上海虹橋經開區的沒落，是時代的拋棄

提到上海虹橋經濟技術開發區，估計你第一時間會聯想到虹橋商務區、大虹橋。

不過虹橋經開區還真的跟虹橋商務區、大虹橋一點關系都沒有，不是一個地方。

很多人不知道虹橋經開區究竟在哪里，為此我們標了一下范圍：

虹橋經開區規劃范圍

虹橋經開區的起點非常輝煌，是上海對外開放的“第一塊招牌”。

在那個紅利獨占的“黃金時代”，虹橋經開區擁有非常多的優勢，發展處處領先。

虹橋經開區誕生于1982年，是全國首個、也是唯一一個以第三產業為主導的國家級經濟技術開發區。

這個定位在以制造業（第二產業）為主導的改革開放初期，可見有多獨特和超前！

憑借“唯一涉外開發區”的身份，它一度成為外企入滬乃至進入中國的唯一門戶。

那時候外企來中國大陸只能落在這里，大量的跨國公司總部和辦事機構都設在了這。

虹橋經開區還是很多制度創新的策源地，創造了多項“第一”：

1988年8月8日其26號地塊通過國際招標成功出讓給日籍華僑孫忠利，開創了中國土地批租制度的先河，為城市建設籌集了寶貴的資金；

1990年起虹橋經開區每平方米土地引進外資超過2000美元，成為當時全國土地含金量最高的開發區；

虹橋經開區還出爐了上海乃至全國最早的區域控制性詳細規劃，被譽為“上海最早的CBD”雛形。

新世紀廣場、太陽廣場、麗晶大廈曾經是上海頂流的商務地標，里面出入的多是西裝革履的外企高管，國際化氛圍非常強；

虹橋經開區的CBD

友誼商城、世貿商城在以前的定位非常高，檔次幾乎相當于現在的恒隆廣場和IFC；

隨著虹橋經開區的繁榮發展，催生了上海第一代國際社區古北，古北社區成為外籍精英身份的象征。

所有這些，都印證了虹橋經開區在歷史發展上無比巔峰和輝煌的地位。

但進入21世紀后，很少有再聽到虹橋經開區的聲音了，這個名字不再被大眾提起。

不管是商務商業地位，還是古北國際社區，都下滑比較嚴重。

這些曾經耀眼的IP現在一一淡出了人們的視線，變得沒落了，這是為什么？

虹橋經開區的商務地位下滑很嚴重。

首先是隨著長寧內部及上海更多新商務地段的開發，虹橋經開區的門戶紅利被狠狠地稀釋了。

同樣是90年代起步開發的徐匯漕河涇經開區，分流了很多高端制造業外企；

到了1990浦東開始開發開放，陸家嘴金融城、外高橋保稅區迅速崛起，打破了虹橋經開區的“外貿唯一性”；

1995年閔行的莘莊工業區設立，也引進了很多外企，進一步攤薄了虹橋經開區的資源；

21世紀初南京西路CBD又崛起了，以更好的地段和更加現代化的辦公設施吸引了外企總部的入駐。

長寧內部的中山公園、臨空經濟示范區的開發，也分流了虹橋經開區的商務功能。

近年來前灘、徐濱等濱水商務區的規劃理念更新、規模更大，更是狙擊了其商務地位。

當其它區域全部放開吸引外企后，虹橋經開區的優勢就不再了，被一點點地稀釋和分流了。

虹橋經開區是上海“第一代商務城區”，因為本身規劃早、有局限性，現在的發展遇到了瓶頸。

以今天的視覺來看虹橋經開區的辦公樓已經成了過氣的網紅了。

遠東國際廣場、東方國際大廈，也只有名字還透露著它的高大上。

實際上這些辦公樓設計已經過時，層高低、停車位少、設施還陳舊：

虹橋經開區起初的規劃很有局限性，最初只有0.65平方公里，后來僅擴大到4.06平方公里，還是很小。

其辦公體量僅約30萬方，與陸家嘴、前灘、徐濱等動輒數百萬方的商務規模根本不在一個量級。

虹橋經開區的辦公樓旁邊就是老破小，沒法拓展空間，還影響了商務氛圍。

