報告發布 || 戴德梁行：二季度南京寫字樓市場租金下行，零售商業市場分化加劇

近日，戴德梁行針對2025年二季度南京寫字樓市場、零售商業市場及產業地產市場進行多維度的盤點和解讀。

01

寫字樓市場：成本驅動型需求為主，

壓力催生多元合作

2025年二季度，位于新玄武板塊的玄武招商局中心入市，為南京寫字樓市場再添一個優質項目。截止季末，南京全市優質寫字樓物業市場總存量升至540萬平方米。受新增供應及企業降本增效影響，全市空置率升至29.0%。

目前全市范圍內租金仍處下探區間，全市平均租金約人民幣73.2元/平方米/月，重點板塊租金均價約91.2元/平方米/月。隨著市場競爭激烈態勢加劇及企業“降本增效” 持續，成本驅動型需求占據主導地位，典型板塊高品質樓宇的合作模式和商務條件更為開放靈活，業主方與運營商合作意向及活躍度進一步提升，給予租戶的商務條件也更傾向于“一事一議”。

南京重點板塊租金分布（2013-2025Q2）

數據來源: 戴德梁行項目及企業服務部

上半年全市辦公租賃市場成交面積約13萬平方米，其中直接租賃客戶成交面積占比約77%，運營商成交面積占比約23%。在面向租戶端的直接租賃客戶里，成交面積占比靠前的行業主要為專業服務（27%）、金融（26%）、TMT（13%）、大健康（11%），四大主力行業占比接近六成。為加速去化，近年來業主方與運營方合作意向及活躍度有所提升，上半年運營商成交以二房東整租改造運營以及共享辦公租賃為主。

下半年預計新增入市的典型項目有：金融城二期C1、德基世貿中心、華潤置地中心F01、中芬合作交流中心等七個優質項目，河西、鼓樓、雨花以及南部新城版塊均有高品質辦公項目入市，為市場帶來超50萬平方米的辦公新增供應。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事歐陽江石表示，現階段寫字樓市場租金下行，成本驅動型需求為主，整體成交活躍度仍在，專業服務、金融、TMT、大健康等主導行業承租穩定。當前市場仍向租戶端傾斜，壓力之下合作方式及商務條件更為開放靈活。隨著政策組合拳效應的持續釋放，產業引進與金融支持措施將使市場需求更加多元化且更具韌性。通過智能化、綠色化改造激勵以及城市更新引導，供給端將更好地匹配未來企業租戶的需求，從而激活市場內生動力。

02

零售商業市場：消費潛力持續釋放，

市場分化加劇

2025年第二季度，南京消費市場延續今年以來的活躍態勢，在活動助力、政策激勵、場景創新與跨界融合的多重驅動下，消費潛力持續釋放。受此積極影響，本季度，南京優質零售物業市場錄得四個新項目入市，新增零售面積共計330,000平方米，市場總存量增加至約760.5萬平方米。

二季度，眾多業態的零售商持續擴張，南京優質零售物業市場需求強勁。季內，若干知名品牌首次登陸南京市場或者開設旗艦店。有鑒于此，全市凈吸納量達132,380平方米。時尚、餐飲、生活方式、體育運動及娛樂業態最為活躍，珠寶、彩妝及配飾品牌緊隨其后。本季度，由于大量的新增供應集中入市，南京市場整體空置率環比上升1.8個百分點至9.1%。中高端購物中心首層平均租金報價環比下降2.4%至人民幣572.6元每月每平方米。

展望未來，11個建筑面積總計約919,000平方米的項目預計于2025年下半年入市。鑒于新增供應將主要集中在新興區域并且擁有大眾市場定位，我們預計整體租金增長將受限。由于若干知名新項目入市后將加劇市場競爭，項目間的分化或將進一步加劇?，F有零售物業將通過開設區域首店或品牌旗艦店、優化租戶組合、翻新物業設施、打造體驗式空間，以及舉辦策展、快閃店等營銷活動等多維度策略，從而提升客流量與市場競爭力。

數據來源: 戴德梁行研究部

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie指出，南京市把握“政策+活動”雙輪驅動，積極發展“首發首秀、夏夜生活、文商旅體融合、以舊換新、服務消費、內外貿一體化”等消費促進活動，構建覆蓋全齡段、全時段、多業態的消費場景矩陣，將政策勢能轉化為市場活力。展望未來，隨著大量的新增供應集中入市，南京零售物業市場競爭將加劇。部分購物中心業主將不得不降低租金預期以及提供非租金優惠條件來吸引更多的優質租戶入駐。

03

產業地產市場：供需結構分化明顯，

戰新產業需求成亮點

2025年二季度，受宏觀經濟環境及企業戰略調整影響，企業在選址時更加注重成本管控，租金及購置價格預期持續下降。市場需求以存量客戶搬遷為主，主要因業務擴張或產能整合，新增市場主體帶來的增量需求有限。

在選址偏好方面，聚焦核心區位的客戶群體，在追求交通便利性、產業集群效應等地段價值的同時，也更關注投資回報率，通過多區域、多項目的系統性比選以實現最優性價比；都市圈客戶則將成本控制放在首位，對價格優勢高度敏感。

行業分布較為分散，民生保障類項目在市場需求結構中占比高于傳統產業項目。在產業類項目需求中，新能源汽車產業鏈上下游企業、半導體產業、航空航天裝備制造企業，以及新材料研發生產企業等戰略性新興產業領域的需求相對活躍，成為市場發展的重要驅動力。

從市場動態觀察，一季度的階段性活躍后， 二季度尤其是五月起，市場活躍度有所調整，客戶咨詢量與資產估值出現溫和波動。高位空置率下，產業園項目為保障穩定去化水平，租金售價協商更靈活，對優質產業客戶的商務條款更為開放。資產處置類項目掛牌量持續增加，盡管核心地段的優質標的仍具備一定市場關注度，但價格下浮明顯，業主方基于快速去化目標，在定價策略上更趨務實。

戴德梁行產業地產部南京負責人劉奕表示，總體而言，二季度南京產業地產市場結構性矛盾仍然突出——供應持續擴容，需求卻仍在謹慎收縮，企業成本管控強化引發深度價格博弈。值得關注的是，戰略性新興產業的有效需求為市場帶來增長動能。展望下半年及未來，聚焦戰新產業的有效需求，產業園區開發運營主體通過構建精準化需求響應機制、優化資源配置效率，將成為“卷價格”之外的關鍵著力點。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司副總經理王飛強指出，南京聚焦重大項目、產業招引、樓市穩定及外資利用等重點領域持續推進，經濟韌性與創新活力凸顯。就商辦和產業地產而言，政策發力將推動需求多元化，智能化、綠色化轉型也將為市場注入新的活力，我們對南京發展充滿信心。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，從產業升級到提振消費，從城市更新到營商環境優化，南京正以穩健的步伐邁向高質量發展的新征程。

來源｜戴德梁行

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法