關(guān)于樓市最深層的分歧，上海兩位大V隔空對決

最近上海房產(chǎn)圈有場爭論挺有意思，兩位挺有名的博主——小克勒和蘇蘇，為了一個老掉牙的指標“租售比”，幾乎撕破臉隔空吵了起來。

這年頭，房子不漲了，連帶著這種冷門話題也重新火了起來。

先說小克勒。他是金融背景，喜歡用模型和數(shù)據(jù)說話。他有個觀點：房子的預(yù)期回報，可以拆成“租售比”和“租金增速”兩部分。以前上海經(jīng)濟狂奔，租金每年漲個百分之十幾，那時候租售比是高是低，根本沒人在乎，大家眼里只有房價漲幅。

但2015年之后，情況變了。房價漲得比收入快，靠的是大家拼命加杠桿；租金增長卻慢了下來，年化不到3%。這時候，公式的天平就倒向了“租售比”。他舉了個例子：2015年總價差不多的兩個盤，衡山路的老外銷房和某個中產(chǎn)熱盤，因為前者租售比明顯更高，幾年后漲幅反而實現(xiàn)了反超。

他判斷，往后幾年，隨著保障房供應(yīng)加大、人口流入放緩，租金可能不怎么漲了。那“租金增速”這項幾乎歸零，房子的價值就更得看實實在在的租售比了。所以他直接點名了一些租售比極低的網(wǎng)紅盤，認為那是大坑。

聽起來很理性，對吧？但蘇蘇不這么看。

蘇蘇回擊的核心就一句話：把上海樓市簡單粗暴塞進一個數(shù)學(xué)公式，是脫離現(xiàn)實的。租售比只是個參考，絕不能當(dāng)成唯一標準。

你想啊，奔著高租售比去，容易買到什么？很可能是市中心房齡四五十年、沒什么居住品質(zhì)的老破小，或者是遠郊只有工廠員工租住、配套跟不上的房子。這些房子租售比數(shù)字是漂亮，但住著不舒服，將來想賣也難脫手。為了那點租金，可能得面對無窮無盡的麻煩。

在他看來，中國的房子，綁定了太多租金無法衡量的東西——比如對城市發(fā)展的預(yù)期、對稀缺資源的占有、乃至一種社會共識。為什么前灘那種租售比低到發(fā)指的房子還有人買？買的是當(dāng)下的租金嗎？不是，買的是對那片土地未來的想象和信心。這種“共識溢價”，是冷冰冰的公式算不出來的。

他倆吵到這兒，你可能會懵：所以誰對？我該信誰？

說實話，我覺得他倆都沒全錯，但也都不全對。這場爭吵，與其說是爭一個指標的對錯，不如說是兩種思維方式的碰撞。

一個像理科生，相信市場成熟后，資產(chǎn)價格會回歸理性，可以用金融模型來丈量，追求的是確定性和計算。

一個像文科生（或者更貼切說，像市場老手），更信經(jīng)驗和脈絡(luò)，認為房子承載了太多復(fù)雜的社會屬性、情感屬性和預(yù)期屬性，單一數(shù)據(jù)指標容易把人帶溝里。

那作為普通人，該怎么看？

我覺得，關(guān)鍵可能在于你處在什么市場階段，以及你買房到底是為了什么。

如果市場像現(xiàn)在這樣，橫盤、陰跌、看不清方向，那么小克勒那套強調(diào)現(xiàn)金流和租售比的邏輯，確實更穩(wěn)妥，能幫你避開一些“紙面富貴”的陷阱。

但如果某天市場信心回來，進入上行周期，大家重新開始為成長和預(yù)期買單，那么蘇蘇強調(diào)的那些“無法計算的價值”，又會重新占據(jù)主導(dǎo)。

說白了，沒有放之四海而皆準的真理。買房這件事，從來都是理性和感性的結(jié)合。

既要算得清賬，看得見眼前的租金和月供；也要看得懂城市、摸得準趨勢，想清楚自己家庭長期的生活需求。