區縣四代宅集中入市，房價漲了嗎？

近兩年來四代宅產品憑借政策加持及產品優勢，部分典型項目在中心城區表現十分出色，產品也進入全面爆發時期。如今四代宅逐漸蔓延至區縣市場，據克而瑞重慶不完全統計，29區縣中已有13個區縣有四代宅產品在售或待售中。

具體來看，區縣包含四代宅產品的項目呈以下特點：

①品牌開發商憑借在中心城區的產品打造經驗，迅速鋪開區縣市場；

如海成集團將中心城區的打造經驗在開州、萬州、巫溪等區域推出四代宅作品， 在2025年1-5月的區縣市場 成交占比在 15%左右，其中巫溪甚至高達23%。另外國瑞陽光地產集團也在墊江推出四代宅作品，在墊江的成交占比在8%左右。

② 部分典型項目憑借一期產品的熱銷與市場高度認可，在二期順勢加推四代住宅產品 ；

如 忠縣的 中博鳴玉其一期產品在忠縣市場成交占比高達53%，在 良好市場去化與口碑積淀下，二期 中博鳴玉·央著作為區域內首個四代宅亮相，或將迎來不錯的市場反響。同時江津首個四代宅產品濱江春城1709，也是 在 濱江春城 公元基礎上的新推的四代宅 組團。

③ 相比普宅產品四代宅貴約2000元/㎡左右，入門價格多在6000+元/㎡。

從成交數據來看， 目前在售的四代宅項目成交均價 與區縣市場整體房價價差在2000元/㎡左右； 如中泰·天瀾府2025年1-5月成交均價為8381元/㎡，相比奉節1-5月的成交均價的 6188 元/㎡，高出2193元/㎡。其他項目的價差也在1700-2500元/㎡不等，也就是 說區縣四代宅產品相比普宅價格貴約2000元/㎡。其中合川、萬州的四代宅項目 入門價格為 6100元/㎡左右。

④新規發布后 ，區縣四代宅產品面積段逐步趨小，以 滿足不同客戶群體的需求，提高市場競爭力 。

聚焦產品，區縣四代宅主力產品面積段在125-160㎡左右，但部分項目如宏冠·江山印、濱江春城1709、俊豪書院均推出面積段在110㎡左右的產品，其中玖雅天辰、海成·梧桐郡有面積在100㎡以下的小面積四代宅產品。

那普遍貴2000元每平米的四代住宅，是否拉高了區縣整體的成交均價呢？

以目前有四代宅產品在售的10個區縣為例，將2024年度住宅成交均價與2025年1-5月的住宅成交均價對比來看，不難發現豐都、奉節、合川、江津、巫山的成交均價在四代宅項目的帶動下普遍有3-5%的提升；

而開州、萬州在2024年已有四代宅產品入市，今年房價處于結構化調整時期，并未明顯提升。而墊江、巫山、永川等區域由于集中備案的底價項目占比過高，也并未有明顯提升。

總體而言，隨著"好房子"建設政策的深入推進，四代住宅產品將加速向區縣市場滲透，以滿足縣域市場日益增長的改善型住房需求。然而需要明確的是，四代住宅并非提升項目利潤率和加速去化的"萬能解藥"。當前區縣市場四代宅產品也存在 品質 參差不齊、價格定位與市場脫鉤等現象，但隨著 市場競爭日趨激烈，這一現狀也將逐步改善。同時伴隨著“好房子”建設提速，住宅產品將完成從"滿足基本居住需求"向"提升居住品質"的跨越，最終實現住房市場從"量"到"質"的跨越式發展。

聚焦5月單月各區縣房價表現，上漲的區縣中，綦江、南川、武隆漲幅超10%，漲勢明顯 。而下跌的各區縣中，巫溪、涪陵、銅梁因底價項目集中備案下跌超10%，；

29區縣中成交價表現最好的區縣為酉陽成交均價7150元/㎡；璧山以7066元/㎡排名第二。此外成交均價在6000元/㎡以上區域與上月持平，集中于渝東北及主城新區；

從板塊成交價來看， 江津德感板塊成交均價為10105元/㎡，為區縣各板塊中唯一房價上萬的板塊。另外生態資源豐富如 南川黎香湖板塊 ， 江津四面山板塊、 石柱黃水板塊成交均價均在8000元/㎡以上。

*另附2025年5月重慶區縣各板塊成交均價表：

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