并且片區辦公樓缺乏地鐵樞紐和濱水特色支撐，商務通達和休閑性一般，降低了辦公市場競爭力。

辦公樓與老破小同窗

比較上海各個商圈的辦公樓租金發現，虹橋經開區的辦公樓租金在核心區子市場中是最低的：

虹橋經開區曾經的一些標志性功能都被取代了，優勢下滑很明顯。

虹橋經開區是上海早期的第一個“外貿區”，發揮了重要的外貿功能。

但很可惜，虹橋經開區沒有升級成為上海的“自貿區”，其外貿功能基本被浦東替代了。

上海的自貿區全在浦東，共建了5個：保稅區片區、陸家嘴片區、金橋片區、張江片區、世博片區。

在會展功能上，虹橋經開區的上海國際展覽中心被浦東新上海國際展覽中心、虹橋國家會展中心取代了；

正是因為虹橋經開區是以外貿為主導的開發區，產業結構比較單一，抗風險性不強。

隨著中美貿易摩擦加劇，虹橋經開區的外貿產業生態遭受了重創。

由于定位和規劃局限，虹橋經開區在新興產業發展上落了下風，大科創、大制造一個都沒沾上。

昔日開各種風氣之先的“第一代商務城區”虹橋經開區，早已在時代的浪潮中變得黯淡了。

虹橋經開區的商務和產業優勢被分流后，隨著上海新商圈和新富人地段的開發，區域的購買力也在被分流，導致商圈地位下降很嚴重。

商圈的形成跟一個地方的購買力息息相關，老商圈、老地段會被新的取代。

一部分富人從虹橋經開區轉移走了，導致這里的商業走了下坡路。

世貿商城、友誼商城的商業地位以前非常高，現在下滑很嚴重，商圈地位甚至消失了。

其中友誼商城很讓人懷念，以前賣的是很多奢侈品，是高檔消費場所，2018年倒閉了。

曾經熱鬧的虹橋友誼商城

沒有展覽的日子里，上海世貿展館里面空空蕩蕩的：

世貿商城里面也很冷清，餐廳、服飾商場里都沒有幾個顧客：

萬都商城只剩下幾家店鋪在營業了，里面盡顯空曠，電梯也停轉了。

這個商城只有下面的渣打銀行、友利銀行、711、日本料理店在支撐著。

這里曾經以高端奢侈著稱的商業，隨著一些奢侈品牌的撤離，地位下滑很嚴重。

比如尚嘉中心的Prada前不久撤出了，BVLGARI寶格麗和TOD’S托德斯都關閉了門店。

在這里，曾經吸引外籍人士消費的高端商業氛圍再也回不去了。

古北的高島屋和韓國街都是人煙稀少，說明了整個區域的購買力在衰退。

虹橋經開區周邊的商圈都陷入了集體老化，競爭力在下降。

友誼商城建于90年代，設施早就老化了，平常客流稀少；

百盛優客城市廣場開業于2005年，定位一直模糊，競爭力越來越不行；

金虹橋商場、虹橋南豐城分別是2014年和2015年開業的，雖有一定人氣但看起來越來越老氣。

這些運行平均超過15年的商業體，在硬件設施、空間體驗、品牌組合等方面已全面落后于新興商業區。

上海的商場正在加速洗牌，出現了更多、規模更大、能級更高的商場，稀釋了虹橋經開區周邊的商圈。

恒隆廣場是上海高端商場的代表，上海國金中心擁有25家國際品牌，包括環球港在內定位都超過了虹橋經開區商圈。

2024年上海商場銷售額排行榜顯示，虹橋經開區沒有一家商場能擠進前十：

在上海未來十大巨無霸商場排名中，也不見虹橋經開區商圈的身影：

虹橋經開區沒落的何止是商業和商務地位，周邊的房產板塊下滑更是嚴重。

虹橋經開區內部開發的老大樓和老破小產品，以及周邊曾經被撐起的古北、西郊、天山等房產板塊都走了下坡路，都沒落了。

板塊內集中于80年代與虹橋經開區同步建設的虹橋小區、虹一小區、虹儲小區、愛建小區等。

這些公房新村放在以前很時髦，那個時代只有高級藍領和高收入的產業工人才住得起。

