買方市場(chǎng)信號(hào)明顯：零傭金、一口價(jià)頻現(xiàn)！成都5月二手房?jī)r(jià)格分析

成都新樓市 文|黎小小

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2025年5月，大成都范圍內(nèi)成交二手房19308套，再度回落到全國(guó)第二，僅次于上海5月21400套的成交量；但二手房成交面積維度，成都則再度實(shí)現(xiàn)登頂，5月二手房成交187.6萬(wàn)平，超過(guò)北上廣深。

△數(shù)據(jù)綜合整理自網(wǎng)絡(luò)公開信息，僅供參考

5月成都成交新房8227套，二手房成交19308套。對(duì)比3月、4月，5月二手房成交量持續(xù)下滑，去年同期相比也大致持平，但總體來(lái)二手房市場(chǎng)成交仍處于高峰時(shí)段。

△截止2025年5月31日數(shù)據(jù)

綜合今年1-5月數(shù)據(jù)來(lái)看，成都今年已累計(jì)成交超10萬(wàn)套二手房，交易活躍度遠(yuǎn)超去年同期。

雖然5月交易量有一定程度下降，但看房活躍度卻再度回升。5月看房人數(shù)217933人，比4月增長(zhǎng)近萬(wàn)人。

△數(shù)據(jù)整理自貝殼找房

但另一方面，當(dāng)前成都二手房庫(kù)存量已經(jīng)相當(dāng)龐大。當(dāng)月新增掛牌量34396套，雖然比4月小幅減少，但相比去年同期，仍有不少漲幅。掛牌量激增帶來(lái)了瘋狂的價(jià)格戰(zhàn)，二手房房東壓力大增，但對(duì)購(gòu)房者而言卻不失為撿漏時(shí)機(jī)，成都二手房市場(chǎng)的買方市場(chǎng)已經(jīng)來(lái)臨，這或許正是5月看房人數(shù)不降反增的原因之一。

直接的終端市場(chǎng)行為可以印證這一點(diǎn)。5月已經(jīng)有不少中介紛紛下調(diào)買方傭金比例，0.5%、3666-6666元一口價(jià)、甚至無(wú)傭金都已經(jīng)出現(xiàn)，而針對(duì)賣方端口，傭金比例已經(jīng)普遍上漲至1.75%。

區(qū)域成交情況方面，5月中心城區(qū)二手房成交16536套，遠(yuǎn)郊區(qū)成交2772套，均出現(xiàn)小幅回落。

房齡更新、產(chǎn)品更優(yōu)的新房勢(shì)必會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。

但新房市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品改善成為主流，面積段基本都在100㎡以上，由此對(duì)二手房市場(chǎng)而言，100㎡以下反而成為了成都二手房最具競(jìng)爭(zhēng)力的面積段。

事實(shí)也的確如此，小面積、剛需產(chǎn)品仍是二手房市場(chǎng)的交易主力。

5月大成都二手房成交套均面積約97.17㎡，比4月有小幅增加，其中中心城區(qū)套均面積約96.34㎡，遠(yuǎn)郊區(qū)套均面積約102.09㎡。

成交總價(jià)分布中，100-150萬(wàn)總價(jià)房源占比增長(zhǎng)到29.2%；46.1%的成交房源為套三戶型，套二戶型占比次之；60-90㎡戶型占比達(dá)40.9%，是當(dāng)前二手房成交主力，但90-140㎡戶型的成交量與60-90㎡戶型成交量逐漸接近。

△圖據(jù)好好選房

另外，我們也對(duì)比了近3個(gè)月成都二手房掛牌、成交和出租的價(jià)格情況。二手房掛牌均價(jià)和中位數(shù)都出現(xiàn)小幅下降，這一定程度說(shuō)明雖然市場(chǎng)交易活躍度不低，但掛牌量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，二手房房東們心理預(yù)期已經(jīng)進(jìn)一步下滑。

出租方面，平均月租金和中位數(shù)都有小幅下滑。

近期，我們發(fā)布了共統(tǒng)計(jì)了中心城區(qū)共623個(gè)小區(qū)的參考成交價(jià)。

這些上榜小區(qū)中，有490個(gè)靠近地鐵站點(diǎn)，均價(jià)約在18278元/㎡；另有133個(gè)非地鐵小區(qū)，參考均價(jià)明顯低于地鐵盤，約為15339元/㎡。這些小區(qū)整體均價(jià)出現(xiàn)小幅價(jià)格回落，說(shuō)明以價(jià)換量仍普遍存在。

我們也分別對(duì)這份榜單中各地鐵線沿線成交參考均價(jià)進(jìn)行了整理，除了8號(hào)線基本持穩(wěn)外，其余地鐵沿線都出現(xiàn)不同幅度的均價(jià)回落。

△各地鐵沿線小區(qū)二手房成交參考均價(jià)

我們重點(diǎn)觀察的這623個(gè)小區(qū)中，最大跌幅2824元/㎡，最大漲幅約2009元/㎡，漲跌幅都持續(xù)縮小。

△榜單中跌幅較大的小區(qū)TOP30

△榜單中漲幅較大的小區(qū)TOP30

另外，當(dāng)月掛牌價(jià)漲幅前30的板塊如下：

△圖據(jù)好好選房

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