廚房、衛(wèi)生間等公共排水管道物業(yè)是否有管理養(yǎng)護(hù)責(zé)任？

業(yè)主公共管道堵塞或者漏水，導(dǎo)致業(yè)主的房屋受損，物業(yè)公司是否應(yīng)該擔(dān)責(zé)？爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于公共排水管道是否屬于業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備。

實(shí)踐中，根據(jù)共有人的范圍，業(yè)主共有可分為小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑內(nèi)全體業(yè)主共有、特定單元內(nèi)全體業(yè)主共有等。

建筑戶(hù)型自上而下布置公共排水管道，供該單元同戶(hù)型全體業(yè)主使用，在構(gòu)造上、功能上具有相對(duì)獨(dú)立性，與該單元同戶(hù)型業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系，故該公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備，而非業(yè)主專(zhuān)有。

從法律層面來(lái)看，共用下水管被視為業(yè)主的共有設(shè)施，這一觀點(diǎn)得到了《民法典》第271條及相關(guān)司法解釋的明確支持。這意味著，無(wú)論這些管道是位于室內(nèi)還是室外，其所有權(quán)和使用權(quán)都屬于全體業(yè)主。即便是那些穿越業(yè)主專(zhuān)有區(qū)域的管道，例如廚房和衛(wèi)生間的排水管，只要它們服務(wù)于多個(gè)業(yè)主的共同利益，其公共屬性就不會(huì)改變。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在抗辯中往往認(rèn)為，部分業(yè)主使用的共用設(shè)施設(shè)備屬于該部分業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)由使用該管道的業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任。物業(yè)公司作為管理人，不負(fù)有查明漏水原因及維修管道的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)此，法院不予認(rèn)可。一方面，小區(qū)業(yè)主通過(guò)《物業(yè)管理服務(wù)合同》將共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)交給物業(yè)公司，約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、管理、運(yùn)行等。若物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)疏通公共管道，而不妥善維修、養(yǎng)護(hù)，則有悖于物業(yè)服務(wù)合同的承諾，不利于對(duì)業(yè)主利益的平衡保護(hù)。

另一方面，商品住宅的購(gòu)房者已按一定比例向有關(guān)部門(mén)交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，該資金屬全體業(yè)主共同所有，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。質(zhì)保期過(guò)后，物業(yè)服務(wù)人必要時(shí)可引導(dǎo)業(yè)主申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。若物業(yè)公司疏于養(yǎng)護(hù)管理共有設(shè)備設(shè)施或者出現(xiàn)問(wèn)題后未能按約及時(shí)維修、未積極引導(dǎo)業(yè)主維權(quán)等，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大或者加重，則應(yīng)承擔(dān)與其職責(zé)相對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任。

《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備。”《民法典》第九百二十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。”

由此可見(jiàn)，物業(yè)公司對(duì)于共用下水管負(fù)有法定的管理義務(wù)。這是確保共用下水管正常運(yùn)行、維護(hù)業(yè)主共同利益的重要責(zé)任。具體而言，物業(yè)公司應(yīng)定期檢查、維修共用下水管，確保其處于良好狀態(tài)，避免因管理不當(dāng)導(dǎo)致的問(wèn)題影響業(yè)主的正常生活。