深圳樓市：部分家庭，降低預期吧。。

深圳房價下行的這幾年，幾乎每隔一段時間，都會收到準業主們的求助，說新交付的房子出現外墻皮脫落、公區減配、貨不對板等質量問題，請求幫助發聲一下。

這些項目包括商品房和保障房，價格從幾萬一平到10萬多一平的都有。

起初，我也寫過相關的文章報道，有些還被要求刪除，當“交房即維權”成樓市常態，個體的很多應對策略都顯得蒼白無力。

所以一些讀者過來問，現在新房還能不能買？有什么新樓盤推薦的時候，我的建議通常是：先降低新房交付預期，再根據實際情況進行合適的選籌。這份平和心態，其實也適合很多深圳家庭。

01

在深圳，有一個殘酷的教育現實：

2025年深圳中考數據顯示，報名人數超14萬人，而全市的公辦普高招生計劃僅約7.2萬人。

這意味著，近一半的初三學子，將無緣公辦普高。

更扎心的是，深圳拼命建新高中，但四大、八大的學位并無明顯增長。頭部學校錄取數據逐年下滑，卷得要死要活，也未必能擠進理想高中的大門。

事實上，翻開教育的心路歷程，大部分家長都走過這條軌跡
幼兒園：孩子將來有希望上清華北大，瘋狂報名學英語、數學、鋼琴、繪畫等各種補習班。
一年級：985、211也行，開始刷題、背古詩、學奧數。
小學階段：買個學位房，上個好初中，考個好高中。
初三：能考上高中就謝天謝地。
高中：上個本科就好，孩子健康快樂最重要。

放眼中國，98％的孩子其實都是普娃，養好一個普娃，比培育天才更具挑戰。強行把孩子塞進學術模子，如同強求仙人掌像玫瑰一樣開花。

因此，越是學霸型父母，越是很早就能看出來孩子是不是那塊料，因為他們太清楚真正的學霸是什么樣子了。

對于普通中產家庭來說，在預算有限的情況下，與其為了孩子苦拼一套又老又破的學區房，不如買個居住條件好點的潛力房，往往更為劃算。

特別是到了改善階段，如果選擇賣掉現有住房，加杠桿去置換一套居住體驗打折扣的名校學區房，最后很容易拉低整個資產成長效率。

02

昨天，深圳樓市有個非常血腥的法拍：

龍華玖龍璽花園一套建面約40㎡商鋪，原業主于2017年以504萬買入，八年供樓200多萬，總成本超700萬。如今，這套商鋪僅以77萬法拍成交。

絕對的血虧。。

如何看待這個案例呢？

評估一件東西是否錢，不是看它的成本價，而是看它在二手市場的接受度。

簡單來說，個人買家、銀行或典當行愿不愿意收、能給出什么價，就是最直接的答案。
這個邏輯在房產投資上尤為明顯。

公寓、商鋪和寫字樓這類房產，非專業玩家之所以要盡量避開，關鍵就在于它們在銀行體系內的認可度很低。

當你試圖用這些房產去銀行抵押貸款時，往往會碰壁——銀行普遍非常謹慎，要么直接拒絕，要么給出的估值低得驚人，除非是頂級地段的稀缺旺鋪。

銀行的態度，清晰揭示了這類資產的流動性和價值風險。現在很多老破大，同樣面臨類似的情況。

03

房子作為商品，比降價更可怕的，是流通性差。

流通性較差的房子，平時用來居住沒啥感覺，等后面想要置換或賣掉的時候，房子的缺點就會全部暴露出來。

市場火熱時是另一番光景。買家熱情高漲，帶著濾鏡看房，邊邊角角的小毛病都自動屏蔽了，哪怕奇葩戶型也能賣出好價錢。
但市場一旦轉冷？買家立刻切換“偵探模式”，眼光銳利得像X光機，任何瑕疵都可能成為砍價或拒絕的理由。而各方面都比較好的房子，往往更容易被市場認可。

換個角度，我們在買房的時候，就要有意識地帶著賣房思維，去核心地段挑選個好房子。

哪怕不買在深圳最核心區，也要在自己能力范圍內，買到一套以后能夠好出手的潛力地段房子。

買房是人生屈指可數的重大決策，一次懈怠或沖動，代價可能貫穿半生。

不必過度焦慮，也勿盲目樂觀。對于優質資產，即便短期波動，長期也難讓你吃虧，尤其算上自住帶來的那份安定與幸福感。而對于雞肋資產，不要對它抱有什么幻想，時間只會加速它的隕落。

好房子是篩選出來的。用腳丈量過足夠多的房子，心中自有一桿秤。謹慎源于經驗，底氣來自見識。家的重量，值得你每一步都走得穩當踏實。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

買房前來找我做一次付費咨詢，可以幫你避開所有免費的坑。

如果你感覺無從下手，對買房感到迷茫，歡迎你私信我預約咨詢，讓我們為你的家庭資產保駕護航。