“深圳房地產最大戲”配售保障房終于來了！長文解讀影響

　　3月6日我在《》一文中談到了一些看法——當時我判斷政策會在6月前發出征求意見稿，今年將是保障房“大亂斗元年”，提醒童鞋們關注這份政策。

　　今日，深圳的配售保障房政策終于來了，深圳住建局發出了《深圳市保障性住房規劃和建設管理辦法》、《深圳市配售型保障性住房管理辦法》兩份文件面向社會征求意見稿。

　　這等于是正式完成了深圳保障房政策與國家政策的銜接，并且會對深圳接下來的保障房建設分配，以及商品房市場走向產生持續影響。

　　我們來仔細分析。

　　第一份，《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》。

　　這相當于保障房的總綱文件，以前也有過，但是因為國家政策的變化，深圳保障房制度設計全部改變，所以要重新梳理。

　　文件其實很簡單，重要部分就三點。

　　第一點：未來深圳的保障房體系是“三類住房”——公租房（公共租賃住房），保障住房困難的深戶居民；保租房（保障性租賃住房），保障新市民、新青年、各類人才；配售房（配售型保障性住房），保障住房困難的工薪群體，也是三類住房里唯一的可售類住房。

　　注意，公租房、保租房深圳都有，配售房替代的則是之前市場上的可售型安居房（安居型商品房）、可售型人才房以及共有產權房。即是說，以后，深圳的可售類保障房只有一個名字：配售房，其它的全都要停建（在售的安居、人才、共有產權房賣完，就不再新建了）。

　　明白了吧。

　　第二點：三類住房土地來源各有不同。其中，公租房、配售房原則上都要求“獨立占地”，保租房則繼續沿襲舊有政策，與商品房用地捆綁混建。

　　這一點非常重要，對于擔心保障房過多砸盤的小伙伴注意，這是“利好”。因為之前的安居、人才、共有產權房很多都是與商品房混建，成本由開發商承擔，供地多、建設速度快，所以2022年之后深圳上市量超級大。但是如今配售房要求“獨立占地”，則將會嚴重制約政府供地的動力、能力以及速度，進而減緩對商品房市場的預期沖擊。換句話說，像過去3年那樣的可售型保障房洪峰供應任你挑選的景象，不會再有了。還在糾結著買不買人才、安居的童鞋，以后的擔心是根本搶不到。

　　第三點：戶型70平米以下。文件里說，“保障性住房建設項目的戶型設計應當堅持集約、實用原則，堅持以保基本為主，以小戶型為主……”。據我了解，這個戶型標準基本是在70平米以下，1房、2房，戶型設計整體上要比之前的三類可售保障房小。

　　來到重點，第二份文件，《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》。

　　具體內容我挑重點先講解一下，中間穿插我的看法：

　　1）現房配售。“配售型保障性住房實行現房配售”。這是非常不同的一點，現房配售意味著什么？意味著未來配售房的供應速度會比較慢。和其它三類可售保障房相比，意味著2022-2024年可售保障房洪峰供應不會出現，這對商品房市場是好事，但對保障房群體，要搶。

　　2）定價原則。文中說按照“覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關稅費等原則，適當考慮經濟社會發展狀況、住房供需關系、工薪群體支付能力等因素綜合確定”。據我了解，是按照現狀周邊同類商品房價的4-5折定價。這個表述需要花心思理解，因為和人才、安居、共有相比，不直觀。客觀說略微高出了之前市場的預期——按照那個定價原則，市場先前理解配售房是類同“微利房”，所以定價會偏低、很低，可能在市場價的2-3折。這樣對比，4-5折的確是“高了”。但有一點，是按照“現狀周邊同類商品房價格的4-5折”，注意，這個和安居、人才房定價機制不同——后者是按照土地出讓時周邊同類商品房價格的5折、6折定價的。考慮到現行商品房價格大跌，所以，這個價格還是蠻有吸引力。

　　3）申請條件。記住這個大公式：深戶+5年社保（人才引進放寬到3年）+3年未分割住房記錄+未享受過住房補貼+單身年滿35歲+有可能按隊列放寬。這里對比其它三類可售保障房，住房分割記錄條件變寬了，之前一直要求是過去5年未有住房分割記錄，現在減少為了3年，是個好消息。其它條件都基本一樣，注意那個按隊列放寬，意思是在未來的單個項目中，主管部門有權、有可能設計不同的隊列，放寬標準，比如共同申請人可以不是深戶、單身年齡可以放寬到30歲等等，這些在其它三類可售保障房的實踐中，都已經司空見慣了。

