英國地租革命：250英鎊上限如何改寫公寓投資的游戲規則？

27日早上，英國首相斯塔默發布了一條視頻。

這個不到一分鐘的短片，宣布了一個影響超過500萬英格蘭和威爾士業主的重大決定——英國政府將把地租上限設定為每年250英鎊。

視頻里，斯塔默說："我跟很多人聊過，他們說這能幫他們每年省下幾百英鎊。這真的很重要，因為生活成本是全國最關心的問題。"

這個看似簡單的數字背后，藏著一場持續數月的政治博弈。

工黨內部差點因此爆發叛亂。更重要的是，這個政策將徹底改變英國公寓投資的底層邏輯。

1.一場差點引發叛亂的改革

2024年大選前，工黨向選民承諾，要"終結封建式的租賃產權制度"。

地租上限250英鎊是這個承諾的核心。

租賃產權（Leasehold）是英國特有的房產制度。

買下一套公寓，你擁有的只是一定年限的使用權（通常99年或125年），并不擁有土地。

土地所有者叫做"地主"（Freeholder），每年要向他們支付地租（Ground Rent）。

問題在于，很多地租并不是固定的。

一些開發商設置了"倍增條款"——地租每10年或15年翻一倍。這筆錢似乎不用于維護公共設施，不用于物業管理，就是純粹的"封建式"收租。

工黨承諾要終結這個不公平的制度。

250英鎊的上限，意味著那些被迫每年支付上千英鎊地租的業主，終于能喘口氣了。

事情在去年12月出現了波折。

《租賃產權與共有產權改革法案》原定12月發布，卻突然推遲。消息傳出，財政部正在游說，希望軟化這個承諾。

理由很現實——很多養老基金持有大量產權。

地租是他們的重要收入來源。

250英鎊的上限會影響這些機構投資者的回報。有傳聞說，財政部考慮把上限跟房產價值掛鉤，而不是固定250英鎊。

這個消息在工黨內部引發了強烈抗議。

80名議員聯名寫信給首相，敦促他堅持承諾。

其中一位議員對媒體說："養老基金說自己吃虧的論點很弱。他們早就知道這個政策要來了，有好幾年時間準備。"

壓力最終奏效。1月27日早上，斯塔默在TikTok上宣布：地租上限250英鎊，不打折扣。

2.這個數字意味著什么

250英鎊聽起來不多，但對很多業主來說，這是實實在在的解脫。

倫敦的租賃產權公寓，地租可以高得離譜。一些新建項目的地租從每年300英鎊起步，還帶有倍增條款。30年后，這個數字可能飆升到幾千英鎊。

更麻煩的是，高地租會影響房產的可售性。

這意味著，如果你買了一套地租很高的公寓，轉手時會非常困難。

新政策改變了這個困境。所有現存租賃產權的地租，都將被限制在每年250英鎊。而且，40年后，這個地租將降至"胡椒租"（Peppercorn Rent）——實際上就是零。

