真考察開發商的口碑與實力，買他的兌現力。房子的規劃設計、精裝品質，開發商過往的口碑、財務安全，都要細致考察。好的開發商，他的產品一定有個基本線。好的開發商做出的精裝交付，以及提供的售后物業服務，可以為你減省非常多的麻煩。

總結說，就是：“買入中心、買入地標、買好房子、買好品牌”，這是外地客跨城買房操作最簡單、最不易踩坑的一種策略，對應的就是像新鴻基地產峻鑾這樣的樓盤。

當然你說，像這樣的產品，不便宜。對，但是，這樣的樓盤它有“護城河”，整座城市就它一個，西九龍ICC就一個，廣州南站ICC也就一個，你找不到替代者，它有稀缺性。所以，長期看，它要比你隨便買的便宜貨，保值增值性能更強。更何況，峻鑾現在是“頭啖湯”、“原始股”，往后看3年、5年，等到整個新鴻基地產廣州南站ICC項目落成，那時候它的價值會真正顯現。

以購房時機而論，上周的LPR降息，意味著房地產重要的“轉折點”開始逼近。隨著5年期LPR的下調10個基點，30年期房貸利率正式觸及了3%這樣的歷史最低水平，如果結合公積金，購房者每100萬貸款的月供負擔可降到大約4000元的水平。這個利率水平將產生一個效應，一線城市優質住宅的租金收益率與房貸利率水平正在快速拉平，它意味著租房和買房的“等價效應”開始出現，租房的性價比將開始慢慢的低于買房。假如你有跨城買房的需求，那么，我認為從現在開始，你需要認真的去看樓盤了。

最新消息：廣州南站ICC首期商業的商場以及首棟寫字樓已封頂，預計在明年分階段開業，峻鑾現在也已面向大灣區客戶開放現樓示范單位，首付只需49萬起！有興趣的小伙伴，敬請后臺留言預約參觀！如果你對跨城置業有新的見解，也歡迎在后臺留言交流。