　　4）兩年有效期。會有一個資格庫（但不是輪候庫，不涉及到選房順序），資格申請2年有效，逾期踢出群騰位子給別人，可以再申請。這個是新加入的條件，很重要。這個原因是，在之前安居房輪候庫的實踐中，有大量、大量的人群入庫但一直不買房。我了解的信息，3年不點擊“認購”按鈕的童鞋這個比例非常高，高到嚇人的6成！你進了庫又不選房，等于尸位素餐，但受制于先前政策的漏洞，主管部門沒有權力把他們踢出去。在這里汲取了這個教訓，做了2年的限制。所以，童鞋們注意了，盡量不要浪費公共資源。

　　5）選房程序。這個沒啥說的，大家知道是“搖號”就好。政府發布配售通告——你提交資格申請（進入資格庫，不是選房順序）——確定適格名單——設置選房隊列——搖號——簽合同、給錢。

　　6）封閉流轉。這是大家最關心的，我花點筆墨講。首先是“封閉管理”：配售房未來房本上載明：配售型保障房。附記記載“根據配售型保障性住房相關規定實施封閉管理，不得上市交易”。這意味著，配售房終生不得轉為紅本商品房，這一點和共有產權房一樣，但和安居、人才可補差價轉紅本不一樣。其次是“防火墻流轉”，封閉和流轉其實是兩個概念，配售房可以流轉（重要的話說三遍，這一點市場依然存在重大誤解）。“自簽訂配售型保障性住房買賣合同之日起滿三年后，可以向主管部門申請在信息平臺進行封閉流轉，市主管部門可以通過制定參考價格上限等方式規范轉讓行為”。就是說，主管部門會建一個專門的交易平臺負責配售房交易，你簽合同滿3年就可以掛到平臺上去賣——這一點要比共有產權房優，后者要求是滿5年。

　　下面重點來了，主管部門有權推出“限價轉讓”政策，這個表述和共有產權房不太一致，共有產權房的表述也有主管部門有權限價轉讓，但是還有一句：買賣雙方“協商定價”，就是價格機制是“自由定價”。怎么理解這個不同，我認為可以這樣說：配售房流轉政策，沒有禁止“買賣雙方協商定價”。

　　這是最重要的一點，我在共有產權房政策解讀里說過了這一點，再多余解釋一下：關鍵之關鍵在于價格機制，封閉只是一個形式。小產權房也是封閉市場，新加坡組屋也是封閉市場，但是價格該漲的時候照樣漲、該跌的時候也照樣跌，由這個“防火墻市場”決定。只要不禁止你按自由定價賣房子，那么未來配售房的價格走勢，只取決于一點：未來配售房市場的供求關系。如果它價格便宜，需求者眾，那么價格照樣可以漲。只是說，你別想漲太狠，因為住建局擁有那個限價權（這一點也無所謂，商品房瘋狂的時候人家照樣也限價）。

　　從這一點看，深圳的配售房政策要比廣州友！好！太！多！了！廣州的要求是：你的購房成本價就是你未來的轉讓最高價，未來你要賣樓，只能低不能高，就是妥妥的貶值模式。

　　所以，弄懂這個價格邏輯，很重要。

　　7）回購。這也是市場關注度極高的一點，這里面，我認為各地政策（不惟深圳）都玩了“花活”。如果你掛盤1年沒賣掉，你申請政府回購，在政府同意回購的條件下，回購價格=原購買價格×（1-年折舊系數1%×建筑物已使用年限），1年折舊1%，時間從簽合同之日起算，未滿一年算0。

　　簡單說就是，滿3年賣自動9.7折，賣10年賣自動9折，就是殘值模式，跟廣州一樣。這個怎么理解呢？我告訴你們：政府明擺著不想讓你們賣回去。降價賣回去，誰干？所以，這個條款等于0。寫不寫都意義不大，因為回購要錢，主管部門能動用的年度回購預算能有多少？撐死不過10套吧，你們嘩嘩嘩賣回去100套，那就排隊去吧，買房子你輪候5年輪到你，賣房子你也輪候個5年輪到你，黃花菜都涼了。所以，這一條可以略過，沒意義，買來就不要賣回給政府。

