中建二局，自定義玩法

文/十一弟

今年四月份，北京城市副中心——通州區(qū)，接連拍賣了兩塊地。

月初，通州八里橋片區(qū)棚改地塊掛牌出讓，起拍價(jià)23億出頭。

當(dāng)時(shí)，這塊地吸引了4家開(kāi)發(fā)商報(bào)名爭(zhēng)奪——

招商蛇口，綠城，中海，金茂與東亞新華聯(lián)合體。

歷經(jīng)159輪激烈競(jìng)價(jià)之后，最終被招商蛇口以27億的價(jià)格摘牌，溢價(jià)率16%。

到了月底，通州區(qū)又掛牌了位于梨園鎮(zhèn)的一塊住宅用地，起拍價(jià)6億出頭。

同樣，這塊地也吸引了4家開(kāi)發(fā)商報(bào)名——

中鐵建，招商蛇口，中國(guó)能建，蕪湖康潤(rùn)。

這塊地比月初拍賣的八里橋片區(qū)棚改地塊爭(zhēng)奪更為激烈，廝殺了219輪過(guò)后，被中鐵建以將近8億的價(jià)格拿下，溢價(jià)率22%。

接連拍賣的兩塊地，都遭到了開(kāi)發(fā)商激烈爭(zhēng)搶，北京通州的土地市場(chǎng)，也算是熱鬧起來(lái)了。

現(xiàn)在的通州，是曾經(jīng)的通縣，京杭大運(yùn)河在這里穿城而過(guò)。

從元朝到清代，作為京杭大運(yùn)河的北端終點(diǎn)，中國(guó)南北兩地的糧食物資，就在通州登船上岸。

2017年，為了疏解北京城市功能，北京市政府的辦公地，從東城區(qū)整體搬遷到了通州區(qū)。

這樣一來(lái)，從前在北京地圖上偏居一隅的通縣，搖身一變，成了北京城市副中心。

京杭大運(yùn)河的歷史文化底蘊(yùn)，北京城市副中心的規(guī)劃定位，是通州區(qū)現(xiàn)在的兩大城市招牌。

今年接連掛牌的兩塊地遭到激烈爭(zhēng)搶以后，通州趁熱打鐵，昨天又出讓了一塊地——

北京城市副中心0101街區(qū)地塊。

它由8幅土地組成，有1幅多功能用地，另外7幅均為住宅用地。

北京城市副中心0101街區(qū)地塊西側(cè)，緊鄰京杭大運(yùn)河。

它將來(lái)開(kāi)發(fā)出來(lái)的住宅，就是臨水而居的一線河景房。

這幾年，北京城市副中心掛牌出讓的土地很少。

這塊地所屬的運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊，從2009年以來(lái)，幾乎就沒(méi)有新增供應(yīng)住宅用地。

在北京土地市場(chǎng)上，它的稀缺性和搶手程度，可想而知。

跟今年四月份拍出的兩塊地相比，這塊地的位置更核心，規(guī)劃條件更好，規(guī)模更大，總價(jià)也更高。

北京城市副中心0101街區(qū)地塊的起拍價(jià)，將近75億。

按照目前通州土地市場(chǎng)的熱度，這塊地能夠吸引不少有實(shí)力的國(guó)央企開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。

結(jié)果，詭異的是，從頭到尾，它卻只收到了一次報(bào)價(jià)。

除此之外，再?zèng)]有其他開(kāi)發(fā)商報(bào)名。

最終，毫無(wú)懸念，也無(wú)對(duì)手，中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司以底價(jià)摘牌。

中建玖合，是中建二局旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。

大央企中建集團(tuán)，下設(shè)八個(gè)局公司，被稱為“中建八子”。

十一弟查了下，在中建體系內(nèi)，中建二局的資產(chǎn)規(guī)模排在第五，營(yíng)業(yè)收入排名第三。

中建的八個(gè)局公司，總部分布于全國(guó)各地，中建二局的總部，就設(shè)在北京。

它的注冊(cè)地址，落在了通州區(qū)。

中建八子的主營(yíng)業(yè)務(wù)，盡管各有側(cè)重，但大同小異——

都是以房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)兩大業(yè)務(wù)板塊為主。

這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房屋建設(shè)的工程訂單，斷崖式減少。

于是，中建下設(shè)的八個(gè)局公司，也都紛紛親自下場(chǎng)——

它們拿地搞開(kāi)發(fā)，大舉拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，自己給自己創(chuàng)造訂單。

中建八子，各自都設(shè)立整合了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)——

中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖合，中建三局旗下的中建壹品，中建五局旗下的中建信和，中建八局旗下的中建東孚。