對于那些被高地租困擾的業主來說，這是一個重大利好。他們不用再擔心房子賣不出去，不用再每年為這筆"封建稅"心疼。

3.開發商和投資者的新游戲

政策不只是上限地租。更重要的改變是：新建公寓將被禁止采用租賃產權。

這是一個根本性的轉變。

過去幾十年，英國幾乎所有新建公寓都是租賃產權。

開發商喜歡這個制度，因為他們可以把地產權賣給投資機構，獲得額外收入。投資機構也喜歡，因為地租是穩定的長期收益。

現在，這個生意模式被打破了。

新建公寓必須采用"共有產權"（Commonhold）——業主共同擁有建筑和土地。

對開發商來說，這減少了一塊收入。不過，這也簡化了銷售過程。很多購房者對租賃產權心存疑慮，共有產權更容易被接受。

租賃產權的復雜性，一直在抑制公寓市場的流動性。很多潛在買家因為擔心地租和租約年限問題，選擇避開公寓，只買別墅。現在，這些障礙被移除了，公寓市場可能會更活躍。

4.海外投資者需要知道的關鍵點

對于中國投資者來說，這個政策有幾個關鍵影響：

如果你已經持有英格蘭或威爾士的租賃產權公寓，好消息是你的地租將被限制在250英鎊。即使你的租約上寫著地租會翻倍，法律也會覆蓋這個條款。40年后，地租降為零。

如果你正在考慮買公寓，要注意區分新建和二手。2026年之后建成的公寓，將不再是租賃產權，而是共有產權。

這是一個更簡單、更透明的產權形式。

對于二手公寓，要仔細檢查現有的地租金額。如果地租接近或超過250英鎊，新政策會讓這套房子更容易轉手。如果地租遠低于250英鎊，政策影響不大。

還有一個細節值得注意：現存租賃產權的業主，將獲得轉換為共有產權的權利。這不是強制的，但業主可以選擇。轉換的成本和流程還沒有公布，但這給了業主更多選擇。

5.租約延期的新計算

租賃產權還有一個核心問題：租約年限。

英國的租賃產權通常是99年或125年。

隨著時間推移，剩余年限減少，房產價值也會下降。

當剩余年限低于80年時，房產價值會大幅跳水，因為銀行不愿意為這類房產提供抵押貸款。

業主可以申請"租約延期"（Lease Extension），把年限延長到990年，并把地租降為零。

問題是，這個過程很貴。延期的成本取決于房產價值、剩余年限和現有地租。

2024年通過的《租賃產權和地產權改革法》（還未生效）簡化了延期計算。

新規則讓延期變得更便宜，至少對于剩余年限低于80年的租約是這樣。

不過，新法還沒有全面實施。工黨政府說需要更多咨詢和立法來完善細節。業內人士預計，完整實施可能要到2026年底或2027年。

在此之前，投資者需要謹慎評估。如果你買的公寓剩余租約年限充足（比如90年以上），可以等新法實施后再考慮延期。

如果年限已經接近或低于80年，可能需要盡快行動，避免房產價值進一步下降。

6.城市之間的差異

雖然這是全國性政策，但不同城市的影響程度不同。

倫敦房主享受重大利好。倫敦的新建公寓幾乎全是租賃產權，而且地租普遍較高。很多業主被高地租困擾。250英鎊的上限，對倫敦公寓市場是一個絕對的好消息。

曼徹斯特、伯明翰、利茲等北方城市，租賃產權也很普遍，但地租通常比倫敦低。

這些城市的業主，受益相對較小。不過，禁止新建租賃產權公寓的規定，對所有城市的影響都是一樣的。

7.長期影響：市場會變得更健康

從長遠來看，這個改革可能讓英國房地產市場變得更健康。

租賃產權一直是英國房產體系中最不透明、最容易被濫用的部分。

開發商利用它從購房者身上榨取額外利潤，地主坐享其成，而業主卻被迫支付越來越高的地租。

250英鎊的上限和禁止新建租賃產權公寓，打破了這個不公平的循環。公寓市場將變得更加透明，更容易交易。

對投資者來說，這意味著更低的風險。你不用再擔心買到一套地租會飆升的公寓，也不用擔心轉手時買家被高地租嚇跑。

對租客來說，這也是好消息。房東的持有成本降低了，租金壓力會相應減少。雖然這不是租金管制，但它間接影響了出租市場的成本結構。

8.投資者應該怎么做？

對于正在英格蘭投資或考慮投資的中國買家，這個政策帶來了明確的指引：

如果你已經持有租賃產權公寓，不需要恐慌。你的地租將被限制在合理水平，房產的流動性會提高。這是一個積極的變化。

如果你正在看房，可以更放心地考慮公寓。過去，很多投資者因為擔心租賃產權的復雜性而避開公寓市場。現在，這些顧慮大大減少了。

如果你在選擇新建項目，2026年后建成的公寓將是共有產權，這是一個更簡單、更透明的產權形式。不用再糾結地租和租約年限的問題。

如果你持有的公寓剩余租約年限較短（低于90年），可以關注租約延期改革的進展。一旦新規則全面實施，延期成本可能會大幅下降。

最重要的是，不要讓復雜的租賃產權制度嚇跑你。英國政府正在簡化這個系統，讓它變得更公平、更透明。作為投資者，你的權益正在得到更好的保護。

這場地租革命，最終會讓英國的公寓市場變得更健康。而健康的市場，才是長期投資的最佳土壤。

ref：

1.https://propertyindustryeye.com/eye-news-update-government-caps-ground-rents-in-game-changing-shake-up-of-leasehold-system/

2.https://www.marketscreener.com/news/england-ground-rents-to-be-capped-at-gbp250-under-leasehold-shake-up-ce7e5bd8d981f424

3.https://www.newstatesman.com/politics/uk-politics/2026/01/labours-next-rebellion-may-be-over-leasehold-reform

4.https://www.irishnews.com/news/uk/ground-rents-to-be-capped-at-250-under-leasehold-shake-up-I6MVNMKYHRP33IIZB6F7GB6AOM/

5. https://theindependentlandlord.com/rrb-overview/

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