　　繼續延伸說這一點，這給買配售房的童鞋提個醒兒：未來一定一定要注意自身的家庭財務安全，不要讓家庭陷入要賣房籌資的境地。因為無論上面兩種哪一種方式，都不一定很好賣（商品房都不一定好賣），何況配售房還不允許再抵押融資。所以，當你陷入家庭財務危機，靠房子籌資會非常被動。切記這一點。

　　8）未排除出借互換。童鞋們，和之前的三類可售保障房對比一下，這一點可以說是配售房的巨！大！優！勢！文件里明確：不準“對外出租、出售配售型保障性住房”（第二十七條）。但是，沒有像其它三類可售保障房說的：不準出借、互換，就是沒有禁止這一點，你未來老人來了，房子不夠住，你到外面租房子，把房子“借”給老人住，也OK。這是一個靈活性，當然你說我能不能暗箱出租？嘿嘿，你小子等著吧。

　　9）第一個項目在羅湖。我上次文章里說了，深圳大約有1.3萬套配售房、不到20個項目，今年能夠拿出來賣的是羅湖的悅峰尊府，現在還沒定價。大家可以查一查，你們覺得最好是定多少錢，在留言區扣出來，說不定就按你們說的定了。

　　10）沒有收入劃線。這一點我要特地挑出來說一下，按照14號文的精神，是有這樣的引導的，是以先前市場估計，配售房和之前的可售型保障房最大的不同點之一，就在于：很可能收入劃線重出江湖。但是，這次看深圳的政策，依然是沒有收入劃線，這樣做的好處在于，可以讓這類住房覆蓋到更多人群。值得強調一下。

　　以上是對配售房的文本解讀，簡單的對比，大家可以看這張圖表，對照一下，有不足的地方，也請指出來。

　　最后我們來談一下，配售房和其它三類可售保障房的優劣點，以及配售房對時下已經處在深度調整中的深圳房地產市場會產生怎樣的持續影響？

　　前文說過，深圳今年將進入可售保障房“大亂斗元年”，四類保障房全部都在江湖上聚齊。據我了解，現在深圳安居房還有2萬多套庫存、人才房還有1萬多套庫存，除了共有產權房賣光了，整體上并不怎么好賣。尤其是人才房的四房單位，還有1000多套。

　　這四類住房比較，我維持之前的整體看法：共有產權房最優，配售房和安居、人才房比較，應該說各有千秋。

　　和人才房、安居房相比，配售房未來不需要補差價，這是它的一個價格競爭優勢。但是，配售房的一個很大的問題是，可選性弱。受制于上面說的因素——單獨占地、現房發售、總量少，它未來不會像安居、人才房那樣的“洪峰供應”，很可能是一年1個、2-3個那樣子，不會太多。

　　所以，我覺得對于一些急迫度高的童鞋，最好要考慮一個問題：深圳的保障房建設在我看來，洪峰已過。基于政府的財力支撐、土地支撐以及房地產市場的復蘇需要，保障房建設勢必要下來，這一點我在之前的文章里表達過了。大家看下面的歷年建設趨勢，就看懂了，建設量在快速下降。

　　是以，急迫度高的保障房童鞋，最好趁現在人才、安居房還都遍地可選的條件下，買下它。再往后等，不確定性高。

　　對于房地產市場的影響，看到這個政策和配售房的建設力度，我認為，配售房反而構成了適度利好，而不是利空，至少利空程度不像市場先前預期的那樣大，小多了。

　　如我先前所言，“配售房對商品房市場的影響取決于其規模及節奏”。現在看來，配售房的規模是不到20個項目，沒有人才、安居房任何一個類型多。關鍵在于，配售房要求獨立占地不混建、現房發售，以及基本都是國央企建設社會資本參與度低，等等。所以，它的推售規模將受制于土地來源、資金投入、建設周期以及盈虧平衡計算，最終不會很猛。

　　隨著人才房、安居房的消化，市場上的可售保障房庫存會慢慢的減少。這一點，對于深圳房地產市場的遠期預期沖擊，會形成一個緩沖墊。從最近的消息看，政府對人才房、安居房的價格管制在放松，它們也可以降價銷售了，這會有利于4萬多套庫存的快速去化。

　　只是說，在短期內，至少是今年，也許還會到明年，這三類可售保障房會全部出現在市場上。這個短期的沖擊，還會存在，度過去就好了。

　　征求意見稿，大家有意見，多去提提。歡迎多多留言，踴躍表達你的獨特見解。