作為中建二局旗下的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中建玖合也是干的風(fēng)生水起。

去年，中建玖合的銷售規(guī)模237億，行業(yè)排名第44位，躋身百?gòu)?qiáng)房企。

如果開(kāi)發(fā)商拿地有段位的話，在北京土地市場(chǎng)上，中建系絕對(duì)是降維打擊。

過(guò)去兩三年里，北京樓市的扛把子，幾乎都來(lái)自中建系——

帶頭大哥中海地產(chǎn)，還有中建智地、中建壹品。

在北京土地市場(chǎng)上，中建智地、中建壹品已經(jīng)砸了幾百億買地。

這兩個(gè)老大哥揮完了三板斧，現(xiàn)在輪到中建玖合了。

它在北京的拿地手段，絲毫不輸中建智地和中建壹品。

昨天，中建玖合花了將近75億，剛剛摘牌北京城市副中心0101街區(qū)地塊。

不過(guò)，有人發(fā)現(xiàn)——

早在今年初，這塊地項(xiàng)目施工的招標(biāo)計(jì)劃，就已經(jīng)掛出來(lái)了。

而招標(biāo)方，就是中建玖合。

中建玖合昨天剛剛拿地，它還同步掛出來(lái)了地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)與勘察的招標(biāo)計(jì)劃。

在正式拿地之前，中建玖和就已經(jīng)提前啟動(dòng)了開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)外進(jìn)行了地塊項(xiàng)目的招標(biāo)工作。

這意味著，北京城市副中心0101街區(qū)地塊，其實(shí)是被內(nèi)定給了中建玖合。

中建玖合之所以能夠底價(jià)摘牌，看來(lái)是早就勸退了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

昨天的掛牌出讓，只不過(guò)是大家心知肚明地默契配合，走一遍必須要有的流程。

這塊地的總價(jià)很高，規(guī)模體量不小，開(kāi)發(fā)條件也相對(duì)復(fù)雜。

如果不提前勾兌好，其他拿地的開(kāi)發(fā)商，恐怕很難啃得動(dòng)。

政府把這塊地定向出讓給中建玖和，在規(guī)劃條件上，開(kāi)了綠燈。

在土地出讓合同上，標(biāo)注了這么一個(gè)條款——

“居住用地在建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。”

也就是說(shuō)，政府只限制了地塊內(nèi)住宅部分的總建筑規(guī)模，7幅住宅用地，中建玖合可以調(diào)整容積率，自行搭配組合。

允許開(kāi)發(fā)商自主調(diào)整地塊內(nèi)的容積率，這在北京樓市里，十分罕見(jiàn)。

留下了如此寬松的口子，在這個(gè)地塊項(xiàng)目上，中建玖合的操盤空間，就很大了。

這樣的規(guī)劃條件，放到其他任何開(kāi)發(fā)商身上，絕對(duì)能讓它們驚掉下巴。

在通州，中建二局深耕已久，對(duì)北京城市副中心的建設(shè)貢獻(xiàn)很大。

十一弟查了下，中建二局參與承接了不少重大工程項(xiàng)目——

北京城市副中心行政辦公區(qū)，北京環(huán)球影城主題公園，北京城市副中心站綜合交通樞紐工程、運(yùn)河商務(wù)區(qū)等。

有了這些工程項(xiàng)目和這樣的合作關(guān)系打底，還有什么土地拿不到呢。

從前，在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的那些年，為了拿地，各家開(kāi)發(fā)商都要養(yǎng)著專門的投拓部門。

每當(dāng)有熱門土地掛牌出讓，他們就要沒(méi)完沒(méi)了、焦頭爛額地算賬——

設(shè)定各種參數(shù)，假定各種條件，卡住舉牌拿地的授權(quán)價(jià)格。

盡可能多地?fù)尩綗衢T地塊，控制住土地成本，年終才能拿到績(jī)效和獎(jiǎng)金，大家拼的是算賬能力。

稍有不慎，算錯(cuò)了賬，拿錯(cuò)了地，就得背鍋擔(dān)責(zé)、卷鋪蓋走人了。

再來(lái)看現(xiàn)在中建系拿地，才能領(lǐng)略到什么叫作降維打擊——

定向出讓，底價(jià)摘牌，還能自定義玩法。

一把手之間的相互拜訪、幾次座談，比任何房企投拓部門的算賬能力，都要事半功倍。

在絕對(duì)實(shí)力面前，一切戰(zhàn)術(shù)和技巧都是徒勞。

這是高端玩家。