上海最“強(qiáng)大”的新城，房價也繃不住了？

　　嘉定新城無疑是上海五大新城中，最為“強(qiáng)大”的那一個。

　　第一個，就是面積大。

　　雖然明面上五大新城中最大的是南匯新城，有343平方公里；

　　但是實際上那是一個非常遠(yuǎn)期的規(guī)劃目標(biāo)，其中大部分都是空地，真正的臨港核心區(qū)只有68平方公里。

　　而實際上真正意義上最大的新城，就是面積排第二，規(guī)劃人口110萬的嘉定新城。

　　另一個維度的“大”，指的是嘉定的經(jīng)濟(jì)底子十分雄厚。

　　嘉定之前多年都是上海各區(qū)中的GDP老二，僅次于浦東。

　　雖然這幾年排名被閔行、黃浦超越，但是依然是站在全市前列，可謂最強(qiáng)郊區(qū)，gdp總量比老大哥“松江新城”高了上千億。

　　嘉定的強(qiáng)，超出很多朋友的想象。

　　嘉定的安亭汽車產(chǎn)業(yè)基地、嘉定工業(yè)園區(qū)都是上海園區(qū)前十，僅次于大家耳熟能詳?shù)膹埥詈記堋⒔饦颉?/p>

　　但就是這樣強(qiáng)大的嘉定新城，房價現(xiàn)狀卻有些繃不住了，可以說是斷崖式下跌。

　　地鐵口的中信泰富又一城，房價已經(jīng)從最高位5.6萬跌了2萬，到了3.6萬的水平。

　　曾經(jīng)嘉定新城地鐵口的標(biāo)桿品質(zhì)社區(qū)龍湖酈城，最近一套21樓的95平兩房被中介瘋傳，底價僅360萬，單價也是跌破了4萬。

　　要知道，在沒有西郊金茂府之前，龍湖也算是板塊的標(biāo)桿社區(qū)之一，同戶型成交價也是在5.5萬左右。

　　而這個跌幅其實已經(jīng)非常高，接近于那些完全被拋棄的遠(yuǎn)郊地段。

　　作為五大新城中離市區(qū)最近的一個（到人民廣場）、底子最強(qiáng)大的一個，嘉定新城的房價怎么也繃不住了？

　　我們經(jīng)常說，上海郊區(qū)，尤其是五大新城和遠(yuǎn)郊的市場，都有些內(nèi)生化——

　　也就是本地購買力會支撐起其房價體系，本地內(nèi)循環(huán)，并不僅僅是單純的靠市區(qū)的外溢。

　　因為有本地購買力的支撐，反而會讓當(dāng)?shù)氐姆績r變得更加堅挺——

　　因為其房價體系并非完全和市區(qū)的房價體系聯(lián)動，本地人買賣受上海大盤的影響比較小。

　　最典型的案例就是奉賢新城，是五大新城中韌性最強(qiáng)的一個，漲跌都不算多。

　　嘉定新城的房價跌的猛，其實原因就是嘉定新城的情況有些特殊：

　　雖然的確是有一部分嘉定本地購買力會置換到嘉定新城，但是這個總量并不算大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于松江新城、奉賢新城；

　　嘉定新城的房價體系相比于內(nèi)生型市場，更像是一個市區(qū)外溢型的板塊，不僅僅受到板塊內(nèi)的新房供應(yīng)影響；

　　市區(qū)的房價下跌、上游和周邊板塊新房的供應(yīng)沖擊，都會造成其板塊內(nèi)部的房價下跌。

　　實際情況就是，只有極少數(shù)的社區(qū)房價能夠在本地人和市區(qū)外溢購買力的雙重支撐下實現(xiàn)保值（西郊金茂府、金地世家）。

　　嘉定新城為什么不是完全的內(nèi)生型市場，這個就跟其開發(fā)背景有非常大的關(guān)系：

　　嘉定新城其實沒有辦法虹吸嘉定區(qū)的有錢人置業(yè)，只能吸納一部分。

　　其實這個不難理解，客觀來說，雖說嘉定新城是嘉定的親兒子，但是嘉定新城發(fā)展的其實并不算好。

　　這么多年太多粉絲朋友都反映過：

　　嘉定新城其實有點空蕩蕩的，遠(yuǎn)香湖很美，但是人氣卻不太行。

　　湖周邊依然很多空地，還有很多”沒有建成“的項目。

　　出現(xiàn)這種情況，主要有以下幾層原因：

　　第一，就是嘉定新城規(guī)劃的格局太大了，但是起步太晚了。

　　嘉定新城的初期建設(shè)就是對標(biāo)老大哥松江新城。

　　松江新城開發(fā)到后期就發(fā)現(xiàn)了一個困境：

　　因為開發(fā)的太早，核心區(qū)基本都建滿了，后面想要持續(xù)開發(fā)，新房、新項目只能建在新城的郊區(qū)，比如萬達(dá)、印象城都不屬于松江新城的核心地段。

