深圳樓市，被嚴重低估了…

　　2025年上半年臨近尾聲，此間深圳樓市整體表現如何？相關數據已經出爐，結果超乎很多人的想象，一起來看看～

　　01

　　據貝殼研究院檢測，截至6月25日，上半年深圳全市二手房住宅共成交28618套，同比增長33.8％；

　　區域分布上，龍崗、福田、南山穩居成交量前三甲。

　　成交結構呈現剛需化特征：

　　單價4萬以下的房源成交占比達40.8％，同比擴大9個百分點；總價300萬以下房源成交占比41.5％，同比擴大6.1個百分點。

　　市場博弈中，買方議價優勢增強。2025上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下降9.6%，議價率為7.6%，創2020以來半年度新高。計劃換房或急賣變現的業主，議價空間尤為明顯。

　　金融政策松綁對市場的推動作用不容忽視。

　　2025年上半年，貸款購房比例達81%，同比擴大4個百分點；純商貸購房比例超過六成，相比去年同期大幅增加了14%。

　　主要是限購限貸政策松綁了。

　　這讓手頭錢不太夠的購房者，終于有機會出手買房。對他們來說，按揭貸款幾乎是唯一的買房方式。

　　02

　　房價層面，樂有家最近發布了深圳131個片區近三個月二手住宅成交均價情況。

　　數據顯示：

　　成交均價超10萬/㎡的片區共有10個，其中南山區占7個、福田區占3個。

　　最貴的是深圳灣，每平米達16.1萬；其次是福田安托山，14.3萬/㎡。

　　對于預算有限的剛需買家，寶安、龍崗、鹽田、羅湖等地是主力選擇，大部分片區房價在3到5萬/㎡之間。
最便宜的片區是坪山坑梓，成交均價2萬/㎡。像大鵬、龍崗的寶荷、新生等片區，價格也都在2萬出頭。

　　還有兩個熱門板塊常被拿出來做對比：碧海和紅山。

　　前幾年市場行情起飛的時候，這兩個板塊房價差不多，標桿樓盤都上到了十幾萬一平，如今這輪調整下來，當前碧海片區成交均價回落至6.4萬/㎡，紅山片區為7.1萬/㎡。

　　光從房價調整的角度，紅山憑借深高北學區優勢，相對更抗跌一些。

　　但要論未來發展空間和房價上限，碧海可能更高。

　　因為碧海緊挨著前海寶中，又有企鵝島的產業帶動，想象空間更大。加上碧海的新房供應少，市場盤子小，意味著容易被激活，從這個角度來看，碧海現在的房價已經跌出性價比。

　　03

　　截至6月25日，深圳新房住宅可售房源僅25731套，去化周期較年初顯著縮短。而這一變化主要源于供應端收縮。

　　今年上半年全市新房住宅供應僅14727套，同比下降46.6%，房企推盤節奏明顯放緩。

　　從區域分布看，寶安、龍華、龍崗成為供應主力，寶安以3546套的住宅供應量領跑全市。

　　上半年房企推盤整體謹慎，僅在4月為迎五一銷售節點而集中發力，其余月份供應量普遍偏低。

　　與供應收縮形成鮮明對比的是成交量的明顯回升。

　　今年1月1日至6月25日，深圳新房住宅成交21222套，同比增長44.9%。

　　不過，市場分化特征愈發顯著，上半年全市誕生了兩個日光盤——閱云境廣場和紅山華府，開盤當天即售罄。

　　龍華鵬宸云筑二期上演556批客選250套房，去化率92%；

　　南山前海時代尊府143批客選76套房，去化率同樣達到90%。

　　冷門項目去化節奏顯著滯后，市場冷熱不均的現象凸顯。

　　04

　　深圳樓市下半場即將拉開帷幕。

　　在政策環境持續寬松的背景下，隨著“金九銀十”傳統旺季的到來，市場活躍度有望進一步提升。

　　購房者更趨理性的選擇，將推動開發商在產品力、交付力上持續精進，最終促使行業高質量發展。

　　房地產市場從增量時代過渡到存量時代，意味著并不是所有的房產都能保持上漲趨勢，那些缺乏產業資源和民生資源的區域將會停滯不前。

　　在這個階段，對于買了房的人來說，需要及時升級資源配置，以增強房產的抗跌性、成長性和變現能力。

　　這就是向上置換的重要性。

　　短期的市場波動，如經濟轉型期和深圳供應量的變化，都會對樓市產生影響。

　　但在市場穩定后，分化將成為主流，優質資產將更加突出，而弱勢項目和區域則必然落后于大勢。

　　對買房人來說，緊跟城市產業發展、錨定核心資源，仍是資產保值增值的首選。