百億之上：大展鴻圖！福州土拍秘密藏在市屬國(guó)企財(cái)報(bào)里

又是一輪土拍。福州城區(qū)今年規(guī)模最大土拍落幕，賣地102.72億元，宅地幾乎被國(guó)企“包圓”，尤其是市屬國(guó)企。

什么才是閩系大本營(yíng)，福州樓市的全新格局？最大的主角當(dāng)屬市屬國(guó)企和“建保國(guó)”，它們長(zhǎng)袖善舞、一爭(zhēng)長(zhǎng)短。

商品住宅用地全部底價(jià)成交，新榕、左海、建總、福厝、福州地鐵各拿一塊，“建保國(guó)”的“國(guó)”，廈門國(guó)貿(mào)補(bǔ)倉(cāng)一塊。

你怎么看頻繁被提及的（市屬）國(guó)企兜底局？除了用手機(jī)看，福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說(shuō)商道市”得說(shuō)，福州樓市，福州土拍的大秘密，通通藏在市屬國(guó)企的年度報(bào)告/融資券募集說(shuō)明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告里(可通過(guò) 企查查 查閱)。

本期第一季，先行領(lǐng)略福州古厝集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱福州古厝集團(tuán)）的“澎湃勢(shì)能”。前述摘地的新榕、福厝，即是福州古厝集團(tuán)旗下。

NO.1｜福州古厝集團(tuán)的“命根子”

從文旅到地產(chǎn)：“不忘”來(lái)時(shí)路 再赴新征程

福州古厝集團(tuán)絕對(duì)是值得“說(shuō)商道市”另眼相看的市屬國(guó)企。

在其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中，建筑工程+房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比2024年、2023年度均超過(guò)了40%，而在2022年度，這一占比更是達(dá)到了驚人的72%，是福州古厝集團(tuán)最重要的收入來(lái)源。

利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，更是不得了。僅房地產(chǎn)開發(fā)單項(xiàng)，近三年（2022-2024年）分別占比達(dá)244.63%、173.39%、102.08%。以2022年為例，福州古厝集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)全年利潤(rùn)不過(guò)2.9億元，單單房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)就貢獻(xiàn)了7.1億元。可見一斑！

▲連續(xù)三年（2022年-2024年），房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)了福州古厝集團(tuán)最大的利潤(rùn)。單位：萬(wàn)元，%

通俗點(diǎn)理解，就是這幾年福州古厝集團(tuán)所有業(yè)務(wù)板塊的合計(jì)利潤(rùn)，不敵房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)。

單看這三年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)簡(jiǎn)直就是福州古厝集團(tuán)的命根子！是貼補(bǔ)集團(tuán)其它主營(yíng)業(yè)務(wù)極其重要來(lái)源！（注：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成，國(guó)內(nèi)貿(mào)易雖然占比最大，但利潤(rùn)率極低，甚至有時(shí)為負(fù)毛利，故忽略不計(jì)。）

讓人不禁遙想當(dāng)年！

2022年1月，為推動(dòng)國(guó)有資本向重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域集中，做強(qiáng)做優(yōu)做大國(guó)有資本和國(guó)有企業(yè)，將福州文化旅游投資集團(tuán)有限公司更名為福州古厝集團(tuán)有限公司。重大資產(chǎn)重組后，發(fā)行人將古厝文旅、會(huì)展賽事、商貿(mào)酒店、城建交通作為四大核心業(yè)務(wù)板塊。

但，“說(shuō)商道市”分明看到房地產(chǎn)開發(fā)才是福州古厝集團(tuán)核心業(yè)務(wù)板塊。這咋說(shuō)？！

作為福州市屬大型綜合性國(guó)有企業(yè)，福州古厝集團(tuán)今時(shí)今日在地產(chǎn)板塊打造有福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅產(chǎn)品等。

▲6月底的福州城區(qū)百億土拍，摘地的新榕、福厝，皆出自福州古厝集團(tuán)旗下

從文旅到地產(chǎn)，“說(shuō)商道市”得說(shuō)，莫失莫忘來(lái)時(shí)路。

NO.2｜2025急轉(zhuǎn)直下

成也房地產(chǎn)，痿也房地產(chǎn)

故事按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫，總會(huì)有個(gè)但是/不過(guò)。

不過(guò)，許是2025年開局不利，福州古厝集團(tuán)一反近三年房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)如虹，萎了。

2025年1-3月份，福州古厝集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)猛降，業(yè)務(wù)收入占比主營(yíng)業(yè)務(wù)僅為3.28%。而在2022年，這一比例甚至高達(dá)44.14%。

不光如此，連續(xù)數(shù)年貢獻(xiàn)福州古厝集團(tuán)最大利潤(rùn)的房地產(chǎn)開發(fā)，今年一季度利潤(rùn)也僅占比主營(yíng)業(yè)務(wù)5.72%。

前后反差之大，令人咋舌。

近三年及一期，發(fā)行人房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要由保障性住房、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及車位銷售構(gòu)成。無(wú)論是收入構(gòu)成，還是利潤(rùn)構(gòu)成，抑或是毛利率，跌得重的皆屬商品住宅（如下圖所示）。

這讓福州新榕金字系列、福州建工福厝系列等情何以堪？！還能否一戰(zhàn)？！

難怪，財(cái)報(bào)N多次提相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，言必及房地產(chǎn)。

發(fā)行人（即指福州古厝集團(tuán)）投資性房地產(chǎn)金額較大，占比較高，影響公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。發(fā)行人投資性房地產(chǎn)余額較高，若該部分資產(chǎn)的公允價(jià)值出現(xiàn)較大波動(dòng)，將對(duì)發(fā)行人的盈利能力和償債能力產(chǎn)生一定的影響。

發(fā)行人2024年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為20676.14萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為12478.27萬(wàn)元，與上年同期相比分別減少8027.55萬(wàn)元、2717.20萬(wàn)元，減幅27.97%以及17.88%，主要是由于房地產(chǎn)板塊開發(fā)周期原因，房地產(chǎn)確認(rèn)收入減少且高毛利的商品房占比較低，導(dǎo)致利潤(rùn)減少；投資性房地產(chǎn)公允價(jià)格因市場(chǎng)環(huán)境原因，增值幅度減少。

NO.3｜互有滲透？

福州新區(qū)集團(tuán)下期見

讓福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說(shuō)商道市”感興趣的還有：根據(jù)福州古厝集團(tuán)2024年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注，按欠款方歸集的年末余額前五名的應(yīng)收賬款情況，福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)2.64億元居TOP3，占應(yīng)收賬款合計(jì)的7.52%。其中，壞賬準(zhǔn)備149萬(wàn)元。

這是互有滲透的節(jié)奏？

年度報(bào)告/融資券募集說(shuō)明書/信用評(píng)級(jí)報(bào)告/公司債券年度報(bào)告里領(lǐng)略（市屬）國(guó)企“澎湃勢(shì)能”，福州古厝集團(tuán)篇暫且擱筆（其實(shí)還想寫，其實(shí)還有的寫）。

下一期，福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說(shuō)商道市”想追的就是與福州古厝集團(tuán)互有滲透的福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)。

你還想領(lǐng)略誰(shuí)的“澎湃勢(shì)能”？各平臺(tái)評(píng)論區(qū)見！

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