現在都一一淪為了老破小，沒有電梯、戶型陳舊、缺乏物業管理，越來越難吸引新生代購房者。

這些老破小產品成了市場被拋棄的邊緣產品，在長寧XQ薄弱的情況下綜合競爭力下降更加明顯。

虹橋經開區板塊內建設的老大樓也陷入了困境。

板塊內90年代興起建設的塔樓產品如新世紀廣場、太陽廣場、麗晶大廈等。

因戶型奇葩、設施老化、停車位不足、缺乏社區感等問題，成了市區跌得最狠的一類房子。

這些大樓產品以前賣7-8萬元/㎡，現在只賣5萬元/㎡，被時代拋棄了。

緊鄰虹橋經開區的古北是配套建設的上海第一代國際社區，現在地位下降也很嚴重。

隨著外籍人士撤離和房源老化，古北一期已從中高端社區滑向中產定位。

以前老外是古北的購房主力軍，很多老外走后，以及區域產業的變動，導致板塊購買力下降。

古北的房子是專門為老外打造的，在戶型、社區設計方面更加符合老外標準。

本地人居住不習慣，所以少了一部分接盤購買力，承接力不行。

古北二期和聯洋等新一代國際社區的崛起，還分走了流向古北一期的高端客群。

古北一期風貌

古北二期明顯不一樣

天山是古北國際社區的延續，房齡在走高，產品競爭力在下降，也有沒落的趨勢。

西郊別墅區更是成了過氣的網紅，被浦東的東郊別墅富人區取代了。

包括金匯、龍柏在內，隨著虹橋經開區的沒落，周邊被輻射的住宅板塊都跟著走了下坡路。

在用地飽和的情況下，長寧新盤在2010年以后基本停止供應，次新產品非常稀缺，從而讓閔行的金虹橋撿到了好處。

金虹橋同樣是一個被虹橋經開區輻射的板塊，很幸運，通過不斷開發次新盤扛起了古北的大旗。

金虹橋堪稱閔行地段最好的板塊，插入了內中環，緊鄰虹橋經開區，近水樓臺優勢明顯。

板塊內的小區多以古北命名，如古北壹號、古北中央公園、珠江鉑世古北里、古北大成公館、古北悅公館等。

這些小區相較長寧古北整體房齡更新、品質更高，其中不乏一些像古北壹號、臻園之類的高端產品。

不過因為虹橋經開區是涉外開發區，周邊居民大多是境外人士，配備了很多外籍人員子女學校。

不管是虹橋經開區內部開發的小區還是周邊被撐起來的古北、西郊、天山、金虹橋等板塊都沒有XQ概念，對中產置業的吸引力不是很強，區域只能說是一個中產二級地段。

所以剝離XQ溢價后，虹橋經開區周邊的房價都是扁平化的，相對徐匯、靜安的同類產品都是洼地。

虹橋經開區周邊的房產適合不考慮XQ強弱，想以較高的性價比入住市區的購買客群。

可以說，虹橋經開區的沒落，是時代的拋棄。

從產業到商業，再到產品，每一個時期都有新秀崛起，也有明日黃花，這是歷史的選擇。

為了彌補虹橋經開區的頹勢，上海正在推進商務樓宇的更新與提升，待二次升級后虹橋經開區未來會不會重回輝煌呢？

7月5日，上海市規劃和自然資源局官網公示了虹橋經開區、漕河涇、五角場、大柏樹、真如、蘇河灣等六大商務單元的更新方案。

其中虹橋經開區的更新規劃是“三片多點、一核雙軸、一環三帶”，讓婁山關路的商務氣息與遵義路的商業活力將沿軸迸發，“黃金城道”的國際社區氛圍與“不夜仙霞”的夜間經濟相互呼應：

這一規劃與上海2035總體規劃中提出的中央活動區（CAZ）概念一脈相承。

與傳統的中央商務區（CBD）相比，CAZ更強調功能復合與人文體驗，融合商務、商業、文化、居住等多重功能，而這正是虹橋經開區煥新的方向。

上海的CAZ規劃中有虹橋經開區重要一席

未來要是大面積更新虹橋經開區的話，區域的產業和商業是不是又能恢復元氣呢？

尤其是那些CAZ中心和旁邊的老破小會不會率先動遷呢？

未來的虹橋經開區，究竟能否重回輝煌呢？