從洛杉磯世紀(jì)廣場案例看：EB-5 還款順序有多重要

洛杉磯世紀(jì)廣場，這個曾號稱 “洛杉磯新地標(biāo)” 的 EB-5 項目，最終讓 900 名投資者（含 700 名中國人）血本無歸。當(dāng)法院拍賣槌落下時，這些投資者甚至拿不出 1 億美元保證金阻止拍賣。不是他們不夠努力，而是從項目融資結(jié)構(gòu)敲定的那一刻起，他們的錢就被排在了 “最后還款日”，這就是 EB-5 還款順序的重要性。

所謂 EB-5 的還款順序，就是項目賺錢了、甚至破產(chǎn)清算時，誰先拿錢、誰后拿錢的規(guī)則。它不是開發(fā)商口頭承諾的 “保本”，而是寫在融資協(xié)議里的 “生死線”。一個項目的資金池就像一塊蛋糕，切蛋糕的順序永遠是：銀行等機構(gòu)的高級貸款先拿；機構(gòu)或資本方的夾層貸款再拿；最后才輪到可能包含 EB-5 資金的股權(quán)投資。

世紀(jì)廣場項目中，EB-5 資金被設(shè)計成 “次級貸款”，前面排著摩根大通的高級貸、Colony Capital 的夾層貸。甚至后來入場的 “禿鷲基金” Reuben 兄弟，通過債權(quán)重組把自己變成了 “第一順位”。最終，第一順位的 Reuben 兄弟要求拍賣，第二順位的 Colony Capital 支持，EB-5 投資者連說 “不” 的資格都沒有。因為在還款順序里，他們排在最后，前面的債主拿完錢后，根本沒剩下多少給他們。

舊政時期的很多項目都是如此，為了降低開發(fā)商成本，會把 EB-5 資金包裝成 “次級貸款” 或 “股權(quán)投資”。這意味著，銀行的高級貸款沒還清，EB-5 別想拿錢；夾層貸款的機構(gòu)沒撤資，EB-5 只能等著；一旦項目資金鏈斷裂，資產(chǎn)清算款先填銀行的坑，再填機構(gòu)的坑，輪到 EB-5 時可能已空空如也。

新政下，雖然情況有了一些變化，但還款順序的重要性絲毫未減。部分鄉(xiāng)村項目中，EB-5 資金作為 “次級貸款”，排在銀行之后、股權(quán)之前，只要項目不爛尾，拿回本金的確定性極高。但如果項目明確寫著 “EB-5 資金為股權(quán)投資”，那就要小心了，你要等所有債主拿錢后才能分利潤。

選 EB-5 項目時，一定要重視還款順序，它直接關(guān)系到你的資金安全。別讓自己的移民夢，因為忽略了這一點而破滅。