東京買樓“隱形賬”：看懂土地值多少錢，才算會投資

大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

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很多人以為自己買的是“房子”，但在日本，尤其是在東京，你真正買下的是“土地 + 建筑”這兩個資產維度的組合包。

而這兩者的價值權重，差距巨大：建筑會折舊，但土地長期不貶，甚至可能升值。

所以你評估一處房產時，最核心的問題不是“價格高不高”，而是——“這套房子里，土地到底值多少錢？”

買一棟樓，你買的不是房子，而是一塊地上的現金流機器。

當別人看房是從戶型開始、看面積、看裝修；

但當你投資的是一整棟樓，你面對的已不是“一個空間”，而是一個系統：

- 它的

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整棟樓的“價值主導權”，其實是土地決定的。

在東京核心區，哪怕是一棟建于1985年的RC公寓，只要它坐落在一個“稀缺宅地”上，哪怕樓已老化，它依舊值錢。

為什么？

因為這棟樓背后，是一塊擁有獨立產權、整塊控制權、完整容積率的“黃金地段”。

相比單戶型僅能“共享地權”或“持有數平米”，整棟樓投資人擁有土地的完整控制權，這是未來重建、翻新、甚至轉型運營的最大底氣。

建筑部分不是包袱，而是可以“抵稅”的資產。

日本不動產的折舊機制，正是整棟樓投資的隱藏優勢：

- RC造耐用年限47年，法人購買后可在一定年限內進行加速折舊

- 折舊并不影響實際現金流，卻能大幅壓低法人賬面盈利

- 建物部分即使老舊，只要定期修繕得當、管理制度健全，仍可維持穩定出租

買整棟樓不是“怕折舊”，而是“要折舊”——這是你對抗稅務、穩住回報的底牌。

怎么判斷整棟樓的土地值多少錢？

很多投資人以為整棟樓總價貴，就代表土地值錢，但事實上，“整棟樓里面土地值多少”才是真正決定這棟樓保值力的關鍵。

判斷方式不復雜，我們通常從三個角度來估算：

① 看“路線價” × 土地面積 × 修正系數：
這是國稅廳每年公布的標準地價，是最基本的“賬面估值”，也就是你這塊地的官方保底值。

② 看“同類整棟樓成交價”減去建筑殘值：
也就是“這棟樓去掉老房子后，剩下的地值多少錢”，這是投資人最關心的“凈值部分”。

③ 看土地大小與容積率：
地不在大，有“建得起的權利”才值錢。例如土地面積雖小，但容積高、道路條件佳，有可能未來可以加建或重建，價值就被放大。

總之，整棟樓的地段不是故事講得多好，而是這塊地能不能給你帶來未來的“穩”和“變”。

整棟樓投資策略比較表：

從“買單位”到“買結構”的躍遷。

投資整棟樓，不再是追價格、比單價的游戲，而是看透結構、搭建系統、配置現金流。

你要懂得：土地是底線，建筑是工具，租金是現金流，而你是經營者。

當別人還在選“第幾層、哪個朝向”的時候，整棟樓的投資人早已在測算“退場底價+折舊期+重建可能性”。

這就是維度的不同，也是真正資產投資者的思維差距。

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