　　這種情況直接就造成了松江新城最近這些年的開發(fā)建設(shè)有點緩慢。

　　而嘉定新城吸取了這個教訓(xùn)之后，直接就反其道而行之：

　　把整個版圖的格局拉的非常大，真實的開發(fā)范圍遠(yuǎn)大于松江新城的核心區(qū)。

　　在之前的開發(fā)里，遠(yuǎn)香湖周邊的土地甚至還在控制出讓速度，至今核心區(qū)還有很多地塊沒有啟動開發(fā)。

　　但是他真正啟動開發(fā)的時間基本都是2015年之后了——

　　這個周期大家都熟悉，已經(jīng)進(jìn)入到上海產(chǎn)業(yè)增量非常有限、郊區(qū)非常難崛起的時間周期了。

　　開發(fā)的太晚，整個板塊的布局又極大，直接造成了一個問題：

　　新建的很多寫字樓都是空置的，甚至大量的地塊停工、爛尾。

　　土地出讓的慢，住宅項目沒有連片成氣候，社區(qū)的居住氛圍沒起來；

　　寫字樓落地效果不好，周邊的產(chǎn)業(yè)氛圍、人氣沒起來。

　　因此，直到今天，嘉定新城核心區(qū)都沒有松江新城那樣對于本地人的號召力，大部分買房人更加認(rèn)可的依然是地鐵11號線嘉定新城站周邊的板塊。

　　樓市表現(xiàn)上，也是挨著地鐵11號線的片區(qū)周圍，交易量更大，認(rèn)可度更高；曾經(jīng)市場高點時，房價也表現(xiàn)更好。

　　這種問題不僅僅是發(fā)生在嘉定新城的核心區(qū)，馬陸其實也是如此。

　　去年就傳出消息說馬陸東部要搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，馬陸要崛起了——

　　但是到今天其實也沒啥動靜，本質(zhì)原因是相同的。

　　嘉定的汽車工業(yè)在新能源時代有些沒落，嘉定新城核心區(qū)至今產(chǎn)業(yè)沒起來，馬陸如何能夠先一步產(chǎn)業(yè)崛起？

　　而從嘉定本地人的選擇上來看，大家也不是很認(rèn)可一定要住到嘉定新城去這個理念。

　　嘉定自身產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)，其實早已形成了一個相對明確的有錢人分布。

　　傳統(tǒng)本地富人住在嘉定老城——

　　尤其是之前嘉定新城的學(xué)區(qū)沒有崛起的時代，大部分家庭都是在老城置業(yè)，給孩子買學(xué)區(qū)房。

　　近些年嘉定新城學(xué)校崛起，但是本地有學(xué)區(qū)并沒有動力和理由立刻換過來，畢竟可能學(xué)校還在讀——

　　另外就是前面說過的，嘉定新城沒有那么強(qiáng)大的號召力。

　　產(chǎn)業(yè)型富人大多還是住在安亭。

　　這點大家都能理解，畢竟產(chǎn)業(yè)向心力擺在那里。

　　改善型購買力大部分都會選擇南翔。

　　南翔本身產(chǎn)業(yè)就很強(qiáng)，2018年起納稅就超過百億，是安亭之下的第二個產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。

　　更關(guān)鍵的是，從宜居性上來說，南翔更是不輸。

　　南翔的商業(yè)實力，在西北片區(qū)也算首屈一指，何況是外環(huán)外。

　　內(nèi)部的居住社區(qū)，也是既有高端的別墅社區(qū)，也有高品質(zhì)的中產(chǎn)小區(qū)（華潤等）。

　　對于嘉定本地居民來說，如果考慮改善，嘉定新城和南翔或許地位上沒那么大的差距，但是南翔各方面都成熟太多了。

　　嘉定新城撈到的本地富人也有，但是量就比較少了。

　　只是集中于西郊金茂府這種標(biāo)桿社區(qū)，因此也只有這種項目才能相對價格堅挺。

　　而對本地人的吸引能力有限，嘉定其實整體的樓市格局就更像一個市區(qū)外溢的剛需板塊了。

　　上海的西北片區(qū)，由于上游普陀無強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)區(qū)、大量的住宅區(qū)不斷分流市區(qū)外溢購買力內(nèi)部廝殺；

　　結(jié)果就是西本片區(qū)整條外溢鏈路上的房價體系，本身就不堅挺、不抗跌。

　　而這幾年上游的桃浦、南翔新房都是大量供應(yīng)，直接造成的結(jié)果就是南翔的房價都被”打“了下去。

　　嘉定新城內(nèi)部去年也有理想之地、遠(yuǎn)香湖岸等項目供應(yīng)，也同時在分流本地的購買力。

　　這種情況下，房價自然是要大幅度下跌的。

　　即便是金茂府這種項目，我們也不認(rèn)為能長期保值，之前我就發(fā)文寫過上海郊區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)，遲早都要暴跌。

　　這種靠著本地購買力支撐的項目，很容易被新開發(fā)的品質(zhì)更好的項目平替掉，價值斷崖下跌。

　　嘉定新城還有這么多空地，在四代住宅推廣、新房全面豪宅化的今天，未來出現(xiàn)新的標(biāo)桿的概率很大。

　　對于整個嘉定新城的樓市來說，破局的關(guān)鍵點其實也還是在產(chǎn)業(yè)上。

　　只有核心區(qū)的寫字樓建好、填滿，本地商圈全面崛起，成了本地人心中的好地段，才有了地段吸引力也就是對周邊的虹吸能力。

　　本地產(chǎn)業(yè)好了，自身又能帶來源源不斷的產(chǎn)業(yè)購買力。

　　那時候，嘉定新城的房價自然會堅挺起來，未來恐怕還要更上一個臺階。